Что нужно для рефинансирования ипотеки

Не все заемщики, которые даже используют перекредитование, могут с уверенность ответить на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки. Если говорить коротко, процедура заключается в том, что заемщик берет новый кредит для выплаты действующего.

Обычно рефинансирование ипотеки – это вынужденная мера в период экономической нестабильности, когда реальные доходы населения падают.

Рефинансирование ипотеки зачастую используют с целью избежать просрочки по кредиту и связанных с ней неприятностей – вплоть до потери приобретаемого жилья, которое по суду может отойти в собственность банка.

При этом перекредитование ипотеки под меньший процент не стоит путать с таким понятием, как реструктуризация ипотеки. Подробнее о том, что такое реструктуризация ипотеки, мы расскажем в соответствующем разделе статьи.

Что такое рефинансирование ипотеки

Отвечая на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки, можно сказать, что это новый кредит по более выгодной для заемщика ставке, с помощью которого он может погасить ипотеку.

Клиенты банков, выбирают реструктуризацию ипотечного кредита для того, чтобы облегчить условия выплаты ипотеки – снизить ставку по кредиту, а значит, и сумму регулярных платежей.

В этом случае клиент банка может избавиться от необходимости выплачивать кредит на недвижимость и, закрыв задолженность, перейти к погашению более легкого в финансовом плане нового займа. Кроме того, рефинансирование ипотеки используется, чтобы при досрочной выплате займа получить недвижимость в собственность для ее последующей реализации.

Рассмотрим вкратце каждый из них.

В случае перехода от одного банка к другому вы берете новый кредит на ипотеку и оформляете залог квартиры на более выгодных условиях. Целью такого кредита является снижение процентной ставки или объединение нескольких кредитов разного вида в один. При этом устанавливается общая ставка и определяется единый график по выплатам.

При выкупе квартиры берется беззалоговый кредит, средствами которого погашается ипотека, а квартира переходит в собственность заемщика. В этом случае сам кредит, как правило, становится дороже. Квартиру при этом заемщик может реализовать и за счет полученных средств, а далее расплатиться по новому кредиту.

Программы рефинансирования банков в 2022 году

В России на протяжении последних нескольких лет наблюдается резкое колебание ставок (амплитуда составляет порой 30%, а иногда доходит и до 50). В такой ситуации можно использовать перекредитование ипотеки с наибольшей выгодой.

Чтобы найти самое выгодную программу в вашем регионе от банков, которые предлагают перекредитование ипотеки под меньший процент, вы можете использовать удобный поиск сайта «Выберу.ру».

Для этого зайдите во вкладку «Для себя» и выберите раздел «Ипотеки», вам откроется развернутое меню, где вам необходимо выбрать пункт «Рефинансирование ипотеки».

Если вас интересуют какие-то дополнительные параметры рефинансирования ипотечных кредитов, укажите их, выбрав из общего перечня слева.

В разделе «Калькулятор ипотеки» в левом верхнем углу страницы укажите необходимую сумму и подходящий срок программы рефинансирования и нажмите «Подобрать ипотеку». После этого вы сможете сравнить предложения различных банков по своему региону за 2018 год и определить для себя наиболее выгодный вариант рефинансирования ипотеки.

На нашем сайте вы можете также перейти к оформлению онлайн-заявки.

Документы для рефинансирования ипотеки

Процесс рефинансирования ипотеки может занять до 4 месяцев, в течение которых ипотека будет считаться необеспеченной, а ставка кредита будет выше на несколько процентов.

Большинство банков потребуют предоставить следующие документы для рефинансирования ипотеки:

• Заявление. Может быть подано в письменном или электронном виде (анкета заполняется по форме банка);
• Паспорт гражданина РФ (если банки выдают кредиты гражданам другого государства, можно использовать документы этих стран). При этом женатым/замужним клиентам понадобится также письменное и нотариально заверенное согласие супруги/супруга;
• Справка 2-НДФЛ/3-НДФЛ или справка по форме самой кредитно-финансовой организации, которую нужно будет заполнить (включая печать предприятия и подпись руководителя) по месту работы. Если есть дополнительные источники заработка, их также нужно будет подтвердить соответствующими документами. Банк может затребовать в дополнение к этому выписку с лицевого счета заемщика.
• Документ о подтверждении занятости – копия трудовой книжки или договора ГПХ. Если вы являетесь зарплатным клиентом того банка, в котором оформляете рефинансирование, эта справка вам не понадобится.
• СНИЛС и ИНН. Некоторые банки требуют оба документа, для некоторых достаточно одного из них (к примеру, рефинансирование ипотеки в ВТБ 24 по условиям 2018 включает предоставление СНИЛС, а в «Альфа-Банк» можно предоставить на выбор один из документов);
• Все документы, касающиеся действующего кредита: ипотечный договор, справка об остатке платежей, иногда включая график и сумму выплат по каждому месяцу. В дополнение к этому может потребоваться выписка, подтверждающая пополнение ипотечного счета.

В том случае, если для банка достаточно указанных документов, он может согласиться рефинансировать ипотеку. Как правило, такое решение будет небыстрым – порядка двух, а иногда и до пяти рабочих дней (это время зачастую зависит от скорости проверки данных конкретным менеджером банка).

Когда вам одобрено перекредитование под меньший процент, у вас есть от трех до четырех месяцев на урегулирование ситуации с первым банком. Не все организации рады досрочному закрытию кредита, т. к.

преждевременная выплата, как и задолженность по платежам, является негативным явлением: погашение кредита не по графику требует корректировки запланированного оборота средств.

Взяв разрешение организации, в которой вы оформили ипотеку, нужно определить последовательность дальнейших действий с банком, выбранным для рефинансирования, – может потребоваться новое заявление на получение кредита.

В случае отказа вам также нужно проконсультироваться со специалистом того организации, которая выдает кредит на погашение ипотеки, чтобы выбрать оптимальный способ решения ситуации. Когда вопрос с досрочным закрытием ипотеки будет улажен, необходимо будет собрать следующие документы для рефинансирования ипотеки – уже на саму недвижимость:

• выписки из ЕГРН и домовой книги,
• документ о том, что у вас нет задолженности по коммунальным платежам,
• кадастровый паспорт.

Весь этот перечень нужно будет предоставить банку, в котором вы планируете рефинансировать ипотеку. Если все требования банка выполнены, средства будут перечислены на ипотечный счет по старому кредиту.

После его погашения нужно взять справку из банка об отсутствии к вам финансовых требований.

Ее можно получить в организации, в которой вы закрыли ипотеку, в течение 28 дней, если этот срок вас не устраивает и вам нужно получить ее быстрее, стоимость услуги будет составлять порядка тысячи рублей.

Далее необходимо пройти процедуру смены залогодержателя.

У каждого банка она может иметь свои отличия: какие-то организации сами договариваются с банком, выдавшим ипотеку, другие, к примеру «Райффайзенбанк», предлагают клиенту забирать закладную самостоятельно.

Банк может также потребовать застраховать объект залога от возможной невыплаты по кредиту – в пяле случаев можно переоформить старую страховку, но в большинстве ситуаций нужно будет заключить новый договор.

После завершения процедуры можно приступать к погашению нового займа.

Плюсы и минусы рефинансирования

Как и любая процедура перекредитования, программа ипотечного рефинансирования имеет свои плюсы и минусы для заемщика.

К достоинствам можно отнести следующие особенности рефинансирования ипотеки:

1. Возможность изменить срок кредита на более выгодный. У вас есть возможность выбрать кредит на больший срок и выплачивать каждый месяц меньшую сумму.
2. Уменьшение общего размера кредита. Сохранив величину ежемесячного платежа, можно снизить процентную ставку, и за счет этого общая переплата снизится.
3. Получение квартиры в собственность. Если взять потребкредит на выплату ипотечного, недвижимость перейдет в вашу собственность. Впоследствии вы можете ее распоряжаться также по своему усмотрению, не согласовывая свои действия с банком.
4. Изменение валюты займа. Удобно для тех, кто взял ипотеку в иностранной валюте и из-за падения курса рубля вынужден выплачивать больше. Но следует учитывать, что не каждый банк даст свое согласие на изменение валюты.
5. Облегчение условий погашения кредита. Потребительский займ оплачивать легче, чем ипотеку, т. к. в последнем случае вы можете использовать интернет-банк или платежные терминалы, переводя средства с карты.

