- Дмитрий Желнин
- Управляющий партнер Митсан Консалтинг, член Экспертного совета НОСТРОЙ
- специально для ГАРАНТ.РУ
В материале:
Кадастровая стоимость недвижимости – главное мерило имущественных налогов и не только их. Сегодня, когда страна испытывает колоссальное санкционное давление, задача как бизнесменов, так и обычных граждан – помочь себе самостоятельно в вопросе оптимизации расходов. Расходы на налоги – не исключение.
Выступая категорически против неуплаты налога, тем не менее призываем к их правильному расчету.
В таком ракурсе установление справедливой кадастровой стоимости есть ни что иное, как помощь государству в его деятельности по кадастровой оценке, с одной стороны, и легальная возможность сэкономить на налогах, с другой.
С 1 января 2017 года – со времени вступления в действие Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) – в России начался новый этап развития системы оценки всех видов недвижимого имущества.
В настоящий момент все еще идет так называемый «переходный этап», когда все регионы должны перейти на новый порядок расчета кадастровой стоимости. Чтобы ускорить этот процесс было принято решение о том, что в 2022 году будет проведена повсеместная государственная кадастровая оценка земель, а в 2023 году – остальных объектов недвижимости.
Соответственно, новая кадастровая стоимость вступит в силу в 2023 году для земельный участков и в 2024 году – для остальной недвижимости. Говорить о том, что земля подешевеет, к сожалению, не приходится. Во-первых, инфляция с момента последней кадастровой оценки, а в некоторых регионах кадастровая оценка не проводилась вот уже несколько лет.
Во-вторых, сам рынок земельных участков тоже не стоит на месте – земли, как ни странно это для России, становится меньше, и цена растет. Кадастровая стоимость должна отражать такие изменения.
Кадастровая оценка земельных участков: когда ее проводят?
Начиная с начала 2018 года кадастровая оценка недвижимости, в том числе земельных участков, проводится не частными оценочными организациями, а государственными бюджетными учреждениями (ГБУ).
Функционал таких учреждений разъяснен довольно подробно – и в Законе № 237-ФЗ, и в Методических указаниях Росреестра (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»). Там же прописаны правила оценки земли, а также требования к оценщикам ГБУ.
Найти ГБУ, которое занимается такими вопросами в вашем субъекте, очень легко. Достаточно зайти на сайт Росреестра в раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Либо в любом поисковике забить фразу «ГБУ кадастровая оценка» и далее наименование вашего региона. На странице учреждения в открытом доступе есть не только контакты, но и проекты отчетов, и другая полезная информация.
Государственная кадастровая оценка проводится централизованно. Время проведения ГКО и перечень объектов, подлежащих ей, всегда известны заранее. Для осуществления связанных с этим процессов, их правового регулирования во всех регионах созданы свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ).
Первые регионы начали проводить кадастровую оценку уже в 2018 году. Периодичность проведения этих мероприятий с тех пор несколько раз менялась.
В итоге законодатели пришли к общему знаменателю. В настоящий момент действует решение, согласно которому кадастровая оценка будет проводиться (ч. 7 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 269-ФЗ):
- раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
- раз в 3-5 лет – в остальных регионах.
В ряде российских регионов пока действует предыдущая кадастровая оценка (например, в Республике Татарстан, где предыдущая кадастровая оценка недвижимости проводилась в далеком 2014 году).
Чтобы ускорить переход на новые рельсы, были приняты поправки в законодательство о кадастровой оценке, призванные облегчить и ускорить эту задачу. Процедуру планируется завершить к 2024 году.
Процесс не стоит на месте: после того, как в 2022 году будут оценены все земельные участки, в 2022 году ГКО должны пройти остальные объекты недвижимости.
Итак, в текущем году все регионы, вне зависимости от даты проведения предыдущей ГКО (если она вообще проводилась там), обязаны провести государственную кадастровую оценку всех земельных участков – вне зависимости от категории земель и видов разрешенного использования земель. То есть процедуру оценки пройдут все земельные ресурсы России.
