В 2019 году НДФЛ при продаже квартиры, бывшей менее 3-х лет в собственности, рассчитывается и декларируется тем лицом, кто эту квартиру продал. В помощь таким налогоплательщикам создана программа ФНС «Декларация», которую можно скачать на сайте ФНС. В данном материале предлагаем пошаговую инструкцию: как заполнить декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры в программе ФНС.
Условия примера
С вопросом, «Что должно получиться в результате заполнения декларации при продаже квартиры», мы разбирались здесь. Из этого же материала возьмем и условия примера, по которым сформируем образец декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры и покупке новой в том же году. Для упрощения задачи оставим только доход, облагаемый по ставке 13%.
Пример
Гражданин в 2017 году получил по наследству однокомнатную квартиру. В 2018 году он ее продал за 2 500 000 руб. и приобрел с доплатой двухкомнатную за 3 000 000 руб. Имущественный налоговый вычет при покупке ранее не заявлял.
Доход гражданина за 2018 год:
Зарплата 720 000 руб. — с нее удержан НДФЛ работодателем
Выплаты по договорам ГПХ — 80 000 руб., с них удержан НДФЛ заказчиками.
Вносим вводные данные
Приступим к рассмотрению примера заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры в программе ФНС.
Установив и открыв программу, нажимаем кнопку «Создать» — в программе начинает создаваться новый документ (декларация) с доступными функциями сохранения, правки и выгрузки.
В активировавшемся слева в окне меню выбираем первую вкладку «Задание условий». Подробно о том, как ее заполнять и где брать данные мы рассказывали здесь.
Следующим шагом заполняем вкладку «Сведения о декларанте».
Предлагаемый вариант 3-НДФЛ при продаже квартиры заполнялся в реальной программе ФНС, но с условными данными. Поэтому при заполнении пропущен ИНН. Это допустимо и на практике (например, вы не знаете свой ИНН).
Подробнее о том, как «пропустить» ИНН и заполнять декларацию дальше, рассказано в статье «Образец 3-НДФЛ при продаже автомобиля».
Указываем зарплату и подобные доходы
Переходим на вкладку «Доходы». Здесь нужно последовательно указать все доходы и их источники, какие были в году. Начинаем с зарплаты.
Чтобы добавить источник, нажимаем на зеленый крестик в окне «Источники выплат». В выпадающем окне вписываем данные работодателя.
Если вы в отчетном году получали доходы, из которых удерживался НДФЛ (например, зарплату или выплаты по договорам ГПХ от юрлиц и ИП), для корректного заполнения декларации вам потребуются справки о доходах и удержанном НДФЛ от каждого, с кем вы сотрудничали.
Минус — справки надо заранее собирать. Плюс — в справке содержится вся необходимая информация для заполнения 3-НДФЛ и для расчета налога.
После внесения в программу сведений о работодателе можно приступать к заполнению доходов, полученных от него. Это довольно просто: нужно последовательно перенести в программу то, что указано в справке о доходах. Раздел для доходов расположен ниже информации об источнике их получения. Чтобы ввести новые данные, также жмем на зеленый крестик.
После того как данные о доходе за весь год перенесены, указываем удержанную сумму налога (тоже из соответствующей графы справки).
В справке, помимо доходов, могут быть указаны налоговые вычеты. Их тоже нужно перенести в вашу декларацию. Раздел для вычетов — самый нижний в этом окне. Заполняется по тому же порядку, что и для доходов.
Аналогично зарплате вносим данные по договорам ГПХ:
Указываем доход от продажи квартиры
Теперь — внимание! Пришла очередь показать доход от продажи квартиры.
Рассмотрим самый распространенный вариант — продажу физическому лицу. В этом случае окошко внесения источника дохода (покупатель — тоже источник) надо заполнять вот так:
- Ни ИНН, ни ОКТМО выяснять и вписывать не требуется.
- Код продажи целого объекта жилой недвижимости — 1510.
- Для долей предусмотрен код 1511.
- После выбора кода дохода откроется окно для указания данных по сделке.
Если продаваемому объекту присвоена кадастровая стоимость, обязательно ее укажите. Если цена продажи отличается от кадастровой цены, может быть вообще другой расчет налога.