Среди недостатков программ рефинансирования можно выделить следующие:

1. Увеличение общей суммы выплат. Рефинансирование может повлечь за собой выплату по более высоким процентам. Дополнительные выплаты могут быть связаны также с переоценкой недвижимости и перезаключением договора страхования.
2. Зависимость от срока. Когда подошла уже вторая половина срока выплаты ипотеки, процедура рефинансирования ипотеки может быть невыгодной, т. к. основную часть процентной ставки к этому времени вы уже выплатите.
3. Повторное прохождение всех этапов получения кредита. Всю процедуру получения кредита необходимо будет пройти заново. Кроме того, нет гарантии, что банк одобрит рефинансирование, к примеру, если у вас вследствие выплаты ипотеки снизился доход.
4. Длительность и сложность процедуры. Каждый этап перекредитования связан со сбором большого пакета документов.

Привлекательным в определенной ситуации может стать тот или иной положительный фактор (и наоборот), поэтому прежде чем использовать программу ипотечного рефинансирования, нужно взвесить все за и против.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей.

Реструктуризация ипотечного кредита может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК.

Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2018 год). При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог.

Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки. Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.

Нужно сразу отметить, что, если вопрос необходимо решить оперативно, лучше использовать реструктуризацию ипотеки, т. к. рефинансирование банком может сознательно затягиваться.

Выводы

Итак, мы можем сказать про рефинансирование ипотеки, что это сложная и длительная процедура, которая, тем не менее, может принести определенную финансовую выгоду заемщику. Перекредитование существенно отличается от реструктуризации ипотеки, у него есть свои негативные и положительные стороны, поэтому прежде чем приступить к данной процедуре, следует взвесить все за и против.

«Выберу.ру» обобщил самые выгодные предложения перекредитования под меньший процент по вашему региону. Без труда найти для себя оптимальное предложение поможет наш онлайн-поисковик.

Документы для рефинансирования ипотеки: какие нужны в Сбербанке, ВТБ и других банках

Особенность ипотеки в том, что она оформляется, как правило, на длительный срок до 25-30 лет, а за такой период с заемщиком может случиться все что угодно. Потеря работы, пополнение в семье, изменение социального статуса, серьезная болезнь близкого или собственный недуг – основные причины, почему клиент больше не может выплачивать кредит на первоначальных условиях. Чтобы получить более выгодные условия, заемщики оформляют рефинансирование ипотеки в той же кредитной организации или в любой другой.

1. Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?
   1. Что еще может потребоваться?
2. Документы по предмету залога
   1. Какие документы нужны от супруга или супруги?
3. Основные документы для рефинансирования ипотеки
4. Что говорит закон о рефинансировании?

В последнее время наблюдается тенденция к укреплению ипотечного рынка и снижению процентной ставки. Это также является причиной, почему рефинансирование так популярно.

Ведь взятые в 2015-2016 годах кредиты под высокий процент лучше перекредитовать, чтобы переплата была ниже.

При оформлении кредита с плавающей ставкой, которая меняется на протяжении всего периода выплат, оформлять другой кредит на рефинансирование не нужно.

Каждая кредитная организация вправе запросить именно тот пакет документов, который потребуется для подтверждения платежеспособности клиента. Обычно банки требуют следующие документы.Стандартный пакет документов

Для рефинансирования требуются те же бумаги, что и при оформлении предыдущего займа, только с некоторыми дополнениями:

• Анкета-заявление, которая доступна для скачивания на сайте банка (заполнить ее можно самостоятельно или при содействии менеджера в отделении);
• Копию и оригинал паспорта;
• Заверенную на рабочем месте трудовую книжку;
• Свидетельство о заключении или расторжении брака;
• Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев;
• Выписка с вашего кредитного счета, где было бы сказано о действующей задолженности на дату получения справки. В ней также должны быть указаны реквизиты банка, сумма кредита, срок, дата начала действия договора, процентная ставка.

Последняя справка может не пригодиться, если рефинансирование оформляется в том же банке.