Что даст проведение ГКО земельных участков?
Оценив их в 2022 году, мы получим с 2023 года новую кадастровую стоимость земли. Кадастровая стоимость увеличится как минимум на уровень инфляции с момента последней оценки.
В результате увеличится земельный налог, при расчете которого налогооблагаемой базой является именно она (ст. 390 Налогового кодекса).
К тому же с 2024 года предполагается «привязать» к кадастровой стоимости ставку арендной платы за муниципальные земли – соответствующий законопроект в настоящий момент готовится к внесению в Госдуму.
Как узнать, будут ли оценивать ваш участок в этом году?
Согласно ст. 13 Закона № 237-ФЗ, еще в прошлом году территориальные управления Росреестра должны были предоставить региональным органам власти предварительные перечни земельных участков, которые подлежат оценке уже в текущем году.
Почему именно предварительные? Оценку проходят все участки, данные о которых были зафиксированы в ЕГРН на 1 января 2022 года. Предварительные перечни составляются, чтобы специалисты ГБУ могли составить представление об объеме предстоящей работы.
В течение января-февраля информация должна была быть систематизирована, после чего окончательный перечень земельных участков поступает в региональные органы власти и в местные ГБУ. Только после этого можно приступать собственно к процедуре оценки.
Перечни оцениваемых объектов недвижимости должны выкладываться на сайте Росреестра, в фонде данных государственной кадастровой оценки, где аккумулируются сведения о параметрах земельных участков и сделках, проведенных с ними.
Как выяснили специалисты «Митсан Консалтинг», все ГБУ уже получили их и приступили к подсчету кадастровой стоимости.
Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?
Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.
Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость.
Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых.
Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.
Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.
Когда можно узнать результаты ГБУ по кадастровой оценке?
У большинства землевладельцев сразу возникает вопрос – как же выяснить результаты работы государственных бюджетных учреждений по оценке?
К сожалению, в Законе № 237-ФЗ не прописаны конкретные сроки проведения ГКО. Но есть весьма жесткие указания, касающиеся периодов:
- размещения предварительных отчетов о ГКО;
- обработки замечаний, поступивших по предварительным отчетам;
- утверждения результатов предварительных отчетов.
Окончательные результаты ГКО земельных участков должны быть утверждены не позднее 30 ноября текущего года. Значит, до этого они должны успеть пройти процедуру предварительного анализа, предварительной публикации.
Многолетняя практика «Митсан консалтинг» показывает: предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки ближе к концу лета. Самая жаркая пора для собственников земельных участков, своего рода дедлайн. Потому что именно в этот период необходимо тщательно следить, когда появится предварительный отчет.
Скачивание отчетов (предварительного или окончательного) – отдельная история. Это долгая процедура; такая информация занимает очень много места, поэтому фонд данных физически не успевает быстро обрабатывать ее.
Так что готовьтесь: скачать предварительный отчет получится не с первого раза. И не за один день. Кстати, единственный браузер, в котором можно скачать отчет – Microsoft Edge.
Знают об этом далеко не все, так что ловите подсказку!
Но нужно не только скачать эти отчеты. Впереди у вас гораздо более серьезная работа – проанализировать полученные данные, понять, сколько будет стоить ваш земельный участок, выяснить, почему он так оценен.
Исправляем кадастровую стоимость, если ее размер, очевидно завышен по сравнению с рыночной стоимостью или же при ее расчете учтены не все ценообразующие факторы
Что делать, если не согласны с результатами оценки или считаете несправедливым применение/неприменение каких-либо ценообразующих факторов? Проконсультировавшись с профильным юристом, отправить замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку.
Добивайтесь исправления кадастровой стоимости до ее утверждения, на этапе предварительного отчета. На все это дается всего лишь 30 дней после публикации отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки Росреестра.
