Налог с продажи дачи в 2022

С дохода от продажи жилой недвижимости нужно платить 13%
налога.  Расскажем, как продать жилье без налога и декларации,
в каких случаях необходимо уплатить НДФЛ и отчитаться перед
налоговой, как рассчитать сумму налога и каковы законные способы
уменьшить его размер.

Когда продажа недвижимости не
облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи
жилья

Что важно знать при расчете налога и декларировании дохода
Срок подачи декларации и уплаты
налога

Когда продажа недвижимости не
облагается налогом

В Налоговом кодексе РФ есть понятие «минимальный срок владения
имуществом». Если вы владеете недвижимостью дольше минимального
срока, то вы не должны платить налог с ее продажи.

Законодательством установлены два минимальных срока для
безналоговой продажи – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, как и
когда получена недвижимость.

В каких случаях применяется трехлетний срок владения для
освобождения от НДФЛ 

1. Квартира или другая недвижимость – это
   наследство. Трехлетний срок начинает истекать со дня
   смерти наследодателя. 

Например, в марте 2019 года вы получили в наследство земельный
участок. Без уплаты налога вы можете продать участок в любой
момент, начиная с апреля 2022 года.

1. Подарок от близких родственников. Не нужно
   платить НДФЛ через три года после получения права
   собственности. 

Например, 19 февраля 2019 года родная сестра подарила вам
комнату в коммунальной квартире. Если продадите ее после 20 февраля
2022 года, то вправе не платить НДФЛ, так как комната получена в
подарок от близкого родственника. 

1. Приватизированная квартира. Допустим, в
   феврале 2022 года вы продали квартиру, которую приватизировали в
   январе 2019 года. Срок владения начинался с даты подписания
   договора передачи квартиры в собственность. С момента приватизации
   прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от НДФЛ
   при продаже квартиры. 
2. Квартира получена по договору пожизненного содержания с
   иждивением. Пример. Вы заключили договор ренты и
   пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно
   вы выплачивали ей ренту. После того как соседка скончалась, вы на
   законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года
   после оформления квартиры в собственность можете продать ее без
   налога.
3. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем,
   купленным после 01.01.2016, сокращен до 3 лет. Но при
   условии, что это ваше единственное жилье. То есть, на момент
   совершения сделки в вашей собственности нет еще одной
   квартиры. 

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки
второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой
составляет 3 года. 

Пример. В мае 2018 года вы купили первую квартиру. В марте 2021
года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно, начиная с марта 2021 года в течение 90
дней с момента покупки второй квартиры. В этом случае минимальный
срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на
то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Вышеуказанные условия для безналоговой продажи через три года
распространяются как на жилое помещение, так и на земельный участок
под ним.

Во всех перечисленных случаях вам не нужно информировать
налоговый орган о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Для всех остальных случаев действует пятилетний срок. То есть
тот, кто купил недвижимость, а потом ее продал, сможет сэкономить
на налогах только по истечении пятилетнего периода.  Это
правило действует с 01.01.2016 года и касается жилья, купленного
после этой даты. 

Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то минимальный
срок владения для безналоговой продажи составлял три года. На
сегодняшний день это правило утратило свою актуальность, так как 3
года уже прошло.

Как уменьшить налог с продажи
жилья

Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока
владения, то обязаны заплатить налоги. Законодательством РФ
предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму,
которую вам заплатили за квартиру. 

Есть два способа, с помощью которых можно существенно, а иногда
и до нуля, снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать
и применить вид льготы. 

Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)

Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться
этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку
жилья.

Пример 1. В 2020 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в
2021 продали за 5 млн. В 2022 году вам надлежит подать в ИФНС
декларацию и уплатить налог.

Все документы, подтверждающие покупку
и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).

Заплатить налог нужно с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3
млн = 390 тыс. рублей.

Пример 2. В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн
рублей, а в 2021 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная
стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты
налога. 

После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые
консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также
помогут решить все остальные вопросы.

Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.

Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов,
понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель
при жизни не воспользовался таким правом.

Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный
налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Применив его, вы снижаете
сумму продажи на 1 млн рублей и с полученной разницы платите
налог.

Пример. Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Вы не тратили деньги на ее приобретение, зато вы можете
использовать налоговый имущественный вычет 1 млн. рублей. НДФЛ к
уплате = 130 тыс. рублей (2 млн — 1 млн) * 13%.

Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим
правилам. Но есть нюансы и даже преимущества у продавцов долевой
собственности. Об этом мы подробно рассказали в нашей статье
«Налог на доход от
продажи доли в квартире».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

• Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна
  квартира, а следом покупается другая.
• Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
  покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
  покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
• Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
  НДФЛка.ру

Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2021 году она продала
его за 3 млн. рублей.  В том же году она купила квартиру за 4
млн. рублей.

