Ликвидационная стоимость. методы оценки. формула и пример расчёта

Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.

Ликвидационная стоимость — что это такое?

Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей.

Фсо 12 «определение ликвидационной стоимости»

В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости».

Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях:

  • в ходе исполнительного производства;
  • в ходе оформления банкротства;
  • при разработке программы реорганизации предприятия;
  • при финансировании реорганизации предприятия;
  • при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
  • иных случаях отчуждения имущества.

Основных средств

Ликвидационная стоимость основных средств представляет собой сумму, которую организация ожидает получить от реализации необоротных активов после окончания срока их полезного использования за вычетом издержек, связанных с их ликвидацией.

Таким образом, ликвидационная стоимость может рассчитываться в случае последующей продажи основных средств или их ликвидации по окончании срока полезного использования.

К основным факторам, определяющим ликвидационную стоимость основных средств можно отнести:

  • вынужденность продажи;
  • ограниченность сроков продажи;
  • ограниченность ресурсов для осуществления сделки.

Объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости — это сумма, которую можно получить при продаже объекта недвижимости за определенный срок.

Определяется ликвидационная стоимость в том случае, если объект должен быть отчужден в срок меньший, чем обычный срок экспозиции аналогичного объекта. Иными словами, ликвидационной стоимостью недвижимости называется чистая денежная сумма, которую собственник объекта может выручить при его вынужденной продаже.

В каких случаях возникает?

Как показывает практика, ликвидационная стоимость возникает при наличии непредвиденных обстоятельств, воздействующих на организацию или рынок.

Важно: Ликвидационная стоимость может определяться не только в случае банкротства, но и в роли предупредительной меры.

Основных причин возникновения ликвидационной стоимости три:

  • в ситуации с продажей предметов залога (ликвидационная стоимость необходима кредитору для обоснования максимально низкого порога стоимости залога, так как он является своеобразной гарантией кредитора; характерно ограничение сроков реализации и вынужденная продажа активов);
  • ликвидации организации (необходима разработка жесткого плана мер по продаже активов предприятия и исполнению долговых обязательств, в случае принудительной ликвидации сроки продажи активов строго ограничены);
  • ускоренной продаже иных активов (ликвидационная стоимость необходима в силу ограничения выделенного времени для реализации активов).

Формула и расчет ликвидационной стоимости

Из-за возможности максимально приблизить оценочный результат к рыночной величине наиболее распространенной и востребованной формулой определения ликвидационной стоимости считается:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость Х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Важно: Коэффициент вынужденной продажи составляет от 10 до 50 процентов от рыночной стоимости объекта и находится, соответственно, в пределах 0,1-0,5.

Определяется показатель посредством экспертной оценки с учетом:

  • сроков продажи имущества;
  • типа и состояния имущества;
  • рыночной оценки аналогичных объектов;
  • состояния экономики на текущий момент;
  • иных факторов.

Нередко расчет по данной формуле дополняется показателем затрат на ликвидацию, показывающим реальную прибыль от выбытия активов.

Важно понимать, что одним их наиболее важных факторов, превращающих рыночную стоимость в ликвидационную, является срок экспозиции объекта. Чем меньше времени на ликвидацию имущества, тем ниже его стоимость. Именно поэтому временной фактор является решающим в определении ликвидационной цены.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

В основе прямого расчета лежит сравнительный анализ основных характеристик компании. В первую очередь анализу подвергается объем продаж оцениваемой компании и предприятий-конкурентов.

Затем оцениваются основные показатели производства, после чего делаются выводы о величине оптимальной стоимости.

Существенным недостатком данной методики является отсутствие поправки на сроки реализации.

Однако на основании такого расчета можно сделать выводы о том, насколько ликвидационная стоимость отличается от среднерыночной стоимости на подобную организацию.

Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.

Внимание: Согласно данным статистики, средний размер скидки на отечественном рынке лежит в диапазоне от 20 до 50 процентов.

Наиболее часто косвенную методику используют эксперты для определения господствующих тенденций на рынке и расчета адекватной цены вынужденной реализации.

При ликвидации организации по причине ее банкротства специалисты настоятельно рекомендуют учитывать следующие нюансы оценки:

  • оценка имущества может осуществляться, как целого комплекса;
  • оценка может производиться аукционным способом (каждый объект продается отдельно).

В первом случае необходимо понимать, что быстрая и выгодная реализация предприятия затруднена по причине высокой стоимости целого комплекса вне зависимости от реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, на практике при определении ликвидационной стоимости предприятия зачастую не берется в расчет стоимость бизнеса, в том числе его репутация и заработанное имя.

При использовании аукционного метода продажи высока вероятность выгодной реализации имущества, но не в полном объеме. В таком случае потребуется определение активов, которые могут быть отчуждены иными способами (например, путем уничтожения, сдачи в металлолом и прочее). Однако такие активы лишь увеличивают расходы на ликвидацию организации.

Как происходит переход от рыночной цены к ликвидационной?

Ликвидационная стоимость объекта может быть рассчитана по прямому и косвенному методу.

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

При использовании косвенного метода схема расчета ликвидационной стоимости выглядит следующим образом: рыночная стоимость имущества – скидка на факт вынужденности реализации.

Определить скидку по факту вынужденности продажи можно с помощью:

  • метода сравнения парных продаж;
  • метода прямого анализа характеристик;
  • экспертного метода.

Наиболее часто применяется экспертный метод в силу ограниченности доступа к необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер реализации находится в диапазоне от 20 до 50 процентов, однако может и отличаться от заданных параметров при наличии соответствующих условий ликвидации.

Таким образом, ликвидационная стоимость имущества зависит от множества факторов, однако решающим показателем чаще всего являются сроки реализации имущества. Следовательно, чем больше времени на продажу имущества, тем больше шансов на заключение выгодной сделки.