Документ вступит в силу, перестанет носить статус предварительного и исправить ошибки в кадастровой стоимости будет уже несколько сложнее.
Чтобы подойти к этапу анализа предварительных отчетов во всеоружии, рекомендую в том числе расширить багаж знаний. Это можно сделать на вебинаре «Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество и землю», который состоится 14 апреля.
Вводятся единые сроки пересмотра кадастровой стоимости
Кадастровая оценка недвижимости теперь будет проводиться по всей стране в один и тот же год. До сих пор регионы сами устанавливали периодичность переоценки, в результате жители соседних регионов платили налоги разной величины.
С 2022 года государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться каждые четыре года, а в городах федерального значения (если городские власти примут такое решение) — каждые два года. В 2022 году во всех регионах должна быть проведена оценка земельных участков.
Это положение действует независимо от того, когда тот или иной регион проводил кадастровую оценку. В некоторых регионах кадастровая оценка земли пройдет два года подряд, например в Москве, отмечает президент «Региональной ассоциации оценщиков» Кирилл Кулаков.
Единовременная переоценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест запланирована на 2023 год.
Готовится программа борьбы с подорожанием стройматериалов
До сих пор законом была установлена лишь «вилка»: оценка должна проводиться каждые 3-5 лет (в городах федерального значения — каждые 2-5 лет). Решение об актуализации кадастровой стоимости принималось каждым регионом самостоятельно, пояснили в Росреестре.
Это зачастую приводило к нарушению даже максимальной периодичности и к несправедливому и разному уровню налоговой нагрузки в разных регионах по однотипным объектам недвижимости.
«Проведение единых циклов государственной кадастровой оценки обеспечит по всей стране актуальную кадастровую стоимость на единую дату, по единой методологии», — подчеркивают в ведомстве.
Неудобства почувствуют разве что те, кто недавно оспаривал кадастровую стоимость своей недвижимости и рассчитывал минимум пять лет к этому не возвращаться, отмечает юрист Юрий Нетреба. Также могут быть одновременно перегружены суды, куда подадут иски все несогласные с новой кадастровой стоимостью.
Впрочем, владельцы недвижимости почувствуют нововведения еще не скоро. Переоценка недвижимости начинает действовать со следующего года. То есть новая кадастровая стоимость, установленная в 2022 году, будет применяться при вычислении налогов за 2023 год, которые нужно заплатить до декабря 2024 года.
Кадастровая стоимость недвижимости применяется не только для расчета налогов, но и для определения размеров арендной платы государственного или муниципального имущества или цены при продаже земельных участков, величины административных штрафов за нецелевое использование недвижимости, а также для определения стоимости нотариальных действий, связанных с недвижимостью, добавляет вице-президент Ассоциации юристов и юридических компаний по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
На 2022 год запланирована переоценка земельных участков, на 2023-й — зданий и машиномест
В регионах, где кадастровую стоимость пересмотрели в 2021 году, налоги и другие платежи для многих собственников станут заметно выше, так как за последние один-два года существенно увеличились рыночные цены.
Рост налога на жилье будет не столь существенным, так как по закону сумма может расти не больше, чем на 10% в год. Однако рост других платежей, связанных с кадастровой стоимостью, не ограничен, отмечает Кузнецов.
Уточните кадастровую стоимость своего земельного участка на сайте Центра государственной кадастровой оценки РС(Я)!
МАССОВАЯ ПЕРЕОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В 2022 ГОДУ.
УТОЧНИ СВОЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ!
Согласно Закону о государственной кадастровой оценке все субъекты Российской Федерации со следующего года переходят на единую периодичность проведения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Так, в 2022 году запланирована массовая переоценка всех земельных участков независимо от категории земель, а в 2023 году – объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест).
Обращаем внимание на то, что государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики.
Методы массовой оценки могут не учитывать экономические характеристики отдельных объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости и местоположения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Таким образом, для корректного определения кадастровой стоимости очень важно правильно установленные в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка и его местоположение.