Заявляем имущественный вычет
Если вы только продали квартиру, то предыдущий этап заполнения 3-НДФЛ по квартире менее 3 лет в собственности последний. Можно формировать декларацию.
Если же вы, как и многие, одну квартиру продали, чтобы купить другую в том же году и хотите использовать вычет, положенный при покупке, следуйте на вкладку «Вычеты».
Теперь выбираем в главном меню «Просмотр», чтобы посмотреть, что вышло.
Скачать образец 3-НДФЛ при продаже одной квартиры и покупке другой.
Проверяем 3-НДФЛ и сдаем
Можно воспользоваться кнопкой «Проверить»: система протестирует декларацию на корректность заполнения и формирования файла.
Декларацию можно распечатать (кнопка «Печать») для подачи на бумаге или сформировать в xml-файле (кнопка «Файл xml») для направления в налоговую электронно.
Даже если вы направили декларацию электронно, документы на подтверждение доходов и вычетов, скорее всего, все равно придется отнести налоговикам на бумаге — для успешного поведения камеральной проверки вашей декларации.
Если, как в нашем случае, у вас образовался НДФЛ к возврату (см. Раздел 1 на странице 2 получившейся декларации), потребуется еще и заявление на возврат налога с указанием реквизитов вашего счета для перечисления.
Если же вышла сумма к доплате в бюджет (вы увидите ее тоже на странице 2), вам понадобится уточнить реквизиты для уплаты НДФЛ. А вот КБК подбирать не нужно: программа проставит его в декларацию автоматически. В этом еще один плюс формирования 3-НДФЛ в программе ФНС.
Что нужно знать про льготное налогообложение при покупке и продаже квартиры в одном году? Пример расчета НДФЛ
Если квартира приобретена 5 лет назад и больше – собственник получает налоговую льготу в виде полной отмены НДФЛ.
Иногда отмена допускается после 3 лет владения недвижимостью. И даже купленные в один год квартиры могут получить льготное налогообложение, о котором следует знать.
В статье подробно рассмотрен вопрос покупки и продажи квартиры в рамках одного года, даны разъяснения по данному вопросу.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Налоговый период при совершении сделок
Когда совершаются сделки по покупке и продаже квартиры в одном календарном году, отчёт в налоговой инспекции будет проводиться в одном налоговом периоде с приложением декларации 3-НДФЛ. Налог не удерживается в следующих случаях:
- Жилое помещение было в собственности более 5 лет.
- Жильё куплено до 1.01.16 г. и было в собственности более 3 лет.
- Оно получено в собственность по приватизации, в дар, по наследству или по договору ренты и было в собственности более 3 лет.
- Его стоимость меньше, чем 1 миллион.
В остальных случаях, в том числе – при покупке одной квартиры в один и тот же год с её продажей, или, когда одна квартира продана, а вторая сразу же куплена, налог следует уплатить, следуя нормам статьи 220 НК РФ. Однако здесь возможны случаи взаимозачёта, когда имущественным вычетом, полученным при покупке жилья, погашается налоговое обязательство по его продаже.
Имущественный вычет при приобретении жилья
Имущественный вычет – это налоговая льгота. Она заключается в том, что субъект – покупатель вправе запросить в территориальном отделении ФНС возврат 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи (ДКП) как цена приобретаемой недвижимости.
Объём этой льготы может достигать 13% от цены до 2 000 000, что составит 260 000 рублей. Сверх этой суммы льгота не действует. Имущественный возврат можно получить только при следующих условиях:
- Льгота ранее не была исчерпана на покупку другого объекта.
- Продавец не является близким родственником покупателя квартиры или членом его семьи.
- Покупатель является налогоплательщиком РФ.
На вычет не имеют права неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, студенты очных отделений, так как возврат осуществляется за счёт уплаты НДФЛ.
Для удобства рассмотрим начисление вычета на примере: Покупатель в марте 2019 года совершил сделку и приобрёл квартиру по цене 3 000 000 рублей. Он получил право на имущественный возврат с суммы 2 000 000 рублей в размере 13%, что составило 260 000 р.
Налогообложение при реализации жилья
На примере расчет выглядит следующим образом: Приобретённую в марте квартиру собственник продал в августе 2019 года. Цена объекта осталась той же – 3 000 000. Налог исчисляется с учётом имеющейся льготы (вычет 1 000 000), с 2 000 000 рублей в размере 13%. Удержание составило сумму, положенную к оплате в 260 000 р.