Источник: http://dolg-faq.ru/baza-znanij/bankrotstvo-i-likvidaciya/b-yuridicheskix-lic/likvidacionnaya-stoimost.html

Ликвидационная стоимость. Методы расчета ликвидационной стоимости :

На современном российском рынке всё большую важность приобретает ликвидационная стоимость. Обычно она применяется для работы с обанкротившимися предприятиями или объектами долгостроя федерального фонда. Процесс оценки объектов собственности особенно важен в условиях кризисной обстановки в стране.

Виды стоимости

Каждый товар характеризуется стоимостью. В стандартных условиях фигурирует рыночная, которая считается основой оценки объекта. При отклонении от её характерных признаков возникают другие виды стоимости.

Рыночная – это такая цена объекта, которая считается наиболее вероятной. Предмет оценки продаётся в условиях конкуренции на открытом рынке. Стороны при этом информированы необходимыми данными об объекте. На цену не влияют чрезвычайные причины, к которым относятся:

  1. На стороны сделки не наложены обязательства: один должен продать, другой обязан выкупить.
  2. Объект выставлен на открытые торги.
  3. Цена товара выражена в денежном исчислении.
  4. Сумма сделки представляется адекватной, нет принуждения к купле-продаже.
  5. Обе стороны сделки владеют информацией о ее предмете, действуют в своих интересах.

Несоблюдение одного из описанных критериев рыночной стоимости приводит к появлению иных видов. Этот факт требует чёткого определения наиболее адекватного вида в любой конкретной ситуации.

Инвестиционная стоимость возникает при приобретении имущества с отчётливыми целями. Это и чисто коммерческое желание получения прибыли в будущем, и неэкономические причины, например, получение удовольствия от старинной картины.

Ликвидационная стоимость требуется, когда возникают чрезвычайные обстоятельства и цена объекта занижена.

Стоимость ликвидационная – что это?

Понятие ликвидационной стоимости подразумевает денежную массу, которую можно выручить при ликвидации активов. К ним относится имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу.

Соответственно, это реальная сумма, на которую рассчитывает владелец при продаже объекта в сжатые сроки.

На российском рынке пока нет достаточной статистической базы купли-продажи подобных объектов, поэтому применяется рыночный вид оценки.

Одновременно высчитывается остаточная стоимость объекта. Она представляет собой величину, равную экономически действительной стоимости с учётом износа недвижимости.

Для получения правильного результата требуется из изначальной цены вычесть аккумулированную амортизацию.

Такие данные учитываются при расчёте ликвидационной стоимости собственности, в вынужденных обстоятельствах выставленной на торги.

Когда возникает?

Проводится оценка предприятия методом ликвидационной стоимости, когда возникает необходимость расплатиться с кредиторами по имеющимся долгам.

Реализация произведённых товаров не в состоянии покрыть задолженности и вынуждает собственника к распродаже активов для их погашения. Временной фактор становится при этом решающим.

Чем быстрее распродадутся активы, тем скорее будут погашены задолженности.

Сроки реализации сделки принимаются индивидуально для каждого случая. Ликвидация юридического лица проводится и в вынужденной, и в добровольной формах. В случае добровольной распродажи имущества появляется возможность для составления приемлемого графика реализации, планирования своих действий с учётом конкретных деталей.

Конкурсная масса (имущество должника) выставляется на аукцион в установленные сроки. Ликвидационная стоимость представляет собой гарантию кредиторам, что задолженность будет погашена. Имущество превращается в залог. Для кредитора важно знать, когда будет произведен расчёт, по какой цене произойдёт реализация.

Иногда ликвидационную стоимость называют залоговой.

При вынужденной ликвидации сроки резко сокращаются. В таком случае оценка ликвидационной стоимости имущества совершается на основе законодательства Российской Федерации.

Объекты собственности продаются в течение двух месяцев после наложения на них ареста. И добровольная, и вынужденная ликвидация приводит к снижению стоимости объекта, цена становится меньше рыночной.

Для продавца это становится убыточным мероприятием, а для покупателя — выгодным.

Факторы оценки

От принуждения к выставлению на торги имущества зависит ликвидационная стоимость объекта оценки. Это составляет главный фактор, влияющий на величину, при отсутствии рыночных договорённостей. Для точного расчёта ликвидационной стоимости учитываются и другие причины:

  1. Экспозиционный срок — это время, отпущенное для продажи объекта. Чем меньше срок на проведение торгов, тем меньше цена имущества.
  2. Экономическая ситуация в стране на момент проведения торгов. Объективное состояние рынка может неблагоприятно повлиять на оценку объекта.
  3. Привлекательность имущественного объекта на рынке недвижимости зависит от его индивидуальной характеристики и рыночного спроса на конкретный выставляемый тип.

На отдельном месте находится ликвидационная стоимость привилегированных акций. Их владельцы при прекращении деятельности организации получают возмещение убытков в первую очередь. Они также пользуются приоритетным правом на выплату той сумму средств, которая соответствует твёрдому денежному измерению или в процентном соотношении к номиналу акции.

Методы оценки

На российском рынке недвижимости применяются своеобразные методы расчета ликвидационной стоимости при оценке объекта.

Для проведения прямого метода оценки недвижимости необходимо использовать сравнительный анализ продаж подобных объектов в данном секторе рынка. Это требуется, чтобы изучить сделки купли-продажи за последнее время в конкретном месте аналогичных предметов. Затем устанавливается прямая зависимость ликвидационной стоимости объекта от основных факторов.

Косвенный метод оценки недвижимости строится на фактической рыночной стоимости недвижимости в конкретный период времени. Цена корректируется на коэффициент (поправку) влияния основных факторов, вынуждающих выставлять объект недвижимости на торги. Этот метод не зависит от субъективных мнений, так как высчитывается по формуле.

Формула расчёта

Во избежание интуитивного выставления цены объекта недвижимости лучше всего применить математический метод. Формула даёт неопровержимую точность в вопросе, как найти ликвидационную стоимость.