На сайте Центра государственной кадастровой оценки РС(Я) размещен предварительный перечень земельных участков, кадастровая оценка которых планируется уже в 2022 году (cgko.sakha.gov.ru — вкладка «Информация» — в выпадающем списке нужно выбрать «Предварительный перечень ГКО-2022»). Чтобы проверить информацию о земельном участке необходимо в поисковике указать кадастровый номер в формате 14:XX:XXXXXX:XXXXX.
Призываем всех правообладателей земельных участков и заинтересованных лиц, а также органы местного самоуправления, до конца 2021 года сверить данные о земельных участках, содержащиеся в ЕГРН, на их соответствие фактическому использованию и назначению. При наличии каких-либо не соответствующих действительности данных или если данные не очень точные, необходимо внести изменения в сведения ЕГРН, для недопущения ошибок при определении кадастровой стоимости.
Наиболее распространенной ошибкой при определении кадастровой стоимости является ошибка при проставлении кода расчета, которая происходит из-за расхождений сведений о виде разрешенного использования, содержащихся в ЕГРН с фактическим видом разрешенного использования объекта недвижимости.
Приведем типичный пример исправления ошибки при проставлении кода расчета.
Вид разрешенного использования по сведениям ЕГРН указан «Под производство, переработка и сбыт с/х продукции». В соответствии с видом разрешенного использования согласно сведениям, рассматриваемому земельному участку присвоен код расчета вида использования 06:000 «Производственная деятельность» в составе сегмента 6.
В соответствии с предоставленным на исправление кадастровой ошибки договором аренды земельного участка, участок используется под хранение и переработку сельскохозяйственной продукции и имеет вид разрешенного использования: «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции».
Учитывая вышесказанное, вид разрешенного использования соответствует коду расчета 01:150 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции».
- Таким образом, по итогам проведенной проверки выявлен факт наличия единичной ошибки, обусловленный уточнением исходных для расчета данных.
- Пример изменения кадастровой стоимости при уточнении вида разрешенного использования:
| Описание ошибки | Действия по исправлению ошибки | Код расчета | Кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная в результате исправления ошибки, руб. |
| Ошибка при проставлении кодов расчета. | Изменение кода расчета с 06:000 на 01:150 | «Производственная деятельность» | 102 598 520,16 |
| «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции». | 31 403,16 |
Пример пересчета кадастровой стоимости путем уточнения сведений о характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН, а именно площади земельного участка:
| Сведения о земельном участке | По состоянию на 01.01.2019г. |
В 2022 году по всей россии пройдет кадастровая оценка земельных участков
Управление Росреестра по Чувашии сообщает, что в 2022 году одновременно во всех субъектах РФ впервые пройдет массовая кадастровая оценка земельных участков.
Кадастровая стоимость устанавливается согласно характеристикам, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В конце года Росреестр передаст бюджетному учреждению «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии все данные по земле.
В нашей республике именно «Чуваштех» определяет кадастровую стоимость всех объектов недвижимости.
Чтобы оценка была достоверной и справедливой, Росреестр рекомендует гражданам и юрлицам удостовериться, что данные, зафиксированные в ЕГРН по их земельным участкам, актуальные. Для этого необходимо зайти на Публичную кадастровую карту, ввести кадастровый номер участка.
Выйдут все характеристики: категория, площадь, вид разрешенного использования.
Также можно заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны вышеназванные факты, и сравнить их с документами, которые есть на руках: это правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности, госакт, выписка из ЕГРН).
Если обнаружили неточность или неполноту сведений, то сразу нужно обратиться с заявлением об уточнении характеристик в МФЦ, приложив соответствующие документы. Сделать это необходимо до середины декабря 2021 года. Услуга бесплатная.