Так как для сделок купли и продажи, совершённых в одном календарном году, предусматривается возможность одновременного включения сведений о них в одну декларацию, возможно погашения налоговых обязательств суммой имущественного вычета:
- Если сумма одинаковая – обязательство по уплате может быть полностью аннулировано.
- Когда удержание налога с продажи превышает сумму возврата – придётся довложить из личных сбережений, полученных по сделке.
- А если имущественный возврат больше – остаток можно получить после проведения взаиморасчёта.
В нашем примере, когда квартира была куплена, и вскоре продана за одну и ту же цену в 3 000 000, сумма вычета и удержания совпадают и составляют 260 000 р. Соответственно, налог платить не придётся.
Если собственник сбавит цену на квартиру, продав её за 2 700 000, то удержание будет произведено с суммы в 1 700 000 и начислено в сумме 221 000 рублей. Так как между вычетом и удержанием появляется разница: 260 000 – 221 000 = 39 000, то участник сделок со своим имуществом, вправе получить её в полном объёме.
При условии повышения цены квартиры при продаже, ситуация складывается следующая. Например, цена по ДКП составила 3 300 000 рублей. К удержанию будет начислено 13% от 2 300 000, что составит 299 000. В данном случае удержание превышает вычет, разница выявляется согласно расчетам: 299 000 – 260 000 = 39 000. Полученную разницу потребуется уплатить в ФНС.
Для налоговых нерезидентов (иностранцев) предусмотрено удержание с продажи недвижимости в размере 30% цены объекта.
- если расход превышает доход;
- если при взаиморасчёте налог погашается полностью.
Декларация заполняется в соответствии с установленной формой 3-НДФЛ. Подать её можно как на бумажном, так и на электронном носителе.
Где взять форму?
Форма документа является унифицированным бланком КНД 1151020. Она утверждена Приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569.
- Бумажный вариант можно получить в территориальном отделении ФНС по месту подачи отчёта.
- Электронный вариант можно получить в соответствующей программе на официальном сайте ФНС.
Если декларация передаётся по почте, то бланк следует получить в отделении ФНС заблаговременно, или скачать его со специальных сайтов.
Обязательство налогоплательщиков о подаче декларации содержится в нормах п. 4 статьи 228 и статьи 229 НК РФ. Согласно им, заполняющее документ лицо, обязано внести:
- сведения о себе;
- все доходы и расходы за отчётный период, с указанием кодов;
- указать источники доходов и расходов;
- дать сведения о лицах, с которыми проводились сделки;
- указать налоговую сумму, положенную к выплате.
Обязательно нужно приложить всю имеющуюся документацию по предмету доходов и расходов, полученных и понесённых по сделке. На продажу квартир, приобретённых с 2016 года, дополнительно указывается кадастровая стоимость объекта, если она на него установлена.
Перечень прилагаемых документов
К декларации нужно приложить удостоверенные копии следующей документации:
- паспорт налогоплательщика;
- ИНН налогоплательщика;
- ДКП по сделкам купли и продажи;
- выписку из ЕГРН.
Документы удостоверяются нотариально, если пересылаются по почте. Если они подаются лично, то удостоверить их можно непосредственно в отделении ФНС.
Когда и куда подаётся заполненная декларация?
До 30 апреля года, следующего за годом покупки и продажи квартиры, нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, согласно п.1 статьи 229 НК РФ. Предварительно рассчитав сумму, назначенную к выплате, её следует внести в документ, а затем оплатить до начала июля текущего года.
Бланк 3-НДФЛ подают в отделение ФНС по месту регистрации налогоплательщика. Если ему требуется изменить территориальное отделение, то нужно подать заявление начальнику отделения, с указанием сведений о налогах. Бумага подаётся в общий отдел учреждения.
Как заполнить форму?
Действующая форма документа продавцом квартиры заполняется на 6 листах. Это листы:
- титульный;
- раздел 1;
- раздел 2;
- приложение 1;
- приложение 6;
- расчёт к приложению 1.
- фамилия, имя, отчество (Иванов Иван Петрович);
- дата и место рождения (населённый пункт);
- паспортные данные (серия, номер, дата выдачи, кем выдан);
- контактный телефон налогоплательщика.