Итак, формула для точного вычисления: стоимость ликвидационная — это стоимость рыночная, умноженная на корректировочный коэффициент. Уточним последнее понятие. Корректировочный коэффициент – это показатель вынужденного выставления предмета на торги. Диапазон этой величины располагается от единицы до нуля.

Для её вычисления нет математических показателей. Оценщик, основываясь на личном опыте, знаниях и интуиции, назначает корректировочный коэффициент (вынужденную поправку). Российская действительность выставляет её в значении от одной десятой до трёх десятых.

Это соответственно составляет от десяти до тридцати процентов рыночной стоимости объекта недвижимости. Такие показатели появляются в результате несостоявшихся торгов. Современные реалии на рынке недвижимости подразумевают корректировочный коэффициент от пяти десятых и выше.

Эта величина появилась в результате исследования факторов вынужденности ликвидации: способы продажи и издержки на неё, экспозиционный срок, риски инвестирования. Из составляющих формулы самой точной является рыночная стоимость.

Читайте также:  Ценовая дискриминация. степени, условия, виды, последствия

Оценка нематериальных активов представляет некоторую сложность. Математическая формула не подходит, для каждого случая требуется индивидуальный расчёт. Это обусловлено трудностями при определении количественных результатов использования объекта в целях получения дохода. Точным считается метод калькуляции затрат.

Он основывается на высчитывании затрат на разработку и создание правовой базы нематериальных активов. Метод используется для оценивания итогов конструкторских работ и научных исследований. При применении метода калькуляции затрат учитывается то, что для превращения результатов исследовательской деятельности в приносящую доход реализацию проходит несколько этапов.

Сначала требуется закончить опытно-конструкторскую работу. По её итогам спроектировать изделие, изготовить пробный вариант. Если существуют показания к массовому выпуску, оно востребовано потребителями, то строится предприятие для его производства. Только освоив производственные мощности, приступают к изготовлению и реализации новинки.

Для продвижения товара потребуется провести политику завоевания рынка. Каждый этап предусматривает материальные затраты и, что немаловажно, имеет временные рамки.

Случаи формирования ликвидационной стоимости

Примеры преобразования рыночной стоимости в ликвидационную распределяют по трём типичным видам:

  1. Аннулирование организации чаще всего в результате банкротства.
  2. Продажа объекта залога.
  3. Форсированная реализация другого имущества.

Ликвидация организации или предприятия приводит к формированию графика продажи имущества для погашения имеющейся задолженности.

Происходят случаи, когда итоговая величина дохода от реализации собственности не может покрыть все долги. Сроки же предпродажных мер и самих торгов ограничены.

От наличия временного фактора зависит ликвидационная стоимость объекта оценки. Это при равенстве всех прочих условий играет определяющую роль.

В каждом отдельном случае продолжительность ликвидационного периода определяется индивидуально. Важно учесть, что такое решение может принято добровольно. Тогда возникает больше вариантов для устранения проблемы, появляется время разработать и реализовать эффективный план ликвидации предприятия.

Вынужденная продажа собственности для расчёта с кредиторами осуществляется после решения о конкурсном производстве по итогам внешнего управления. Созданная конкурсная база должна распродаваться на открытых торгах. Сроки такого мероприятия крайне ограничены.

Собственники могут до принуждения к вынужденной ликвидации рассмотреть возможность проведения её на добровольной основе.

Продажа объекта залога напоминает оторванность от реальности. В таком случае расчетная ликвидационная стоимость требуется для определения нижней границы кредита, для обеспечения которого необходимо реализовать заложенное имущество. Это не предусматривает фактическую продажу объекта.

Но кредитору нужно знать, по какой цене можно реализовать в ограниченные сроки предмет залога при невозврате выданной суммы. Ограниченность во времени и вынужденная продажа позволяет назвать эту величину ликвидационной стоимостью.

Хотя в некоторых источниках её именуют залоговой и выделяют в отдельную категорию.

Форсированная реализация имущества также из-за ограничения времени экспозиции требует расчёта ликвидационной стоимости. Собственность можно продать по собственной инициативе (добровольная реализация) и по законному принуждению (вынужденная реализация). Во втором случае период экспозиции арестованного в судебном порядке имущества длится не более двух месяцев с момента наложения ареста.

Влияние кризиса на оценку объекта

Нестабильность экономического рынка влияет на ликвидационную стоимость недвижимости, причём чаще негативно. Кризис усугубляет это неотрицательное воздействие. Взаимное влияние обусловлено рядом причин:

  • финансовых ресурсов поступает на экономический рынок недостаточно;
  • большим спросом пользуются мелкие объекты собственности вторичного жилья;
  • сбой в банковской сфере кредитования приводит к сокращению спроса на большую по площади недвижимость.

Кризис вносит коррективы в деятельность оценщиков и требует быть более внимательным собственников. Для получения адекватной цены лучше использовать оба метода определения ликвидационной стоимости объекта. Не стоит в существующих условиях надеяться только на опыт профессионалов.

Особенности оценки ликвидационной стоимости в период кризиса состоят в том, что каждый из методов привносит свои плюсы. Прямой позволяет проанализировать состояние рынка недвижимости и аналогичные сделки купли-продажи. Вывод превратится в основу проведения косвенного метода.

Он примет во внимание фактическую рыночную стоимость недвижимости, учтет кадастровую оценку и выставит адекватный вынужденности корректировочный коэффициент.

Только гармоничное сочетание двух подходов, учёт объективных причин и субъективных факторов позволит добиться максимального эффекта.

Вывод: особенности оценки ликвидационной стоимости на российском рынке заключаются в её несовершенстве и актуальности своего применения. Эмпирические сведения и интуитивное восприятие специалистов лежат в основе оценочной деятельности. Для получения точного результата требуется использовать все имеющиеся способы.

Методы расчёта стоимости основных средств

В практической деятельности возникает необходимость провести расчёт ликвидационной стоимости основных средств. Существует несколько мнений по поводу объяснения этого понятия. Первое – это цена полезных отходов, которые будут получены после реализации объекта, включённая в итоговую сумму.