Не за горами и 2023 год, когда во всех субъектах переоценят объекты капитального строительства (квартиры, дома, здания, помещения). В настоящий момент в Чувашии в ЕГРН значится порядка 6 тысяч объектов, у которых отсутствуют необходимые характеристики, напрямую влияющие на оценку. Это такие параметры как год ввода в эксплуатацию, материал стен.
Руководитель Управления Росреестра по Чувашии Екатерина Карпеева уверена, что, помочь исправить ситуацию и наполнить реестр недостающими сведениями могут органы местного самоуправления. «Мы заранее выявили эти объекты, составили подробные перечни с адресами и недостающими характеристиками, разбили по районам и направили в муниципалитеты. Ждем ответную информацию».
Между тем подать необходимые сведения в Росреестр через МФЦ могут и правообладатели, которые, прежде всего, сами заинтересованы в правдивой кадастровой оценке недвижимости. Собственники объектов капитального строительства могут ознакомиться с характеристиками принадлежащего им недвижимого имущества по той же схеме, что и владельцы земельных участков.
По словам Юрия Иванова, директора бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии гражданам, которые не успеют своевременно подать необходимые сведения в Росреестр, не стоит волноваться.
После нового года они смогут обратиться в «Чуваштехинвентаризацию», представив документы, подтверждающие внесение соответствующих изменений в ЕГРН, относительно характеристик земельного участка. Все эти изменения, отраженные в реестре, будут учтены и использованы уже в ходе кампании по кадастровой оценке.
«Наше учреждение, как никто другой, заинтересовано в правильной и справедливой оценке недвижимого имущества с целью избежания в последующем судебных разбирательств по оспариванию кадастровой стоимости, — говорит Юрий Петрович.
– При наличии соответствующих оснований оперативно будем реагировать на обращения заявителей и совместно с Росреестром вносить изменения в государственный реестр относительно кадастровой стоимости земельного участка».
Напомним, что кадастровая стоимость напрямую влияет на налогообложение, поэтому уже сейчас владельцам недвижимости надлежит проделать работу по актуализации и полноте сведений, внесенных в ЕГРН, чтобы потом избежать исправлений и судебных разбирательств по оспариванию кадастровой оценки.
«Новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной»
11 марта 2021
«Новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной»
В 2022 году в Ростовской области начнется работа по государственной кадастровой оценке в отношении всех учтенных в ЕГРН земельных участков, а в 2023 году — объектов капитального строительства.
Мы решили расспросить специалиста по землеустройству, доцента кафедры «Экономика природопользования и кадастра» ДГТУ Вячеслава Полякова о принципах землеустройства, межевания земель и кадастровой оценки объектов недвижимости.
— Вячеслав Владимирович, с чем связано проведение государственной кадастровой оценки недвижимости по новым правилам?
— Недвижимости много и с каждым годом становится все больше. Важно понимать, что к объектам недвижимости относятся не только здания, строения, сооружения, но и земельные участки. На сегодняшний день кадастровая оценка объектов проведена, но база периодически обновляется, методики совершенствуются.
При оценке необходимо учесть огромное количество показателей, которые со временем могут меняться – и вместе с ними меняется кадастровая стоимость земли или объекта. Например, рядом с земельным участком построили развязку, стал ходить транспорт – соответственно, его стоимость повысилась.
Наоборот, участок сельхозназначения был загрязнен, плодородие снизилось – в этом случае цена участка упадет. В обоих случаях нужно пересчитывать.
Кадастровая стоимость «живая», она периодически должна меняться, отражая изменения в экономике.
Предстоящее проведение государственной кадастровой оценки недвижимости будет проходить по усовершенствованным механизмам. Новая оценка приблизит кадастровую стоимость к рыночной, уменьшит количество обжалований в случае спорных вопросов.
— Из чего складывается кадастровая стоимость объекта?
— Методики расчета кадастровой стоимости для разных категорий объектов различаются.