Кроме этого указывается отчётный год, а также в зашифрованном виде вносятся коды:
- налогового периода;
- налогового органа;
- страны;
- наименования налогоплательщика;
- ОКТМО, который узнаётся у инспектора ФНС.
При ошибке во внесении кода документ может быть утерян и платёж не пройдёт, что принесёт немалые хлопоты заполнившему его лицу.
Заполняется лист А, в который вносят:
- код дохода;
- ставка НДФЛ;
- сведения о лице, от которого получен доход;
- размер дохода.
Налог рассчитывается самостоятельно. Для его расчёта заполняется приложение 1. Здесь расчёт налога может производиться по усмотрению налогоплательщика.
Например, он продал квартиру по цене 2 010 000, указанной в ДКП. Но она дешевле кадастровой стоимости больше, чем на 30%, так как кадастровая стоимость составляет 3 573 500 рублей, а 70% от неё составит 2 501 450 рублей. Значит, оплату следует произвести с большей суммы: не с цены, указанной в ДКП (2 010 000), а с кадастровой стоимости – 3 573 500.
Если налогоплательщик резидент РФ, то сумма налога должна рассчитываться следующим образом: 3 573 500 – 1 000 000 = 2 573 500. От них находится 13%, это 334 555 рублей, которые вносятся в декларацию.
Удержание производится с той суммы, которая больше, а не меньше.
Покупка квартиры отражает понесённые расходы, а значит – вносится в приложение 6. Заполняются следующие строки:
- 010 – для фиксированного вычета;
- 020 – для ранее произведённых расходов;
- 030 – вычет 1 000 000;
- 040 – при приобретении долей.
Все внесённые данные должны подтверждаться платёжной документацией. После их внесения суммируются понесённые расходы, которые влияют на сумму налога, представленную к оплате.
Возможные нюансы
При продаже долевой собственности дополнительно заполняется лист Д-2 в разделах 030 и 040. Если заполняющее лицо имеет право на иные виды вычетов, помимо квартиры, их также следует указать.
Также в данный спектр расходов могут войти траты на ремонт квартиры, если он производился, и на другие платежи, способствующие приобретению неотделимых улучшений. Они суммируются к стоимости квартиры при продаже и могут выступить в качестве суммы расходов, снижающих стоимость.
Скачать образец бланка декларации 3-НДФЛ
Что делать, если обнаружили ошибку?
Если ошибка обнаружена до подачи декларации, ни в коем случае нельзя её исправлять.
Нужно взять новый бланк и заполнить его надлежащим образом. Бланки с помарками передавать в налоговую нельзя. Если ошибка «ушла» на проверку, ничего страшного – декларацию вернут и дадут срок на исправление ошибки.
Если в течение одного года была продана и куплена квартира, то отчёт по обеим сделкам нужно сдать в одном налоговом периоде. Налоговая декларация подаётся по месту проживания налогоплательщика. Расчёт налога для удержания рассчитывается самостоятельно, а при возможности взаимозачёта он может аннулироваться.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Приложение 7 налоговой декларации 3-НДФЛ — образец заполнения
Приложение 7 декларации 3-НДФЛ — образец заполнения понадобится тому, кто приобрел или построил жилую недвижимость и хочет получить налоговый вычет по понесенным на это расходам. Как правильно заполнить этот лист декларации, расскажет наша статья.
Приложения №6 и №7 в 3-НДФЛ заполняют налогоплательщики-физлица, которые:
- являются налоговыми резидентами РФ;
- произвели операцию (операции) с недвижимым имуществом, которая дает им право на налоговый вычет в отчетном году в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Однако при этом:
- в приложении 7 производится расчет вычета, связанного с покупкой имущества, указанного в подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ;
- в приложении 6 отражается формирование вычета, связанного с реализацией имущества, поименованного в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
В данном материале мы рассмотрим порядок формирования приложения 7, заполняемого в случаях:
- если плательщик НДФЛ приобрел жилую недвижимость (квартиру, дом и т. п.);
- если плательщик НДФЛ приобрел землю под жилым домом или пригодную для строительства на ней такого дома;
- если плательщик сам построил дом;
- если для целей приведенной выше покупки или стройки плательщик брал кредит под проценты и выплатил проценты.