Второе – это разница между стоимостью объекта после завершения его использования и затратами на его ликвидацию.

Существует и третье мнение: при полной амортизации средства и признания его непригодности к последующей эксплуатации эта величина будет равна разнице между ценой полезных отходов (дрова, лом металла, кирпич и так далее) и расходами на уничтожение предмета.

Таким образом, ликвидационная стоимость ОС рассчитывается по специальной формуле. Допустим, объект первоначально оценивался в миллион рублей, им пользовались в течение десяти лет.

Рыночная стоимость аналогичного оборудования за такой же срок применения уменьшилась до трёхсот тысяч. Предполагаемые расходы на его аннулирование приблизительно равны девяноста тысячам. Следовательно, триста минус девяносто равняется двести десять тысяч рублей.

Эта сумма и будет составлять доход организации от реализации полезных отходов после аннулирования основных средств.

Важно учесть, что при принятии решения о ликвидации по окончании срока использования объекта требуется принимать во внимание некоторые критерии. К ним относятся:

  • сложность работ по демонтажу;
  • количество расходов на уничтожение основных средств;
  • износ остатков как физический, так и моральный;
  • динамика цен на строительные материалы, металл, запчасти и другое;
  • возможность использовать остатки в собственной деятельности или реализовать их;
  • проведение достоверной оценки продаваемых остатков.

Прекращение самого существования предприятия как юридического лица приводит к обязательному составлению отчётного бухгалтерского документа.

Стоимость ликвидационного баланса характеризует источники средств и их величину на момент закрытия организации. За отведённый период на аннулирование предприятия должны быть погашены обязательства перед банками и кредиторами.

Состояние расчётов организации после ликвидационного срока показывает фактическое финансовое положение.

Трудности оценивания

Начисление ликвидационной стоимости сопровождается некоторыми проблемами. Основная из них — ограничение времени продажи предмета имущества. Для оформления объекта недвижимости в собственность требуется время и кропотливая проверка документов. Вторая проблема — сокращение круга покупателей.

Переоценка прибыльности предприятия может проходить тремя способами.

  1. Доходный метод учитывает получение выгоды в ближайшем и отдалённом будущем.
  2. Сравнительный способ строится на реальной цене имущества, реализуемого на открытом рынке.
  3. Затратный вид подразумевает допустимые издержки, которые понесёт владелец при его приобретении и последующем воссоздании.

Актуальность методов влияет на установление ликвидационной стоимости предприятия. Ограниченный временной период не позволяет осведомить возможных покупателей о преимуществах активов. Для окончательного утверждения ставки требуется проанализировать результаты всех подходов к оцениванию.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-likvidacionnaya-stoimost-metody-rascheta-likvidacionnoj-stoimosti.html

Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости

Последние актуальные тенденции на российском рынке недвижимости на особое место выводят процесс оценки ликвидационной стоимости объектов собственности, приобретающий все большее значение в условиях экономического кризиса.

Ликвидационная оценка недвижимости – это процесс определения ликвидационной стоимости объекта недвижимости для продажи последнего в сжатые сроки при вынужденных обстоятельствах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Общая информация

Сфера, в которой находит применение ликвидационная оценка — это завершение работы с объектами долгостроя федерального фонда либо работа с обанкротившимися предприятиями в свете кризисной ситуации на экономическом рынке.

Отдельным пунктом ликвидационной оценки недвижимости является вынужденная продажа недвижимости по иным субъективным мотивам (к примеру, когда продажа бизнеса на данном этапе выгоднее, чем его продолжение, или продажа жилого фонда недвижимости по личным мотивам, но в ускоренные, или иными словами вынужденные сроки).

В последнее время довольно актуальна проблема ликвидационной оценки для объектов незавершенного строительства, а также объектов требующих проведения реконструкции, реставрации, подведомственных федеральному фонду Российской Федерации для выставления вышеозначенных объектов на торги.

В данном вопросе оценка ликвидационной стоимости особо актуальна, так как призвана, помочь в процессе возврата вложенных государственных инвестиций.

Не менее актуальной остается задача правильной оценки ликвидационной стоимости при работе с предприятиями банкротами, а также как один из основных элементов, определяющих работу исполнительных производств.

Что такое ликвидационная стоимость?

Что же такое пресловутая ликвидационная стоимость? В простой формулировке – это некий денежный эквивалент, который возможно получить в результате ликвидации активов (совокупности имущества, принадлежащей юридическому или физическому лицу).

Соответственно ликвидационная стоимость недвижимости – это денежное выражение суммы реально допустимой при процессе продажи объекта собственности в сжатые сроки, не предусматривающие проведения маркетинговой компании адекватного характера.

Нужно отметить, что на российском рынке недвижимости наибольшую популярность имеет сугубо оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

В отличие от нашего рынка в странах Европы и в Соединенных Штатах Америки достаточно широко используются всевозможные методики по оценке ликвидационной стоимости объектов собственности.

Причина такого дисбаланса на российском рынке обусловлена в первую очередь не достаточной статистической базой в сфере купли-продажи подобных объектов. Это в свою очередь является следствием непрозрачности финансовых сделок.

Поэтому давая характеристику процессу оценки ликвидационной стоимости недвижимости скорее можно говорить о методиках эмпирического характера, зависящих в большой степени от интуитивных знаний специалистов этой области и анализа доступной базы статистических данных о ликвидационных продажах объектов собственности.

Остаточная стоимость

Остаточная стоимость объекта недвижимости предполагает величину равную действительной стоимости, в экономическом смысле, с учетом износа объекта собственности.

В своем основании остаточная стоимость опирается на вычисление, где из первоначальной стоимости отнимается аккумулированная амортизация объекта недвижимости.

Эти данные в свою очередь могут учитываться при расчете непосредственно ликвидационной стоимости объекта собственности, подлежащего выставлению на торги в вынужденных обстоятельствах.