При оценке земель сельхозназначения основным ценообразующим фактором выступает плодородие почвы, которое измеряется баллом бонитета (бонитет – количественный показатель, отражающий реальное или потенциальное качество природных объектов, определяющий их экономическую ценность, – прим. авт.). В Ростовской области самый высокий балл у земель Азовского и Кагальницкого районов. Самый низкий – у юго-восточных районов, где качество почвы существенно ниже.
В городах при кадастровой оценке учитываются показатели транспортной доступности, вид разрешенного использования.
Идеально ровный участок в парке под озеленение или велодорожки будет стоить копейки, точно такой же участок неподалеку может стоить огромных денег, если он выделен под строительство торгово-развлекательного комплекса. Данные кадастровой оценки ложатся в основу расчета имущественного налога.
— Как происходит межевание земель? На какие документы опираются при этом, какие технологии используют?
— Земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её (поверхность) в качестве индивидуально определённой вещи.
Межевание необходимо для четкого разграничения, где какие земли находятся, и определения их функционала, то есть отнесения их к различным категориям.
У нас в стране определены семь категорий земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов; промышленного и иного специального назначения; особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.
На землях населенных пунктов можно строить, на землях сельхозназначения и особо охраняемых территориях строить нельзя.
Внесение сведений об объектах недвижимости в Росреестр позволят закрепить сферы ответственности различных ведомств и муниципальных образований: к примеру, чья дорога, кто ее будет содержать.
При четко установленных границах будет проще осуществить контроль. На сегодняшний день специалисты могут установить границы территориальных зон с точностью до 10 сантиметров.
Для этого сейчас внедряют много цифровых сервисов.
Работы по координированию границ объектов недвижимости выполняют геодезисты, используя беспилотные летательные аппараты, электронные тахеометры (тахеометр – геодезический инструмент для измерения расстояний, горизонтальных и вертикальных углов, – прим. авт.) и т. д.
Кадастровые инженеры работают с документами, при необходимости – со старыми архивными исходниками. В большинстве случаев работать с архивами приходится при установлении границ земель сельхозназначения. Специалисты поднимают материалы начала 90-х годов, когда происходило реформирование бывших колхозов и совхозов.
Если нужны данные по землям населенных пунктов, работаем с инвентарными книгами и архивными документами, членскими книжками садоводов, дачников.
— Как решаются спорные вопросы между субъектами РФ, муниципальными образованиями и населенными пунктами? Есть ли территориальные споры между Ростовской областью и другими субъектами?
— Границы Ростова-на-Дону и Ростовской области, как и границы всех субъектов, установлены законом. За последние 10 лет сделан большой шаг в области ведения кадастра: земельные участки всех категорий и объекты недвижимости вносятся в единую базу данных.
На сегодняшний день явных споров, касающихся принадлежности каких-то населенных пунктов к той или иной территории, в Ростовской области нет. Но есть огромное количество локальных проблем, связанных с установлением границ при определении, чья это лесополоса или балка. Такие вопросы возникают с Краснодарским краем, Волгоградской областью, Калмыкией. Они решаются в рабочем порядке.
— Другими словами, есть сельхозугодия, которые, например, находятся и в Ростовской области, и в Краснодарском крае?
— В 2000-е базы Роснедвижимости заполнялись в экстренном порядке, что не могло не спровоцировать массу технических ошибок, в том числе ошибочных включений земельных участков Ростовской области в состав Краснодарского края и наоборот.
Некоторые участки отнесены одновременно к двум регионам. Такие неточности в данных могут служить для владельцев серьезным препятствием при осуществлении сделок.
Действующим законодательством предусмотрен механизм исправления реестровых и технических ошибок, со временем их становится все меньше и меньше.
Много дублей и в реестрах недвижимости: раньше учетом квартир занималось БТИ, сейчас эта функция отошла Росреестру. При передаче и оцифровке архивов качество исходников в каких-то случаях было плохим, что и вызывало путаницу.
— Широко распространена практика, когда в населенном пункте землю завода передают под строительство жилых объектов. Расскажите, как и при каких условиях можно менять категорию объекта?