Какие можно применить способы для уменьшения
налога с продажи?

Эксперт внимательно изучил все представленные документы и
разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает
имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры –
имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в
одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию.
Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость
дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку
квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.

Что важно знать при расчете налога и декларировании
дохода 

1. Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется
   только раз в году и на один объект недвижимости. Если в
   одном календарном году вы продаете несколько квартир, уменьшить
   налог за счет имущественного вычета можно только по одной из
   них.

    

Пример. В 2020 году вы получили в наследство квартиру и дом. В
2021 году продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн.

Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2022 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет можно только к одному
объекту. Налог с продажи квартиры и дома по наследству = 520 тыс.
рублей: 13% * (3 млн + 2 млн – 1 млн).

У вас может быть ситуация, отличная от нашего примера. Например,
вы продаете две квартиры и имеете на руках все документы, или
документы сохранились только на одну квартиру. А может случиться
так, что у вас нет документов ни на что. В любом случае вы можете
связаться с нашими налоговыми экспертами и получить консультацию
о том, как снизить налоговую нагрузку в вашем случае.

1. По одному объекту недвижимости нельзя применить оба
   вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет
   имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет расходов
   на приобретение. Вы вправе применить тот вид вычета, который
   максимально снизит ваш налог.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру

Наш постоянный клиент Сергей Г. купил квартиру в 2020 году за 3
млн рублей, а в 2021 году продал ее за 3,5 млн. рублей.
Имущественный вычет на покупку жилья он уже получил. В 2022 году
Сергей должен подать декларацию и заплатить налог. Клиент обратился
к личному консультанту с просьбой рассчитать НДФЛ по более
выгодной для него схеме.

Внимательно изучив документы, эксперт пришел к выводу, что все
документы в порядке. Далее специалист рассчитал налог и представил
клиенту более выгодный вариант — вычет затрат на приобретение.
Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью
продажи: 13% * (3,5 млн – 3 млн) = 65 тыс. рублей.

Если бы клиент выбрал вариант с применением имущественного
вычета, то налог с продажи квартиры в 2021 году был бы гораздо
выше: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей. 

1. Если после использования льготы налог стал равен нулю,
   все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по
   месту жительства. В декларации отражается доход от продажи
   и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того,
   что вы законно не платите налог с продажи квартиры. 

Начиная с отчетности за 2021 год не нужно подавать
налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не
превысил 1 миллиона рублей. Это правило распространяется и
на недвижимость, которой владели меньше минимального
срока.  

Как влияет кадастровая стоимость на размер налога

Если вы продаете жилье, купленное после 01.01.2016 года, то при
расчете НДФЛ нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре
недвижимости на 1 января года совершения сделки.

Сравнивается сумма по договору купли-продажи и 70% кадастровой
стоимости. Налог платится с большей суммы. 

Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 млн рублей.
Кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей, умножаем ее на
понижающий коэффициент и получаем 4,2 млн рублей (6 млн * 70%).
НДФЛ к уплате = 546 тыс. рублей (4.2 млн * 13%). 

Пример 2. Недвижимость продают за 5 млн рублей. Кадастровая
стоимость – 6 млн рублей, с понижающим коэффициентом – 4,2 млн
рублей (6 млн * 13%). Налог считаем с большей суммы: (5 млн * 13%)
= 650 тыс. рублей. 

С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных
случаях для определении налоговой базы при продаже 

• Срок владения самостоятельно построенным домом
  начинается с момента государственной регистрации права на дом.
• Если подписан договор с жилищно-строительным
  кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью
  выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только
  дата полной оплаты.
• Если вы получили жилье от государства после
  переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента
  регистрации нового жилья. 
• Если вам досталось жилье через суд, срок
  владения начинается с момента вступления решения суда в законную
  силу.
• Если подписан договор ДУ в строительстве, то
  срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата
  регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило
  распространяется на жилье, полученное по договору уступки права
  требования.

Срок подачи декларации и
уплаты налога

После продажи недвижимости вы должны отчитаться перед налоговым
органом. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подготовить и
передать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет
сопутствующих документов. 

В декларации отражается доход, полученный в результате сделки, и
примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас
больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остался
налог, оплатить его следует до 15 июля следующего года.

Важно знать, что уклонение от уплаты налогов, нарушение сроков
отчетности и платежей, влечет за собой административные штрафы и
пени за каждый день просрочки платежа. А именно: 

• Декларация подана позже 30 апреля — размер
  штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000
  рублей.
• Инспектор установил, что доход от продажи
  занижен — штраф составит 20% от доначисленной суммы налога.
• Инспектор доказал, что доход занижен умышленно
  —  штраф составит 40% от суммы налога.