Факторы влияния

При выведении расчета ликвидационной стоимости главным фактором, в прямой зависимости с которым находится ее величина, является вынужденность выставления на торги объекта собственности в условиях отсутствия рыночных договоренностей.

Однако при более точном расчете ликвидационной стоимости не маловажную роль будут играть и следующие факторы:

  1. Экспозиционный срок. То есть время, в течение которого должна быть проведена реализация объекта. Чем меньше диапазон времени, выделенный на проведение торгов, тем ниже определяется ликвидационная стоимость объекта собственности.
  2. Общая объективная ситуация на экономическом рынке на момент экспозиции (вполне естественно, что колебания экономического состояния рынка в неблагоприятную сторону снижают ликвидационную стоимость объекта собственности).
  3. Уровень привлекательности объекта собственности для рынка недвижимости. Эта составляющая включает в себя индивидуальные характеристики выставляемого объекта и степень рыночного спроса на данный вид объекта.

Методы оценки

Несмотря на отсутствие методологических исследований для построения стройной методики по оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости на российском рынке, все же можно выделить два методических подхода к решению данного вопроса.

Прямой

Первым стоит обозначить методику прямой оценки ликвидационной стоимости недвижимости.

В своем основании она предполагает использование сравнительного анализа, то есть:

  • анализ статистической базы продаж аналогичных объектов, или иными словами сделок купли-продажи подобного плана недвижимости в данном сегменте рынка;
  • установление прямых зависимостей ликвидационной стоимости объекта недвижимости от факторов, влияющих на ее формулу.

Косвенный

Вторым вариантом оценки ликвидационной стоимости объекта собственности является косвенный метод.

Он опирается с одной стороны на более конкретные данные, то есть реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в заданный момент времени, с другой стороны на корректировочный коэффициент (в некоторых источниках упоминаемый как поправка), находящийся в прямой зависимости от факторов, влияющих на вынужденность выставления объекта на торги.

Данный метод уже не настолько интуитивен в сравнении с предыдущим и предполагает формулу для расчета ликвидационной стоимости.

Читайте также:  Образец служебной записки об увеличении зарплаты

Как происходит расчет?

Наиболее распространенной формулой для подсчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости и одновременно наименее подверженной интуитивному методу выставления цены является следующее выражение:

С ликв = С рын *(1- К вын), где:

  • С ликв. – ликвидационная стоимость объекта собственности;
  • С рын. – объективная рыночная стоимость (самая точная величина, используемая в данной формуле);
  • К вын. – корректировочный коэффициент, учитывающий момент вынужденности выставления на торги. Данная величина находится в диапазоне от нуля до единицы.

К сожалению, нужно отметить, что корректировочный коэффициент величина эмпирическая, не имеющая точной математической формулы и соответственно вычисление ее находится в большой степени зависимости от интуитивных возможностей и опыта специалиста проводящего оценку ликвидационной стоимости объекта.

Корректировочный коэффициент или поправка в современных условиях колеблется в значениях от 0,1 до 0,3, что составляет от 10% до 30% рыночной стоимости объекта.

С сожалением можно отметить, что данные величины зачастую являются причиной несостоявшихся торгов, поскольку в сложившихся условиях современного рынка недвижимости корректировочная поправка должна достигать значения не менее 0,5.

Эта величина опытным путем получена в результате исследования следующих факторов, которые влияют на вынужденность продажи:

  1. Способы, с помощью которых осуществляется продажа.
  2. Экспозиционный срок.
  3. Издержки на продажу.
  4. Инвестиционные риски.

Оценка в условиях кризиса

Вполне очевидно, как было сказано выше, что в условиях нестабильности экономического рынка, а тем более в условиях кризиса оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости подвергается корреляции еще и ввиду влияния следующих причин:

  • недостаточность финансовых ресурсов на экономическом рынке;
  • смещение направления продаж в сторону мелких объектов недвижимости и рынка вторичного жилья;
  • невостребованность крупных объектов собственности из-за сбоя работы банковских программ кредитования.

В заданных условиях не стоит опираться только на профессионализм специалистов, занимающихся оценочной деятельностью.

В условиях кризиса рекомендуется использовать две методики оценки ликвидационной стоимости недвижимости в гармоничном сочетании.

То есть, прямой метод даст максимально эффективный анализ рынка недвижимости и статистических данных об аналогичных сделках купли-продажи, и станет базовой основой для косвенного метода, учитывающего реальную рыночную стоимость объекта собственности (согласно кадастровой оценки недвижимости) и многогранность фактора вынужденности выставления объекта на торги.

Только с таким подходом, учитывающим максимальное количество объективных и субъективных критериев продажи, а также предполагающим гибкую концепцию самого оценочного процесса возможно достижение максимального эффекта.

Подытожим все вышесказанное. Оценка ликвидационной стоимости объекта собственности на современном российском рынке актуальна, но не совершенна. В большой степени она опирается на эмпирические данные и интуитивные способности специалистов в сфере оценочной деятельности.

Кризис, господствующий на экономическом рынке, вносит ощутимые коррективы в процесс оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

Поэтому для получения максимально точного и эффективного результата необходимо использование всех имеющихся методик по оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/metody/likvidatsionnyj.html

Что такое ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость (по тексту далее – ЛС) необходима во многих случаях. Например, ее определение востребовано при передаче объекта в залог в случае получения кредита; при закрытии предприятия или при финансировании предприятия-должника, и т.д.

От правильности определения этой ликвидационной оценки зависит качество принимаемых решений.

Что такое «ликвидационная стоимость» и что влияет на ее величину?

В общем виде под ликвидационной стоимостью понимается цена, за которую актив может быть реализован на рынке в строго ограниченные сроки.