— В границах Ростова-на-Дону расположены различные территориальные зоны: рекреационная или парковая, зона промышленных объектов различного класса вредности, с различными санитарными ограничениями и т. д.
Трансформация из промышленной территориальной зоны в зону жилой застройки осуществляется путем корректировки правил землепользования и застройки.
Если говорить о Ростове-на-Дону, то такая корректировка утверждается в городской думе, после чего соответствующие изменения вносятся в правила землепользования и застройки.
В соответствии с правилами землепользования и застройки для каждого земельного участка установлен свой правовой режим. Учитывается и градация промышленных объектов, степень опасности объекта: автосервис или крупный машиностроительный завод могут находиться в городе, а вот атомная станция, химзавод или мусороперерабатывающий комплекс – нет.
— Можно ли сегодня самовольно захватить землю, использовать ее или построить на ней объект?
— Можно все, но у такого действия будут последствия. Есть масса прецедентов, когда самозахват приводил к порче земельных ресурсов, загрязнению, захламлению, снижению плодородия.
В Ростовской области земли сельхозназначения периодически попадают в руки к нерадивым недропользователям, которые добывают там камень, песок, общераспространенные полезные ископаемые без оформления соответствующих документов и без соблюдения технологий.
Последствием такого самовольного пользования землей может стать административное или даже уголовное наказание.
— Сегодня в Ростове-на-Дону остро стоит вопрос об изъятии частных земель на улицах Малиновского и Вавилова. Расскажите подробней, как переходит такая передача.
— Статья 56.3 Земельного кодекса определяет условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у физических и юридических лиц. Для изъятия должны быть четко установлены цели. Иван Иванович Иванов никогда не изымет у соседа земельный участок для строительства своего дома.
Необходимость изъятия объекта должна быть обоснована документами территориального планирования, иметь высокую социальную значимость или же изыматься в целях исполнения международных обязательств, как это было при строительстве объектов для Зимней олимпиады в Сочи или чемпионата мира по футболу.
Социально-экономическая значимость моста на Малиновского не вызывает вопросов. Это не просто слова, это подтверждается массой документов территориального планирования.
Объект есть в транспортной схеме, в генеральном плане города, где показана его значимость. На основании этого выпускается распоряжение об изъятии. На дату получения уведомления об изъятии городом была проведена оценка.
Та же история с Вавилова: проект утвердили, включили в комплексный план. Сейчас уже начинается оценка недвижимости.
В случае изъятия собственник может либо получить возмещение стоимости объекта, либо равнозначную замену. Последнее больше подходит для фермеров. В любом случае это болезненное решение для собственников. Но это тот случай, когда органам власти приходится отстаивать приоритет общественного блага перед частными интересами.
В москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости
В Москве проведена государственная кадастровая оценка (ГКО) в отношении семи миллионов объектов недвижимости, в том числе более 342 тысяч земельных участков.
Это позволит сформировать новую базу для расчета налога на имущество и земельного налога, а также платежей за городскую недвижимость, которая будет действовать в столице с 1 января 2022 года.
Об этом рассказал министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.
«Государственная кадастровая оценка, согласно федеральному закону №237, может проводиться в Москве каждые два года. Последний раз она проходила в 2018 году, срок очередного оценочного тура был перенесен из-за пандемии коронавирусной инфекции с 2020-го на 2021 год.
По итогам ГКО с 1 января 2022 года вырастет кадастровая стоимость жилой недвижимости – в среднем на 21 процент. Это связано с резким ростом цен на квартиры, который в 2020 году составил около 40 процентов.
Что касается коммерческих объектов (офисы, ретейл и другие нежилые здания и помещения), то они «подорожают» в кадастровом выражении на 4-8 процентов при росте рыночных показателей в пределах 8-11 процентов», – сообщил Максим Гаман.