По всем этим основаниям плательщик НДФЛ может уменьшить размер удержанного у него налога и затребовать возврат из бюджета перечисленных за него ранее сумм НДФЛ.
Чтобы получить вычет (и возврат) налога, плательщику нужно:
- предъявить в свою налоговую пакет документов, подтверждающих его расходы по основаниям, изложенным в подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ;
Перечень документов, подаваемых для получения имущественного вычета, см. в материале «Документы на налоговый вычет при покупке квартиры в 2020-2021 годах».
- написать заявление о вычете (возврате) сумм НДФЛ за период;
- составить и подать декларацию 3-НДФЛ с указанием своих доходов (например, по местам работы в отчетном году) и расчетом суммы положенного ему вычета в приложении 7 декларации 3-НДФЛ.
Как заполнить декларацию при продаже и покупке жилья в одном отчетном периоде, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и приступайте к изучению вопроса бесплатно.
Кроме того, с 2021 установлен упрощенный порядок получения имущетсвенного вычета. Подробнее прочитать об этом можно в нашем материале.
Как вернуть налог при продаже и покупке квартиры в одном году и когда возможен взаимозачет в одном налоговом периоде?
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Нужно ли платить если покупаешь другую?
Порядок получения возврата НДФЛ зависит от того, сколько по времени вы владели данной квартирой. Если более 3-х лет или 5-ти (после 2016), то ситуация существенно упрощается: вы освобождаетесь от налогообложения с продажи. Тогда как при покупке нового жилья вы наделены правом на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.
При этом применяются определенные лимиты: размер налоговых послаблений не может рассчитываться с суммы более 2 000 000 р., если речь идет о покупке за свои деньги, или же более 3 000 000 р.
по оплаченным банку процентам. Налогоплательщикам полагается вернуть 13% от указанной суммы. Максимальные размеры имущественных вычетов составляют 260 тыс. р. и 390 тыс. р.
по выплаченным кредитным процентам.
Но если же вы владели квартирой менее 3-х/5-ти лет, то ситуация усложняется. В этом случае вам необходимо оформить по сути два варианта налогового возврата: на покупку и продажу. Сумма и порядок получения преференций на приобретенную недвижимость производится в штатном порядке. Лимиты остаются прежними: 260 и 390 тыс. р.
Возврат налогов, связанный с продажей квартиры, также имеет максимальное значение в 1 000 000 р. Именно на эту сумму уменьшаются полученные доходы.
Но данное ограничение действует, в частности, если квартира получена по дарственной или в результате приватизации.
Если же вы купили ее и готовы подтвердить свои расходы документально (предъявить договор купли-продажи, платежные документы, ипотечный договор и пр.
), то допускается применять в качестве уменьшения размер фактических затрат. Этот способ может иметь больше выгоден, когда расходы превысили 1 млн р.
Когда после применения указанных вычетов у налогоплательщика все равно образовался доход от продажи жилья, то он облагается по ставке 13%.
Порядок получения двойного вычета в пределах одного года полностью опирается на нормы НК РФ. Подробности данной процедуры приводится в статье 220 Налогового кодекса.
Возврат налогов продавцам регламентируется пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, покупателям – пп.3.
Подтверждение права налогоплательщика на получение двойного вычета в одном налоговом периоде подтверждает рекомендательное письмо Минфина от января 2015 N 03-04-05/3648.
Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры единовременно с продажей в один год?
Для получения налоговых послаблений необходимо, чтобы соблюдалось несколько условий:
- жилье куплено в том же году, что и продано;
- или новое жилье приобретено раньше, чем продано старое и по купленной квартире право на вычет еще не объявлялось (например, жилье куплено в 2015-м, другое – продано в 2016-м – тогда в 2017-м году допускается заявить сразу о двух налоговых вычетах);
- налогоплательщик не воспользовался своим правом на вычет до 2014 года или же не исчерпал положенный ему лимит в 2 млн р. после 2014 года;
- квартира должна находиться в собственности более 3 (5) лет.
Правом на вычет в данном случае могут воспользоваться даже те категории россиян, которые фактически не являются плательщиками НДФЛ. Ведь, продавая квартиру, они получают налогооблагаемый доход.
Это, например, пенсионеры( о налоговых вычетах пенсионерам мы писали тут), предприниматели-упрощенцы, безработные и работающие неофициально.
Более детально о том, когда и при каких условиях можно вернуть налоговый вычет, мы рассказывали здесь.
Сложности могут возникнуть у покупателей жилья на этапе строительства. Фактически они могут приобрести квартиру, но передаточный акт ими получен не был. Тогда они не смогут заявить на вычет для покупателей до момента получения ими этого документа.
Стоит учитывать, что вычет не предоставляется при покупке квартиры у ближайших родственников.
Формально полученный налогооблагаемый доход в виде продажи недвижимости не подлежит уменьшению на какие-либо расходы. Но у продавцов есть право на получение налоговых вычетов.
С 2016 года правила расчета налогооблагаемой базы ужесточились. Раньше продавцы в целях ухода от налогообложения прописывали в договоре купли-продажи сумму в пределах или равную 1 млн р.
Это давало им право законно уйти от уплаты НДФЛ, т.к. их доходы полностью нивелировались за счет применения налогового уменьшения в 1 млн р.
Теперь соблазна занизить цену у них не будет: расчеты будут производиться от кадастровой стоимости.
Возможно два варианта расчета:
- когда кадастровая стоимость превысила договорную цену, то берется за учет 70% от кадастровой;
- если договорная цена превысила кадастровую, то учитывается стоимость из договора.
Получается, что в расчетах НДФЛ всегда участвует большее значение.
Приведем примеры:
- По договору квартира продана за 3,5 млн р. Ее кадастровая стоимость больше – 6 млн р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая стоимость составила 4,2 млн р. (6000000*0,7). Именно это сумма и будет выступать налогооблагаемой базой.
- Квартира была продана за 8 млн р. Ее кадастровая стоимость – 8,3 млн р. Если учесть понижающий коэффициент (8300000*0,7=5810000), то чается, что договорная цена – выше. Она и учитывается при расчетах.
Продавец уменьшает налог или на 1 млн р. или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно). Если сумма затрат на квартиру превысит ее продажную стоимость (такая ситуация возможна, если жилье продавалось в срочном порядке), то и налог платить не нужно.
Приведем примеры:
- Комната в квартире продана за 900 тыс. р. Это больше ее кадастровой стоимости. Продавец применил вычет в 1 млн р. Налогооблагаемая база будет рассчитываться так: (950 000 – 1 000 000). Налог равен нулю.
- Квартира куплена за 4,8 млн р., продана – за 3,5 млн р. Налог также получается нулевым: (3500000-4800000).
Что нужно знать при продаже и покупке перед тем как его рассчитывать?
Перед тем как приступить к расчетам, стоит учесть несколько правил:
- Второй вычет («для покупателей») предоставляется только при условии его неиспользования до 2014 г. или не исчерпания установленного законом лимита.
- Первоначально доходы продавцов уменьшаются на первый вычет (1 000 000 р. или расходы). Если полученной суммы оказалось недостаточно для полного уменьшения, используется второй — для покупателей.
- Если не весь лимит для покупателей оказался израсходован, то ее переносят на следующие годы.
- Сумма уменьшения для продавцов не может превышать полученный доход от продажи квартиры, сумма уменьшения для покупателей — их фактические затраты на покупку или 2 000 000 р.
- В России действует единая ставка НДФЛ. При продаже квартиры она составляет 13%.
Пример расчета НДФЛ для продавцов
Расчет НДФЛ к уплате будет выглядеть так:
Доход от продажи – Вычет продавцам (1 млн р. или фактические затраты) – Уменьшение покупателям (до 2 млн руб).
Если полученное значение более нуля, к нему применяется ставка 13% и эту сумму нужно перечислить в бюджет. Иначе платить налог не нужно.
Приведем примеры расчетов:
Ситуация 1. Жилье продано за 7,8 млн р. Новая куплена за 9 млн р.
Применяем первое уменьшение в 1 млн р.: (7800000-1000000) = 6800000р.
Теперь уменьшаем полученное значение на 2000000 р. (оставшиеся 7 млн р. в расчетах не участвуют, т.к. превышают установленный лимит). Получается налог к уплате составит (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тыс. р.
Ситуация 2. Недвижимость продана за 3,2 млн р., куплена – за 1,5 млн р.
Применяем все варианты снизить НДФЛ (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. НДФЛ составит (700000*13%)=91 тыс. р.