Как правило, указанная оценка всегда ниже рыночной. И это объясняется множеством причин, в частности:

  • сроки реализации актива (или сроки экспозиции). Очень часто эти сроки бывают минимальными из-за необходимости ускорения расчетов по обязательствам. Поэтому ЛС существенно снижается. И бывает даже так, что ее величина может и не соответствовать реальной ценности актива. Иными словами, чем короче срок, тем ниже стоимость ликвидации объекта;
  • на срок экспозиции, в свою очередь, может оказать влияние также множество факторов. Например, уровень спроса на объект, текущая экономическая ситуация на рынке и в стране, причины ускорения продаж, и многое другое;
  • характер объекта. По своей сути все активы предприятия делятся на ликвидные, быстрореализуемые и труднореализуемые. К самым ликвидным активам относятся финансовые вложения (акции, облигации, и т.п.), денежные средства и иные аналогичные ресурсы. Быстрореализуемые активы – это краткосрочные дебиторские долги, материалы, и т.п. А вот труднореализуемые активы (или как их еще в отдельных источниках называют постоянные) – это оборудование, здания, транспортные средства и иное имущество. Зачастую именно последний тип активов всегда сложно продать.Затруднения с их продажей продиктованы, прежде всего:
    • высокой их стоимостью;
    • специфичностью. Это может касаться, например, оборудования, которое бывает узкоспециализированным. Поэтому на такие активы ликвидационная стоимость часто бывает сильно снижена. В противном случае, их будет сложно продать;
    • техническим состоянием – степень износа, наличие капитального ремонта, срок службы, и т.д.
    • местоположением и долей в собственности. Это относится к зданиям. Чем удобнее они расположены и чем меньше у них собственников, тем выше возможность их выгодно продать;
  • уровень привлекательности актива для рынка. На это может, в свою очередь, повлиять наличие более современных и функциональных аналогов. И продать старый актив можно будет только за счет сильного снижения цены на него.

Кроме выше указанных факторов на величину ЛС влияет и методика ее оценки.

Методы оценки ЛС

Различают два основных варианта оценки ЛС:

  1. Прямой метод. Он основан на сравнительном подходе. В его рамках может быть использована одна из следующих методик:
    • сравнение продаж. Т.е. происходит прямое сравнение ликвидируемого актива с аналогами;
    • корреляционно-регрессионный анализ. В его рамках определяется уровень зависимости ЛС актива от различных факторов.
  2. Косвенный метод. В этом случае применяется расчет ЛС через рыночную оценку. Иными словами, ликвидационная стоимость на основании этого метода представляет собой рыночную цену, скорректированную на фактор вынужденной продажи. Но сложность применения такой методики заключается в установлении величины корректировки, которую еще называют скидкой. Дело в том, что эта скидка сама зависит от множества факторов, в частности:
    • от привлекательности актива для покупателей;
    • от сроков реализации, и т.д.

Поэтому оценка указанной скидки происходит экспертным путем, а ее величина обычно колеблется в пределах 10-50% и даже выше.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Виды

Ликвидационная стоимость делится на три основных вида:

  • упорядоченная ЛС (или долгосрочная). Она возникает тогда, когда реализация активов происходит в течение длительного периода времени, который позволяет продать имущество по реальной цене. Этот вид ликвидационной стоимости характеризуется наиболее высокой оценкой. Для труднореализуемых активов (самых неликвидных) период времени, который дается для распродажи активов, равняется, как правило, 2-м годам. Главная задача при долгосрочной продаже активов – это максимальное приближение их стоимости к текущей рыночной.Упорядоченная ЛС представляет собой величину расчетную, исчисляемую в текущих ценах за вычетом расходов на продажу имущества. Это выручка, которую предприятие получает в результате открытой реализации своих активов в течение некоторого промежутка времени. За этот период у продавца есть возможность провести определенные мероприятия, ориентированные на увеличение привлекательности активов (например, проведение ремонта, и т.д.);
  • принудительная ЛС (или краткосрочная). Такая распродажа характеризуется очень высокой скоростью, в результате которой получить реальную стоимость активов невозможно. Распродажа всех активов обычно проводится одновременно, на одном аукционе. Цель такой быстрой реализации – получение денежных средств для расчета с краткосрочными обязательствами компании или с теми долгами, по которым наступил срок погашения.Принудительная ЛС представляет собой выручку от открытой и скорой продажи имущества, уменьшенную на величину расходов, связанных с этим процессом. Но время на реализацию активов столь мало, что на проведение мероприятий по повышению ликвидности активов его не хватит. А значит, оценка будет минимальной;
  • ликвидационная стоимость уничтожаемых активов. Это название условно, но оно точно отражает суть процесса: ЛС определяется для того, чтобы сначала активы списать с учета и затем их уничтожить, а не продать. Как правило, такой порядок ликвидации предприятия используется для возведения на его месте новых объектов – и экономический эффект от подобного строительства гораздо выше, чем от распродажи ликвидируемого предприятия.

В каких случаях необходим данный расчет

Прежде всего, ЛС требуется в случае:

  • закрытия предприятия в силу его банкротства. В этом случае происходит ликвидация имущества с целью погашения, как можно большего числа обязательств перед кредиторами – поставщиками, банками, бюджетом, сотрудниками и иными лицами. Банкротство представляет собой длительную процедуру, которая фактически начинается с ревизии имущества и обязательств компании;
  • закрытия предприятием отдельных своих цехов. Причиной такого решения может послужить, в частности, диверсификация направлений деятельности компании, ее переориентация на новые стандарты выпуска продукции, устранение нерентабельного производства, модернизация производственных мощностей и иные причины. В этом случае предприятие стремится продать свои активы по максимальной рыночной цене или даже уничтожить их, если последний вариант наиболее экономически выгоден;
  • передачи актива под залог для получения кредита. Исчисление ликвидационной стоимости в этом случае касается и обычных заемщиков, и корпоративных. Расчет производится кредитором;
  • ликвидации части предприятия. Подобное явление бывает связано с присоединением, слиянием бизнеса. В этом случае разрабатывается план по последующему развитию уже нового предприятия, а ликвидация части старых активов требуется, как устранение затратного балласта.

Поэтапный порядок оценки

В общем виде оценка ЛС – это определение рыночной стоимости актива и расходов на его ликвидацию (продажу или уничтожение).