После того как вы представите в ИФНС налоговую декларацию и
пакет документов, начинается камеральная проверка, которая по
правилам занимает три месяца. 

Подводим итоги:

• Недвижимость можно продать без уплаты налогов и необходимости
  отчитываться в ИФНС, если продавец владел недвижимостью три или
  пять лет и более.
• Стоимость продаваемого жилья можно уменьшить на сумму расходов
  при его покупке, но при наличии правильно оформленных
  документов.
• При отсутствии документов на покупку применяется
  имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Вычет
  предоставляется один раз в календарный год.
• Можно не указывать доход от продажи недвижимости
  в декларации при условии, что он не превышает 1 млн рублей.
• Часто возникают трудности в расчете налога с продажи жилья,
  срока владения, льгот и т.п. Поэтому перед тем, как декларировать
  доходы и заявлять вычеты, рекомендуем обращаться к налоговым
  консультантам.

Налог с продажи земельного участка с 2022 года для физических лиц

Покупка или продажа земли – это юридическое действие перехода прав собственности и, согласно требованиям законодательства, должна проходить процедуру регистрации. В результате в рамках межведомственного взаимодействия Росреестр сообщает налоговой службе. Продавец должен знать о том, что существуют случаи, когда он обязан уплатить с такой сделки налог. Рассмотрим вопрос налогообложения сделки с продажи земельного участка и уточним, какие нововведения принесет нам 2022 год.

Как рассчитать и какой налог с продажи дома в 2022 году?

Как продать земельный участок в 2022 году?

Каким налогом облагается продажа земли?

Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).

Налог с продажи земельного участка в 2022 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.

Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.

Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.

Налог с продажи земельного участка в собственности более и менее 3 или 5 лет

Следует уточнить, что не все обязаны уплатить налог с полученных средств от реализации объекта недвижимости. Фактически будете ли вы освобождены от НДФЛ при продаже земельного участка, находится в зависимости от того, сколько лет до момента совершения сделки владели имуществом. Две ситуации предусматривает Налоговый кодекс, когда налоговая сумма не будет рассчитана:

1. Когда земля приобреталась до наступления 2016 года, действующий срок владения ей составляет минимально 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Этот же срок распространяется на случаи получения земельного участка (п. 3 ст. 217.1 НК):

• в качестве наследства или дара от близкого родственника (по соответствующему договору);
• в результате приватизации;
• при передачи плательщиком ренты по договору бессрочного содержания с иждивением.

В случае продажи участка после трех лет владения не требуется представлять декларацию в налоговый орган, исчислять и уплачивать в бюджет НДФЛ.

1. В других случаях применяется минимальный срок владения наделом в 5 лет.

Эти периоды начинают отсчитываться с момента регистрации права в государственном органе, с даты, указанной в выписке из Реестра прав на недвижимость (ЕГРН) или свидетельстве о регистрации.

Не взимается налог при продаже участка в следующих случаях:

• при владении объектом более минимально установленного срока (3 года или 5 лет);
• участок земли приобретался по цене меньшее или равной той, за которую продается, и это подтверждается документально.

Сумма налога

Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:

1. Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
2. Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).

Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.

Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:

• уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
• эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.

Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2021 году за 1,2 млн.рублей. В 2022 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:

1. С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
2. Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.

https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk

Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.

Например:

1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.

Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.

НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.

2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.

1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)

При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:

• при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
• при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).

Порядок и сроки уплаты земельного налога в 2022 году

Полученные доходы в случае, когда продана земля, которой владели менее минимального срока и имеется НДФЛ к уплате в бюджет, декларируются. Это является обязанностью налогоплательщика. Даже полученный нулевой результат по НДФЛ требует подтверждения расчетов в налоговый орган.

Значит, требуется заполнение декларации по форме 3-НДФЛ и представление ее в следующем году после получения дохода, не позднее 30 апреля. Заплатить же НДФЛ необходимо в год подачи декларации не позднее 15 июля.

Если землю продали 2021 году менее положенного срока, то налоговую декларацию (3-НДФЛ) нужно передать до 30 апреля 2022 года, а земельный налог нужно оплатить до 15 июля 2022 года.

https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk

Если же декларация подана в ИФНС вовремя, но пропустили срок уплаты налога, то будет применены пени за каждый день просрочки.

Когда не исполнена обязанность и по декларированию и по уплате, то на провинившееся лицо накладывается штраф в 20% от суммы налогооблагаемого дохода.

Помимо штрафа подлежат взысканию и пени, исчисляемые в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату расчета задолженности.

Примеры заполненной декларации при:

• продажи земли. pdf;
• покупки земли. pdf.

Оштрафовать налоговики могут и за несвоевременное предоставление декларации. Сумма штрафа не может быть менее 1 000 рублей даже для тех, у кого расчеты налога окажутся нулевыми, но декларация сдана не в срок. Поэтому лучше своевременно побеспокоиться о ее заполнении и передаче в налоговой орган лично или через личный кабинет ФНС, Госуслуги.

Куда обращаться за налоговым вычетом при продаже земельного участка?

Для этого нужно обратиться в ФНС по месту жительства и предоставить документы на право получения вычета, а именно:

1. Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ — инструкция заполнения.
2. Копии документов, подтверждающие факт продажи земли: договор купли-продажи или мены и т.д.
3. Для расходного вычета потребуются дополнительные документы, доказывающие расходы:

• чек;
• банковская выписка;
• расписка продавца;
• ПКО или платежное поручение.

С собой необходимо кроме копий иметь оригиналы документов, для проверки налоговым инспектором.

Видео: Налог при продажи недвижимости для физических лиц

Купля-продажа дачи в сезон 2022 года

Купля-продажа дачи и оформление этой сделки ничуть не легче, чем другого, возможно более дорогого объекта недвижимости. С оформлением этой недвижимости даже больше неразберихи и вопросов.Давайте разберёмся подробно как оформить куплю-продажу дачи в 2022 году.

Статья обновлена 03.01.2022 г.

Купля-продажа дачи

Для того чтобы законно продать или приобрести дачу она должна быть оформлена должным образом. Но очень много объектов дачного строительства не поставлены на кадастровый учет, мало того — и земельные участки не поставлены на кадастровый учет.

Однако сообщество дачников (СНТ,ДНТ и пр.) существуют и дачи там продавались и покупались.

Конечно это не была законная продажа и покупка, потому что права на недвижимые объекты не были зарегистрированы, просто «переписывалась» членская книжка и сделка на этом завершалась.

Это было раньше! И ушло в небытие.

Купля-продажа дачи  с 01.01. 2020 года стала менее рискованной.

Так как покупатель недвижимости, признается теперь добросовестным приобретателем, если он опирался на данные из реестра недвижимости (ЕГРН) и убедился в отсутствии обременений у продавца.Прочтите важную статью: Что такое обременение Прочтите более подробную статью: Покупка дома с земельным участком

Купля продажа дачи с земельным участком

Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. То есть владелец обязан поставить на кадастровый учет сам земельный участок и дом, расположенный на нем.

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.

Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения этих объектов, зафиксировать их границы и составить специальные кадастровые документы:

• межевой план — на земельный участок
• технический план — на дом

Измерения земельного участка и дома и изготовление кадастровых документов производят кадастровые инженеры — аттестованные Росреестром специалисты. У кадастрового инженера есть полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

Список (реестр) аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном сайте Росреестра.

Услуги кадастровых инженеров платные, цены разнятся по регионам.

Дачная амнистия продлена

Налог с продажи дачи в [year] году: кто платит, как рассчитать

Содержание:

Главная » Налоги » Налог с продажи дачи: размер налога и сроки уплаты

Согласно статье 209 Налогового кодекса Российской Федерации доход от реализации земельного участка с домиком в СНТ либо ДНТ относится к объекту налогообложения и предполагает необходимость уплатить налог с продажи дачи в законодательно установленные сроки. Однако есть исключения: при соблюдении некоторых требований государственной выплаты можно избежать.

Порядок уплаты налогов

Налоговое законодательство гласит: физическое лицо, получившее доход от реализации имущества, обязано в срок до конца апреля следующего за отчетным периодом года предоставить в соответствующую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

В этом документе он указывает сумму полученных денежных средств и иные сопутствующие данные.

Также к отчету потребуется прикрепить пакет подтверждающих документов: в случае реализации дачного домика это будет договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом.

Способы подачи декларации

Благодаря развитию современных технологий представить отчет о полученных доходах не составит труда. Налогоплательщики могут совершить это действие несколькими способами:

• подать пакет документов непосредственно в одном из инспекций государственного органа (самостоятельно выбирать отделение не разрешено, заявитель имеет право обращаться только в офис организации, к которому он относится согласно своему постоянному месту жительству). При этом ему потребуется заблаговременно заполнить декларацию, где нужно будет внести целый перечень информации;
• обратиться за помощью в специализированные компании. В таких учреждениях помогут заполнить отчет для налоговой и по желанию – даже предложить подать его в инспекцию вместо заявителя (для этого потребуется составить нотариальную доверенность);
• заполнить и сдать документ через интернет. Для этого нужно зарегистрировать личный кабинет на официальном сайте налоговой инспекции и выполнить список несложных манипуляций: скачать специальное приложение «Декларация», заполнить в ней 3-НДФЛ и отправить на проверку инспекторам прямо через портал. Посещать офис инспекции при этом не будет необходимости.

Вне зависимости от выбранного метода представления документов о полученных доходах, манипуляции должны быть совершены в указанные выше сроки. Иначе на налогоплательщиков грозит наложение штрафных санкций в размере 5% от суммы налога (минимум 1000 рублей) ежемесячно.

Размер выплат

Какой налог при продаже дачного участка придется платить, зависит от нескольких факторов. Так, на сумму государственной оплаты влияют несколько факторов:

1. Резидентом ли является заявитель. При утвердительном ответе, налогоплательщик подпадет под налог на доходы в размере 13%; в обратном случае, нерезидентам нужно будет уплатить 30% от суммы реализованного имущества. При этом под последними понимаются лица, проживающие в Российской Федерации менее 183 дней в течение одного года.
2. Не всегда гражданам РФ приходится платить целых 13% от размера полученного от реализации дачи дохода. Согласно Налоговому кодексу размер налоговой базы возможно сократить на 1 млн рублей.

1. Также снизить расходы на оплату налогов позволят документы, подтверждающие покупку ранее данного имущества.

1. В целях предотвращения отклонений от уплаты налогов в должном размере, правительство РФ утвердило новый законодательный акт. Согласно ему теперь при расчете налогов обращают внимание и на размер кадастровой стоимости реализуемого недвижимого имущества. Если размер кадастровой стоимости умноженный на 0,7 превышает размер суммы, указанной в договоре купли-продажи, то налог исчисляется с кадастровой стоимости, но с коэффициентом 0,7.

Таким образом, налоги – это не всегда столь затратное действие. Главное, изучить все нормативные базы и воспользоваться полагающимися вычетами.

Не облагаемые налогом ситуации

Часто продавцов недвижимости интересует, нет ли возможности уклониться от налогообложения некоторым слоям населения (к примеру, не предусмотрены ли льготные программы для пенсионеров, инвалидов и т.д.). Придется огорчить таких интересующихся: для всех в данном случае закон один. Однако все же есть некоторые нюансы, позволяющие избежать уплаты государственных взносов. К ним относятся:

• срок владения имуществом. Так, при приобретении домика до 01.01.2016 достаточно владеть им всего 3 года. Спустя этот срок недвижимость можно будет реализовывать без предоставления декларации и, соответственно, уплаты налогов. Если же дача была куплена позже указанного срока, то действует «срок давности» длительностью в 5 лет. То есть уклониться от налогообложения можно будет при владении домиком свыше установленного периода.
• стоимость реализуемой недвижимости составляет менее 1 миллиона рублей. Ведь в этом случае можно использовать положенный раз в году вычет. Тогда налоговая база обнулиться и расходовать личные средства на государственные взносы не придется.

Несмотря на убеждения большинства населения, избежать уплаты налогов от продажи имущества, полученной в наследство, не получится.

Но в этом случае возможно сократить «срок давности»: то есть для безналоговой реализации дачи придется ждать не 5 лет, а уже 3 года.

Такие же льготные условия действуют для недвижимости, перешедшей в собственность продавца согласно соглашению о пожизненном содержании при иждивении.

Примеры расчетов

В завершение будет правильно представить наиболее встречаемые примеры расчета суммы налогов.

Использовать одновременно два вычета («минус один миллион от налоговой базы» и «доходы минус расходы») нельзя. Выбирать придется что-то одно.

Уплата налогов в полных размерах и в установленные сроки – обязанность каждого гражданина РФ. Не стоит тянуть с этим делом – это приведет только к лишним расходам.

Налог с продажи земельного участка — НДФЛ в 2022 году

1. Проживём.com≫
2. Земля≫
3. Продажа≫
4. Налог

Статья обновлена: 11 марта 2022 г.

Здравствуйте. Подробно расскажу о налогообложении при продаже земельного участка — какой нужно заплатить налог, сколько, когда и как. Статья касается сделок с «голыми» участками — без строений или с ними, но они не зарегистрированы в собственности.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Налог с продажи — это НДФЛ

Продав свою недвижимость, собственник получит доход в виде ее стоимости. С этого дохода и положено заплатить налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. Даже если собственник был, например, самозанятым, он все равно должен заплатить НДФЛ, т.к. владеет и продает участок как физическое лицо.

Когда НДФЛ не платим

Если собственник владел участком дольше минимально установленного срока, он освобождается от оплаты НДФЛ со сделки. Даже если он нерезидент — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ. Наличие другой недвижимости роли не играет. Согласно п. 2 и 3 ст. 217.