В такой ситуации расходы на покупку новой квартиры можно учесть в полном объеме, так как ее стоимость меньше лимита в 2 млн р. Неиспользованную сумму в 500 тыс. р. налогоплательщик может предъявить в качестве возвращаемой суммы в следующем налоговом периоде.
Ситуация 3. Квартира продана за 3 млн р., куплена ранее за 3,3 млн р. Новая приобретена за 1,9 млн р.
После применения первого вычета в размере фактических трат налог к уплате получился нулевым: (3000000-3300000) = 0.
Налогоплательщик вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1900000*0,13) = 247 тыс. р. Недоиспользованные 13 тыс. р. он сможет возместить при покупке жилья в дальнейшем.
Ситуация 4. Доход от продажи старого жилья составил 2,1 млн р. Новое приобретено за 2.3 млн р.
В результате применения первого варианта снижения базы по НДФЛ доход составил 1,1 млн р. Эту сумму допускается уменьшить в полном объеме и тогда НДФЛ платить не нужно. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 тыс. р.
Ситуация 5. Квартиру продали за 950 тыс. р., приобрели – за 2,8 млн р.
Налогооблагаемый доход отсутствует, так как 950 тыс. р. – менее 1 000 000 р. Имущественный вычет положен налогоплательщику в полном размере 260 тыс. р. с суммы покупки более 2 млн р.
У покупателей возможно два варианта: они используют свой вычет для уменьшения налога с продавца или получают деньги в размере до 260 тыс. р.
Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.
Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 6500 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.
Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).
Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.
Более детально о том, как рассчитать налоговый вычет, можно ознакомиться здесь.
Как оформить 3-НДФЛ при одновременной покупке и продаже квартиры?
Проблем с отображением в декларации одновременно двух вычетов быть не должно. Для каждого вида здесь предусмотрен свой раздел: один для налогооблагаемых доходов, полученных в отчетном году, другой – для налоговых вычетов, в том числе, имущественных. Отдельно можно прописать и социальные вычеты, но учитывая тот факт, что они не переносятся на следующие годы.
Если налогоплательщик заявляет на уменьшение при продаже величину в 1 000 000 р., то его никак подтверждать не нужно. В противном случае потребуются копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.
Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.
- Непредставление налоговой декларации карается штрафом в размере 1000 рублей.
- Скачать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
- Как правильно заполнить форму вы найдёте здесь.
Споры с налоговой по двойным вычетам
Несмотря на многочисленные пояснения Минфина и прямое указание в Налоговом кодексе на возможность применения одновременно нескольких вычетов в пределах одного налогового периода, нередки ситуации, когда налогоплательщиков на местах ущемляют в таком праве. Аргументация приводится самая разная: например, то что взаимозачет разных групп налогов невозможен.
На самом деле это не так: налог при продаже и покупке квартиры налогоплательщик вправе уменьшить не только на 1 млн р., но и на положенные покупателям 260 тыс. р., а также иные группы вычетов (в т.ч. и на лечение одновременно, обучение, пр.).
Вы вправе обжаловать неправомерный отказ в предоставлении вычета в судебном порядке со ссылкой на нормы Налогового кодекса или подать жалобу на имя руководителя Инспекции.
Налоговики правы только в 1-м случае: если вы продали квартиру в одном году (например, в 2015-м), а купили – в следующем (в 2016-м). Тогда право на вычет как у покупателя у вас возникнет только в 2017-м году, но отчитаться о полученных доходах при продажи нужно было еще в 2016 году.
Налогоплательщик наделен правом на получение двойного вычета в случае покупки/продажи жилья в пределах одного периода. Он одновременно вправе получить вычет как продавец (1 млн р. или фактические) и в качестве покупателя (260 тыс. р.). Для этого необходимо подать 3-НДФЛ декларацию в ФНС в установленные законом сроки.
Такие вычеты способны существенно сократить фискальную нагрузку, а в некоторых случаях вместо того, чтобы платить НДФЛ, покупатель может компенсировать уплаченный в бюджет налог в сумме до 260 тыс. р.
Но может возникнуть ситуация, что даже после применения двух вычетов налогоплательщику потребуется доплатить налог с продажи жилья в бюджет.
Обычно подобная ситуация возникает при отсутствии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в прошлом, и сумме продаже свыше 3 млн р.
Документы на тему статьи
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
Загрузка...