Кадастровую стоимость недвижимости в Москве определяет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по состоянию на 1 января 2021 года. Налогооблагаемой базой она станет с 2022 года.
Помимо этого, «кадастр» применяется городом для определения размеров арендной платы или цены при продаже земельных участков, величины административных штрафов за нецелевое использование объектов недвижимости, а также для установления платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка и при совершении других операций с принадлежащей городу недвижимостью.
«На кадастровую стоимость влияют ценообразующие факторы.
Это могут быть данные как о самом объекте недвижимости: год постройки, материал стен, этаж расположения, так и характеристики окружения – место расположения, наличие рядом парка или, наоборот, промзоны, удаленность от станций метро, МЦК, крупных дорожных магистралей.
Для объектов ретейла имеет значение нахождение на улицах, образующих «торговый коридор». Специалисты «Центра имущественных платежей и жилищного страхования» собрали, обработали и систематизировали большой массив информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости.
Это данные Росреестра, органов исполнительной власти, технической инвентаризации и сведения из других достоверных источников», – отметил генеральный директор ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» Дмитрий Ковалев.
Предварительный расчет кадастровой стоимости объектов был опубликован 20 сентября 2021 года на сайтах ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» и Росреестра (в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки»).
До 4 ноября 2021 года все заинтересованные лица могли ознакомиться с ним и высказать свои замечания. В 2021 году появилась возможность подать замечания в онлайн-формате на портале mos.
ru с использованием электронного сервиса «Отправка замечаний к проекту отчета об итогах государственной кадастровой оценки».
Итоговый отчет подготовлен с учетом поступивших замечаний. Результаты кадастровой оценки утверждены распоряжением Департамента городского имущества от 15 ноября 2021 года и опубликованы на mos.ru. Теперь их внесут в Единый государственный реестр недвижимости.
Если заинтересованные лица не успели направить замечания к проекту отчета, то они вправе подать в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение пяти лет со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Сделать это можно, в том числе, с помощью электронного сервиса «Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости» на mos.ru.
Последний раз кадастровую стоимость жилья и коммерческой недвижимости в столице определяли в 2018 году. «Кадастр» является базой для расчета имущественно-земельных налогов, административных штрафов и различных платежей при операциях с городскими помещениями, зданиями и земельными участками.
Прикамский Росреестр: в 2022 году в Пермском крае будет проведена кадастровая оценка около 1,5 миллионов земельных участков
В 2022 году во всех субъектах Российской Федерации, в Пермском крае в том числе, без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена массовая государственная кадастровая оценка земельных участков.
Единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки во всех субъектах РФ установлена федеральным законодательством в сфере государственной кадастровой оценки (Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В перечень включено около 1,5 млн. земельных участков Пермского края, о которых на 1 января 2022 года в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения как об актуальных.
Массовую государственную кадастровую оценку в Прикамье проводит ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края». Результаты определения кадастровой стоимости утверждаются краевым министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости необходима при начислении различного вида налогов: налога на имущество, земельного налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта и пр. Чтобы не допустить ошибки, она должна быть актуальной.
Кадастровая оценка проводится в отношении всех земельных участков, даже если у участка отсутствует, например, категория земель или вид разрешенного использования, не уточнены границы.
«Поэтому для расчета правильной стоимости Управление рекомендует землепользователям проверить характеристики своих участков, — поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Чернявская. — Это можно сделать с помощью Публичной кадастровой карты сайта Росреестра: https://rosreestr.gov.ru.
Если будут выявлены несоответствия, их нужно исправить, в том числе провести кадастровые работы для определения местоположения границ участков для уточнения сведений о площади и внести необходимые сведения в ЕГРН».
Кадастровая стоимость земельных участков, по которым в течение 2022 года правообладателями будут проведены уточнения характеристик в ЕГРН, будет пересчитана в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, включенных в перечень, проведенной в 2022 году, будут применяться для налогообложения с 1 января 2023 года.
Загрузка...