1 НК, сроки следующие:

СрокКак участок получен в собственность

3 года	куплен до 1 января 2016 года получен в дар от членов семьи или близких родственников получен в наследство (считать с даты смерти наследодателя) оформлен в собственность по договорам/свидетельствам на бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение по решению суда при разделении участка на несколько при объедении нескольких отдельных участков в один при объединении части соседнего участка к своему получен по договору ренты
5 лет	во всех остальных случаях

В случае продажи участка раньше вышеуказанных сроков, попадем под НДФЛ. Но налог всегда можно уменьшить — об этом в следующих разделах.

Другие статьи

Полный список документов для продажи земельного участка

С 2016 года действует новое налоговое законодательство, но оно касается только сделок по покупке недвижимости. Поэтому если участок был куплен в 2016 году и позже — минимальный срок составляет 5 лет. Куплен до 2016 года — 3 года. При получении участка в дар, по наследству, при оформлении по «Дачной» амнистии, через суд и т.п., минимальный срок владения всегда 3 года.

Если участок получен в наследство, срок владения начинается с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК. Если получен по решению суда (при наследстве или любом другом основании), тогда с даты вступления его в силу — п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ, разъяснение.

В остальных случаях считаем с даты регистрации права собственности — п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Это касается и продажи участков, образованных при разделении или объединении — разъяснения ФНС и определение Верховного суда.

Ведь при данных процедурах образовываются новые участки, а старые прекращают свое существование — ст. 11.4 и ст. 11.6 ЗК РФ.

Дату регистрации можно посмотреть в выписке ЕГРН на участок (строка «Вид, номер и дата регистрации права») или свидетельстве о государственной регистрации прав собственности (обычно в строке «Документы-основания»).

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Дата в выпискеДата в свидетельстве Показать примеры освобождения от налога ↓

Пример №1: Алексей купил участок по договору купли-продажи. Дата регистрации права — 15 марта 2019 года. Так как сделка была после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет, который заканчивается 15 марта 2024 года.

Пример №2: Владимир купил участок в 2009 году. Затем разделил его на два и один из участков решил продать. Дата регистрации права на новые участки — 18 июня 2020 года. С этой даты отчитываем 3 года для продажи без налога.

Пример №3: Софья купила участок. Дата регистрации права — 7 сентября 2015 года. Так как сделка была до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года.

Пример №4: Анна получила участок по наследству через нотариуса, т.е. без суда. Дата смерти наследодателя — 1 марта 2018 года. С этой даты считаем 3 года.

Пример №5: Артему подарили участок мать с отцом, т.е. члены семьи. Дата регистрации права — 13 февраля 2020 года. С этой даты считаем 3 года.

Пример №6: Светлане подарила участок тетя, т.е. не член семьи и не близкий родственник. Дата регистрации права — 5 апреля 2021 года. С этой даты считаем 5 лет.

Пример №7: Дмитрий оформил участок в свою собственность по «Дачной» амнистии на основании свидетельства о бессрочном пользовании. Дата регистрации права — 14 декабря 2017 года. С этой даты считаем 3 года.

Пример №7: Марина через суд оформила участок в свою собственность. Дата вступления в силу решения суда — 23 апреля 2020 года. С этой даты считаем 3 года.

Расчет налога

Стандартная формула НДФЛ расписана в п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК.

• Для налоговых резидентов: 13% * деньги, полученные с продажи участка. У них есть право уменьшить НДФЛ.
• Для налоговых нерезидентов: 30% * деньги, полученные с продажи участка. Уменьшить НДФЛ им нельзя, поэтому платят бОльший процент со всей суммы доходов от продажи.

Сумма распределяется между всеми собственниками по размеру их долей в продаваемом участке. Для каждого продавца формула такая: налоговая ставка * (цена участка * размер доли).

Если участок продается за цену меньше 0,7 от его кадастровой стоимости, НДФЛ рассчитывается от кадастровой с этим коэффициентом 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК.

Например, участок продали за 1 840 000 рублей (цена в договоре купли-продажи). Кадастровая стоимость участка на момент сделки была 2 690 000 рублей. 0,7 * 2 690 000 = 1 883 000 руб.

Значит НДФЛ будет рассчитываться с 1 883 000 руб. Она будет взята за налоговую базу.

Как можно снизить налог

По закону есть 2 способа, из которых следует выбрать один из них. Воспользоваться ими можно один раз в год.

Другие статьи

В каких случаях при продаже земельного участка обязательно участие нотариуса

Первый способ — использование вычета в 1 000 000 рублей

С денег, полученных с продажи участка (налоговой базы), можно вычесть 1 000 000 рублей — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Это называется стандартный вычет. Формула НДФЛ в этом случае: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — 1 000 000 ).

Если участок продан и НДФЛ получился «нулевым» (например, продан за 1 000 000 и ниже), подавать налоговую декларацию не потребуется — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

Второй способ — использование вычета расходов

Способ можно использовать, только если участок был куплен, унаследован или получен в дар.

• Первый вариант — участок был куплен. В этом случае, с дохода от продажи участка можно вычесть расходы на его покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Проще говоря, с цены продажи вычесть цену покупки. И с этой разницы считаем НДФЛ. Формула следующая: 13% * ( деньги, полученные с продажи — деньги, потраченные на покупку ). К расходам также относятся уплаченные ипотечные проценты — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@. Если участок был куплен и разделен на несколько других, то при продаже нового образованного участка можно вычесть расходы на покупку старого участка, пропорционально его площади. Это я разобрала ниже в примере №4. Тоже самое касается при продаже объединенного участка — пример №5. Если продать в одном году несколько участков, то в отношении одного участка можно вычесть расходы на покупку, а в отношении другого — вышеуказанный вычет в 1 000 000.
• Второй вариант — участок получен по наследству (через нотариуса или суд), а наследодатель его ранее покупал. В этом случае можно вычесть расходы наследодателя, которые он потратил на покупку — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: наследодатель сам воспользовался этим вычетом ранее. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — расходы наследодателя ).
• Третий вариант — участок получен в дар от члена семьи или близкого родственника, а даритель ранее покупал этот участок. Здесь можно вычесть расходы дарителя при покупке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: даритель сам воспользовался этим вычетом. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — расходы наследодателя ).
• Четвертый вариант — участок получен в дар НЕ от члена семьи или близкого родственника, а одаряемый ранее оплатил НДФЛ с полученного подарка. В этом случае можно с НДФЛ от продажи вычесть оплаченный НДФЛ с дарения — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Когда участок получен в дар НЕ от члена семьи или не от близкого родственника, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости — п. 1.1 ст. 224 и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Этот тот же НДФЛ. До 2019 года налог исчислялся с инвентаризационной, рыночной или кадастровой стоимости на выбор. Если налог с подарка уже оплачен, с цены продажи участка можно вычесть налоговую базу. Формула НДФЛ будет такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — стоимость, с которой был уплачен налог с дарения).

Расходы на покупку участка нужно подтвердить документами: распиской, написанной покупателем; выпиской из банка (при безналичном расчете); договором купли-продажи, но только если в нем указано, что до его подписания расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме. Поэтому даже если НДФЛ будет «нулевым», собственнику все равно придется подать декларацию 3-НДФЛ.

Если участок получен в собственность по другим сделкам или не получается подтвердить расходы на покупку, остаётся воспользоваться вычетом в 1 000 000.

Показать примеры с расчетами налога ↓

Ниже будут примеры, когда собственники продают участок раньше минимального срока, поэтому попадают под налог. И они являются налоговыми резидентами. Продажа нерезидентом указана в последнем примере.

Пример №1: Алексей и Светлана получили участок по наследству. У каждого по 1/2. В 2022 году они решили его продать за 2 500 000 рублей. Это больше 0,7 от кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данный участок и у них есть подтверждающие документы — оригиналы расписки от продавца и договор купли-продажи.

Наследодатель покупал участок за 1 500 000 рублей. Алексею и Светлане выгодней с дохода от продажи вычесть расходы наследодателя, т.к. они больше стандартного вычета в 1 000 000. Доход каждого из них будет (2 500 000 — 1 500 000) * 1/2 = 500 000 рублей. НДФЛ у каждого 13% * 500 000 = 130 000 рублей.

В 2023 году до 30 апреля им следует подать в свою налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и документы о расходов наследодателя.

Пример №2: Марина получила участок в дар от родителей. В 2022 году продает его за 2 200 000 рублей.

Родителям данный участок достался по наследству, поэтому расходов они не понесли (расходы нотариуса не в счет). С дохода от продажи Марина может только вычесть стандартные 1 000 000 рублей.

Ее доход составляет 2 200 000 — 1 000 000 = 1 200 000 рублей. НДФЛ будет 13% * 1 200 000 = 156 000 рублей.

Пример №3: Дмитрий купил участок за 2 000 000 рублей. Его площадь была 15 соток. Затем разделил его на два участка — 8 и 7 соток. Затем в 2022 году он решил продать участок в 7 соток за 1 400 000 рублей.

Он может с доходов от продажи вычесть расходы на покупку, пропорционально его площади от старого участка. Он сохранил — выписку из банка о перечислении денег продавцу, а копию договора купли продажи получил в МФЦ.