Для идентификации клиента в качестве потенциального заемщика может потребоваться второй документ. Это может быть СНИЛС, заграничный паспорт, военное удостоверение, ИНН, дебетовая и кредитные карты другого банка.Документы по подтверждению дохода

Если заемщик работает официально, то ему проще всего предоставить банку справку 2-НДФЛ. Для увеличения шансов на одобрение необходимо также предоставить документы об источниках дополнительного заработка. К примеру, если клиент сдает квартиру в аренду, то он может предоставить договор, заключенный с арендателем.

Если заемщик трудится неофициально, то единственный возможный способ – справка по форме банка, которую можно скачать на официальном сайте выбранной финансовой организации. Однако отсутствие классической справки о доходах за вычетом налогов дает право банку увеличивать процентную ставку на 0,5 – 1.

Документы по предмету залога

Предоставляемый пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости, но основным считается следующий:

• отчет об оценке;
• правоустанавливающие бумаги;
• св-во о регистрации в соответствующем органе;
• кадастровые документы;
• справка о составе собственников;
• разрешение органов опеки;
• выписка из ЕГРН.

Список может быть удлинен для каждой конкретной ситуации.

Очень часто супруг или супруга выступают поручителями по ипотеке, поэтому они предоставляют такой же пакет документов, как и заемщик. Паспорт, заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, бумаги для подтверждения платежеспособности, заполненная анкета-заявление – основной пакет документов.

Основные документы для рефинансирования ипотеки

Если заемщик предоставляет большой пакет документов, кредитным специалистам открывается полная картина его платежеспособности. Банковские риски в этом случае снижаются, ведь клиент подтверждает свою благонадежность и возможность выплачивать кредит.

Для привлечения клиентской базы финансовые организации часто предлагают рефинансирование по двум документам, то есть предоставление справки о доходах не требуется. На таких условиях банки охотно кредитуют тех, заемщиков, которые имеют зарплатную линию в этой же организации.

Служба безопасности банка без лишних документов видит движение средств по счету клиента для оценки его платежеспособности.

Для перекредитования по двум документам необходимо предоставить:

1. паспорт гражданина РФ;
2. на выбор: СНИЛС, ИНН, водительские права, военный билет, удостоверение военнослужащего, загранпаспорт.

На снижение ставки по ипотеке в том же или другом банке могут рассчитывать не только зарплатные клиенты, а также:

1. Лица с идеальной кредитной историей без задержек по выплатам и текущей просрочки.
2. Клиенты, которые выплатили уже больше половины от стоимости квартиры.
3. Заемщики, которые привлекают поручителей и берут небольшую сумму в долг до 500 000 рублей.

Однако каждый банк может потребовать предоставление документов по объекту недвижимости и других необходимых бумаг. Естественно, жилье должно полностью соответствовать требованиям банка. Такую программу предлагают далеко не все кредитные организации. В основном это крупные кредиторы:

• «Сбербанк» предлагает ставку 9,5 % и максимальную сумму кредита до 7 000 000 рублей.

• «ВТБ24» предлагает специальную программу «Победа над формальностями» со ставкой от 10 % и максимальной суммой до 30 000 000 рублей.
• «Дельтакредит» оформляет рефинансирование ипотеки также под 10 % на срок до 25 лет.
• В рамках проведения акции до 31.05.2018 «Альфа Банк» оформляет перекредитование под 8,9% общей суммой до 50 000 000 рублей сроком до 30 лет.
• «Газпромбанк» кредитует повторно под 9,2 % годовых сроком до 30 лет с обязательным оформлением личного страхования.
• Ставки «Россельхозбанка» могут варьироваться в зависимости от статуса клиента и суммы займа. В среднем ставка составляет 9,1 %, а максимальная сумма – 20 000 000 руб.
• «Райффайзен Банк» дает возможность изменить срок кредитования и снизить процентную ставку до 9,5 % на срок от года до 30 лет на сумму до 26 000 000 руб.

Любая из этих или других кредитных организаций может отказать в оформлении рефинансирования при предоставлении всего 2-х документов без объяснения причин.

Другие банки предлагают пополнить пакет документов и получить кредит на более выгодных условиях.

Что говорит закон о рефинансировании?