А сама ликвидационная стоимость будет считаться, как разница между этими двумя показателями. Но, прежде чем получить все эти цифры, потребуется выполнить следующее:

  • первый этап – анализ данных бухгалтерского учета. На его основе делается вывод о балансовой оценке имущества; проводится ревизия наличия активов. Кроме того, на этом же этапе осуществляется оценка ЛС, по которой данное имущество может быть реализовано (или уничтожено). Обычно для этого используется сравнительный метод, позволяющий выявить реальную рыночную оценку актива;
  • второй этап – формирование величины расходов, которые предприятие понесет в связи с реализацией (уничтожением) объектов и хранением их до момента их выбытия. На этом же этапе происходит обоснование экономической выгоды продажи или уничтожения активов. Если по расчетам выполнить указанные процедуры действительно выгодно, то приступают к следующему этапу;
  • третий этап – разработка графика ликвидации для каждой группы активов отдельно. Не стоит забывать, что труднореализуемые активы всегда сложнее и дольше продавать;
  • четвертый этап – на основании ликвидационного графика рассчитывается для отдельных групп активов возможная скидка на вынужденную продажу;
  • пятый этап – организация мероприятия по продаже или уничтожению активов.

Стоит отметить, что расчет ЛС должен опираться не на быструю продажу активов, а на максимальное извлечение дохода от их выбытия, которое позволит решить все поставленные задачи или их большую часть.

Формула

Данная формула определения ЛС применяется наиболее часто, поскольку позволяет максимально приблизить эту оценку к ее рыночной величине:

Стоимость ликвидационная = Рыночная стоимость х (1 – Коэффициент вынужденной продажи)

Коэффициент вынужденной продажи находится в пределах 0,1 – 0,5 или от 10 до 50% от рыночной стоимости объекта.

Определяется величина этого коэффициента отдельно, путем экспертной оценки.

И на нее оказывает влияние множество факторов:

  • сроки продажи имущества;
  • тип и состояние имущества;
  • рыночная оценка аналогичного имущества;
  • состояние экономики на текущий момент, и иные факторы.

Поэтому эксперты считают, что указанный коэффициент должен быть иметь нижнюю границу не менее 0,5, т.е. 50%. Кроме того, расчет по этой формуле очень часто дополняют показателем затрат на ликвидацию, который показывает реальную выручку от выбытия активов.

Читайте также:  Вспомогательные производства. учет, виды, расходы

Нюансы в оценке ликвидационной стоимости

При ликвидации предприятия в силу его банкротства следует учесть следующее:

  • оценка имущества предприятия может производиться, как целого комплекса;
  • оценка может выполняться аукционным способом, при котором происходит продажа имущества по отдельности.

В первом случае быстрая и выгодная продажа затруднена тем, что стоимость предприятия, как целого комплекса всегда высока, даже если она не отвечает реальной рыночной стоимости активов. Кроме того, при определении ЛС в таком случае часто забывают про стоимость бизнеса – его репутации и заработанного имени.

При использовании аукционного способа продажи имущества предприятия есть шанс его реализовать очень выгодно, но не в полном объеме. Тогда следует изначально определиться с теми активами, которые подлежат выбытию не через продажу, например, с помощью сдачи их в металлолом, путем уничтожения, и т.д. Обычно такие активы только пополняют расходы на ликвидацию предприятия.

Ликвидационная оценка основных средств, в том числе и оборудования, часто находится в зависимости от их остаточной стоимости, которая исчисляется по сроку эксплуатации актива и его первоначальной цены.

  Кроме того, на величину ЛС влияет еще множество факторов, один из которых срок эксплуатации, техническое состояние объекта, а также наличие на рынке более современных аналогов.

Но это не касается зданий, которые оцениваются, прежде всего, по их местоположению и по количеству у них собственников.

Ликвидационная стоимость акций представляет собой ту сумму, которая останется после продажи активов предприятия, погашения за их счет обязательств предприятия и осуществления выплат по привилегированным акциям. Обычно эта ЛС служит лишь оценочным показателем для инвесторов, но до тех пор, пока действительно не происходит ликвидации предприятия. Тогда ЛС становится важна тем, кто собирается выкупать этот бизнес.

О том, что такое ликвидационная стоимость и зачем она нужна, рассказано в следующем видео материале:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=10882

Затратный подход. Метод ликвидационной стоимости

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Ликвидационная стоимость представляет собой рыночную стоимость объекта оценки за вычетом всех затрат, связанных с его реализацией, включая комиссии на реализацию, стоимость рекламы, затраты на хранение и т.п.

Ликвидационная стоимость может быть разной в зависимости от того, является ли продажа срочной или она происходит в обычном порядке. В последнем случае ликвидационная стоимость будет близка к реальной рыночной стоимости за вычетом затрат.

Проблема ликвидационной стоимости появляется тогда, когда организация лишается экономических и организационных возможностей самостоятельно генерировать стоимость, прежде всего — прибавочную стоимость, и при этом сохраняются финансовые, хозяйственные, трудовые обязательства, признанные законом, перед иными субъектами гражданского оборота.

Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и продолжать свой бизнес.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и после расчетов со всеми кредиторами.

2.2 Виды ликвидационной стоимости

Различают три вида ликвидационной стоимости:

  • Упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

  • Принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

  • Стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.

Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса предприятия, состоит в следующем:

  • Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.

  • Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию.

  • Корректировка текущей стоимости активов.

  • Определение величины обязательств предприятия.

  • Вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств предприятия.

Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия осуществляется с целью максимизировать, на- сколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения имеющейся за предприятием задолженности.

Как правило, предполагается, что бизнес предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации предприятия. Ликвидация крупного пpeдпpиятия занимает около двух лет.

Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки.

Инвентаризация имущества предприятия осуществляется в соответствии с мeтoдичecкими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств.

Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором оно расположено и текущая стоимость остальных активов.

Корректировка текущей стоимости активов.При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из стоимости активов затраты, связанные с их ликвидацией.