За 1 сотку старого участка Алексей заплатил 2 000 000 / 15 = 133 334 рубля. За 7 соток получается 933 334 рубля. Алексею выгодней вычесть стандартный 1 000 000, а не расходы на покупку. Доход Алексей получается 1 400 000 — 1 000 000 = 400 000 рублей.

НДФЛ его будет 13% * 400 000 = 52 000 рублей. В 2023 году до 30 апреля ему нужно подать в свою налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и документы о расходов на покупку.

Пример №4: Олег получил участок по дарению от тети, т.е. не от члена семьи или близкого родственника. Он заплатил НДФЛ с дарения 120 000 рублей. Затем решил продать участок за 2 800 000 рублей. Посчитаем что ему выгодней:

1)С НДФЛ от продажи вычесть оплаченный НДФЛ при дарении. НДФЛ от продажи будет 13% * 2 800 000 = 364 000 рублей. С этой суммы вычетаем НДФЛ при дарении. Итоговая сумма НДФЛ к оплате будет 364 000 — 120 000 = 244 000 рублей.

2) Или с дохода от продажи выесть стандартный 1 000 000. Тогда НДФЛ будет 13% * (2 800 000 — 1 000 000) = 234 000 рублей.

Второй вариант выгодней. Даже если бы тетя покупала данный участок, ее расходы он учесть не смог бы, потому что она ему не близкий родственник.

Пример №5: Владимир и Софья получили участок в наследство. У каждого по 1/2. Затем они выкупили часть соседнего участка и присоединили к своему. Заплатили за данный кусок соседней земли 400 000 рублей. В итоге решили продать участок за 1 900 000 рублей.

Наследовать получил участок в собственность по «Дачной» амнистии, поэтому расходов не понес. Им выгодней вычесть с цены стандартные 1 000 000 рублей, чем расходы на покупку соседнего участка (400 000 рублей). Доход каждого составил (1 900 000 — 1 000 000) * 1/2 = 450 000 рублей.

НДФЛ у каждого будет 13% * 450 000 = 58 500 рублей.

Пример №6: Кристина и Артем получили участок по дарению от близкого родственника. У Кристины 2/3, у Артема 1/3. Решили продать его за 3 200 000 рублей.

Артем является нерезидентом РФ, поэтому он заплатит повышенный НДФЛ со всей суммы дохода и никак его уменьшить нельзя. НДФЛ у него будет 30% * (3 200 000 * 1/3) = 320 000 рублей.

Кристина — резидент РФ, поэтому может уменьшить НДФЛ. Даритель покупал данный участок за 1 500 000 рублей и у нее есть подтверждающие документы. Ей выгодней вычесть эти расходы, потому что они больше стандартного вычета в 1 000 000. Итого доход у нее составляет (3 200 000 — 1 500 000) * 2/3 = 1 700 000 рублей. 221 100 рублей.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ нужно подать в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года после продажи участка, а до 15 июля заплатить НДФЛ. Декларацию заполняем за тот год, когда была зарегистрирована сделка. Например, участок продали в 2022 году. Декларацию заполняем за 2022 год, подаем ее до 30 апреля 2023 года и оплачиваем НДФЛ до 15 июля.

Ответственность

Согласно п. 1 ст. 119 НК, за несвоевременную подачу декларации полагается штраф — 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки. Просрочка начинается с 1 мая. Согласно п. 1 ст.

122 НК, за несвоевременную оплату НДФЛ штраф — 20% от его суммы. Плюс начисляется пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования ЦБ. Про пеню написано в п. 1. ст.

75 НК.

Как заплатить НДФЛ

Налогоплательщик должен сам все посчитать, а налоговая инспекция проверяет декларацию и отправляет реквизиты для оплаты налога.

Обращаться нужно в налоговую инспекцию по месту регистрации (в простонародье, прописки) или учета — п. 3 ст. 228 НК. Форму декларации можно получить там же или скачать с официального сайта ФНС.

Вместе с заполненной декларацией нужно подать следующие документы: договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации; если воспользоваться вычетом расходов, нужны подтверждающие на это документы.

Через несколько дней после подачи декларации можно будет забрать квитанцию на оплату НДФЛ. Ее также могут отправить на емейл или в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Кабинет можно создать с помощью кабинета на Госуслугах.

С помощью личного кабинета налогоплательщика можно все сделать в режиме онлайн — получить декларацию, заполнить ее и оплатить НДФЛ. Ссылка на услугу ФНС — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Но для этого нужна электронная подпись налогоплательщика и ключ к ней. Как создать электронную подпись и ключ — инструкция ФНС.