Деятельность кредитных организаций по выдаче или рефинансировании кредитов четко регламентирована федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под номером 102. Согласно документу, повторное кредитование возможно, только если в предшествующем договоре предусмотрено такое право.

В одной из статей установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Здесь также сказано о максимальном размере штрафов и пеней за неуплату ежемесячных платежей.

В целом, к программе рефинансирования банки должны применять те же положения, что и при выдаче первичной ипотеки.

Рефинансирование ипотеки: что это, выгода, нюансы

Рефинансирование ипотеки помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа

Сергей Коньков/ТАСС

В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня.

Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%.

Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.

Что это значит

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ.

В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года.

По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней.

Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору.

Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб.

Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб.

(в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб.

Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период.

После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита.

Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит.

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности.

После одобрения кредита также потребуются:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• справка Ф40 из паспортного стола;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита.

Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки.

В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту.

Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов.

Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование.

Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок.

По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России.

Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.

Бум рефинансирования

Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.

РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года.

Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ».

Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%.

Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.

) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.

РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Рефинансирование ипотеки: тонкости перекредитования

Рефинансирование ипотеки означает, что заёмщик оформляет новый кредит для оплаты предыдущего на более выгодных условиях. Перекредитование целесообразно, но не во всех случаях. Стоит понимать, что переоформление кредита влечёт за собой определённые затраты. Важно просчитать все дополнительные расходы и учесть все нюансы.

Как работает рефинансирование ипотеки

Процесс рефинансирования на этапе заключения договора на получение нового кредита. Этапы оформления следующие:

1. Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.

2. Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.

3. Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.

Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.

Рефинансирование имеет ряд преимуществ:

• •снижение общей суммы переплаты;
• •уменьшение размера ежемесячных платежей;
• •уменьшение срока выплаты.

К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.

Рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке 6% годовых можно в Альфа-Банке. Снижайте ежемесячный платёж, сокращайте срок кредитования. Мы принимаем предварительное решение в течение минуты и оформляем все документы онлайн. Вы приедете в банк только для заключения договора. Рассчитайте, как изменится ипотека с помощью онлайн-калькулятора на сайте.

При переводе ипотечного кредита в Альфа⁠-⁠Банк вы можете получить сумму большую, чем остаток задолженности. Дополнительные деньги вы можете потратить, например, на проведение ремонта или покупку техники/мебели в свою квартиру.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.

Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:

1. Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?

2. Под какой процент вы сможете взять новый кредит?

3. Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?

Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа⁠-⁠Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.

Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.

Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.

При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.

Дополнительные расходы при рефинансировании

При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:

• •отчёт об оценке недвижимости;
• •оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
• •справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
• •нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
• •государственная пошлина за регистрацию обременения.

К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.

Что нужно для рефинансирования

Чтобы рефинансировать ипотеку, заполните заявку на официальном сайте банка. После этого предоставьте в банк необходимые документы и дождитесь одобрения. Затем подпишите кредитный договор и оформите страховой полис. В дальнейшем старый кредит закрывается, а недвижимость переходит в залог другому банку-кредитору.

Перечень необходимых документов для рефинансирования в Альфа-Банке:

• •паспорт, военный билет (для мужчин призывного возраста);
• •копия трудовой книжки/договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
• •ипотечный договор (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
• •договор купли-продажи, ДДУ, договор приобретения;
• •выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
• •отчёт об оценке (для вторичной недвижимости);
• •свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.

В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация.

Отказы в рефинансировании: возможные причины

Частые причины отказа в рефинансировании:

• •Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
• •Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
• •Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
• •Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
• •Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
• •Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
• •Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
• •Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
• •Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
• •Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.

Альфа⁠-⁠Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа⁠-⁠Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.

Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой

Льготные займы на покупку жилья, в которых использовались государственные субсидии, можно рефинансировать на общих основаниях. Исключение составляют жилищный кредит с материнским капиталом и военная ипотека. Для перекредитования требуется положительная кредитная история, официально подтверждённое трудоустройство, а также отсутствие выделенных детских долей.

Выводы

Прежде, чем рефинансировать ипотеку, хорошо всё взвесьте и рассчитайте. Сравните условия по действующему ипотечному договору с теми, что предлагает выбранный банк в рамках рефинансирования.