Это административные издержки по поддержанию paбoты предприятия вплоть до завершения его ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр.

Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.

После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности.

Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств.

Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.

После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия.

3. Методы оценки ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ).

Однако, данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи (в т.ч.

конкурсного производства).

Косвенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости. Он осуществляется в три тапа: расчет рыночной стоимости объекта, расчет скидки на вынужденный характер продажи объекта, расчет ликвидационной стоимости объекта. В рамках данной работы нами использовался этот вариант.

3.1 Алгоритм определения ликвидационной стоимости на базе бухгалтерских данных по пассиву

Данный расчет возможен в нескольких вариантах.

Первый вариант

Этот подход пригоден при расчете ликвидационной стоимости ОАО, акции которого к моменту заказа на проведение расчета котировались на отечественной либо зарубежной фондовой бирже в форме обыкновенных, привилегированных акций и американских (глобальных) депозитарных расписок.

Данный подход предполагает, что требуется рассчитать суммарную стоимость всего имущественного комплекса ликвидируемой (реорганизуемой) организации и что организация продается в целом, а не по частям.

При начале расчета оценщику следует уяснить значение коэффициента «цена / прибыль» (Р/Е), имевшего место на протяжении прошлых месяцев торговли акциями (предположительно, рационально анализировать последние три месяца).

Принять рыночные цены акций ликвидируемого (реорганизуемого) АО к расчету ликвидационной стоимости без дополнительной корректировки рационально, если этот коэффициент для данного акционерного общества отличается от отраслевого показателя не более чем на 10%.

При больших отрицательных отклонениях потребуется ввести дополнительный понижательный коэффициент.

Ликвидационная стоимость имущественного комплекса рассчитывается в предположении, что ликвидируется (заменяется) сложившаяся организация производства и управления на предприятии, но сохраняется технологическая возможность создавать стоимость наличными основными и оборотными фондами, рабочей силой.

Второй вариант

Предполагается, что сохраняется технологическая жизнеспособность ликвидируемой (реорганизуемой) организации при смене (либо ликвидации) сложившегося управления.

Далее предполагается, что актив каким-то образом суммарно (кумулятивно) оценен и требуется для выявления суммы чистых активов определить стоимость накопившихся обязательств.

Чистые активы будут определены как разность расчетной суммы актива и расчетной величины долгов организации.

Основная задача сводится к определению стоимости долгов, вычитаемой из оцененной суммы актива. Алгоритм данного расчета может быть представлен набором следующих действий:

а) долги по займам и кредитам вычислить за весь срок долга по правилам дискретного наращения. Сумма долга по сложной процентной ставке рассчитывается как:

                  FV = P(1 + r)n,                                                              (2)

сумма долга, подлежащего выплате по простой процентной ставке:

                  FV = P[1 + (rn)],                                                            (3)

где    FV — будущая стоимость, то есть сумма долга, подлежащего выплате;

          P — сумма основного долга;

r — процентная ставка, принятая в соглашении, в долях единицы;

        n — срок, на который принят долг, в годах, долях года;

б) определить по остальным обязательствам, учтенным как кредиторская задолженность, сумму долга либо в размере зафиксированной номинальной стоимости, либо, если соглашением или установленными правилами предусмотрена дополнительно выплата процентов при погашении долгов в срок, — по формулам (2, 3).

3.2 Алгоритм определения ликвидационной стоимости на базе бухгалтерских данных по активу

Ликвидационная стоимость при ликвидации (банкротстве) и реорганизации предприятия (организации) и принятии решения о ее расчете через оценку стоимости отдельных элементов актива подлежит определению при помощи последовательных действий в рамках специальной процедуры.

Принятие такого решения означает, что предприятие — предмет оценки больше не рассматривается рынком (или государством) как действующий единый организационно-технологический комплекс, способный создавать реальную стоимость. Оценщики в РФ располагают отечественными методиками расчета стоимости каждого из элементов бухгалтерского актива действующего предприятия (действующей организации).

Ликвидационная стоимость как экономическая и оценочная категория требует ряда дополнений к известным рекомендациям.

Прежде всего, при расчете ликвидационной стоимости оценщик вынужден в большей мере ориентироваться на текущие, реальные цены материальных элементов актива, а также учитывать условия применения этих производственных и непроизводственных фондов иначе, не так, как было в ликвидируемом предприятии (ликвидируемой организации), иным образом. Подобное нами было показано в разделе 5. При этом ограничения, показанные нами в разделе 1 в части земли, недр и др., остаются в силе.

Исходная информация для расчетов содержится в строках баланса, бухгалтерских регистрах, счетах, инвентаризационных ведомостях. Сам по себе баланс нуждается, как правило, в анализе и уточнениях.

Заключение

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Ликвидационная стоимость может быть разной в зависимости от того, является ли продажа срочной или она происходит в обычном порядке. В последнем случае ликвидационная стоимость будет близка к реальной рыночной стоимости за вычетом затрат.

Проблема ликвидационной стоимости появляется тогда, когда организация лишается экономических и организационных возможностей самостоятельно генерировать стоимость, прежде всего — прибавочную стоимость, и при этом сохраняются финансовые, хозяйственные, трудовые обязательства, признанные законом, перед иными субъектами гражданского оборота.

Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и продолжать свой бизнес.

Ликвидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ).

Косвенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости.

Библиография

1. Л.А. Дробозина. Анализ финансовой деятельности предприятия. Учебник. — М., 2000

2. Ковалев В.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. — М, 2002

3. Романовский М.В. Анализ и оценка бизнеса. Учебник. — М., 2000

4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Управление стоимости предприятия. М.: ЮНИТИ, 2002

5. Шуляк П.Н. Финансы предприятия. — М., 2002

6. Есипов В.Е., Маховиков Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб: Питер, 2002

7. Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А.Г. и Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2005

8. А.М. Ковалева. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. — М., 2001

Источник: http://works.doklad.ru/view/m3RZwvJ8ai8/2.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector