Сколько стоит регистрация договора аренды нежилого помещения в 2022

Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают между собой договор аренды. Однако одного факта заключения соглашения недостаточно для того, чтобы договор вступил в силу. Его еще нужно зарегистрировать в Росреестре. В статье расскажем, что такое государственная регистрация договора аренды в 2022, рассмотрим размер госпошлины.

В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ.

На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система.

Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.

Содержание договора аренды

Для того, чтобы регистрация договора прошла успешно, необходимо его правильно составить. Разберем основные моменты, которые должны содержаться в арендном соглашении:

• дата документа и место заключения договора (например, г. Москва);
• если соглашение составляется  с правом последующего выкупа  объекта аренды, в таком случае оформляются те же документы, что и при купле-продаже;
• если имеется срок аренды, он должен быть прописан в договоре, если же такого пункта нет, договор признается бессрочным;
• либо в договоре, либо в акте передачи должны быть прописаны все недочеты передаваемого объекта, это нужно для того, чтобы ответственность за них в последствии не легла на арендатора;
• лучше в договоре прописать стоимость арендной плате, однако это не является существенным моментом.  статью: → «Договор субаренды земельного участка 2022: скачать образец».

Когда регистрация договора необходима

Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:

• краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
• долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
• бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).

На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года. При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.

Срок регистрации в Росреестре займет не более 7 дней, после этого заявитель получает назад договор уже со специальной регистрационной надписью.

Документы, необходимые для регистрации

Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель. Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:

• заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
• два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
• кадастровый паспорт арендуемого объекта;
• удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
• согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
• -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
• если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.

В настоящее время для того, чтобы сдать в аренду какую то часть объекта недвижимости, а также для последующей ее регистрации в Госреестре, нужно не только выделить ее на плане БТИ, но и поставить эту часть на кадастровый учет. На кадастровый учет часть недвижимости можно поставить одновременно с регистрацией арендного соглашения, при обращении в Госреестр.  статью: → «Учет аренды оборудования».

Дополнительные документы, необходимые для регистрации

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

• для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
• арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;

Регистрация в Росреестре договора аренды

Регистрацию договора аренды недвижимости – нежилого или жилого помещения, а также земельного участка – осуществляет уполномоченный государственный орган – Росреестр и его территориальные управления.

По состоянию на 23 апреля 2022 года регистрация договора аренды помещения или земельного участка в Росреестре необходима, если он заключен на срок более одного года.

Услуги по регистрации в Росреестре договора аренды

• составление договора аренды недвижимости;
• правовая экспертиза представленных заказчиком документов для регистрации в Росреестре договора аренды;
• формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации договора аренды помещения или участка, оплата госпошлины за регистрацию договора аренды при необходимости;
• получение зарегистрированного договора аренды и передача его заказчику.

Сроки исполнения и стоимость услуг по регистрации договора аренды помещения или земельного участка (на 23 апреля 2022 года)

Вид услуги Стоимость Срок исполнения

Составление договора аренды недвижимости	от 3 000 руб.	1 день
Регистрация в Росреестре договора аренды недвижимости	9 800 руб.	7—10 раб. дней
Проведение обмеров и изготовление технического плана помещения для постановки на кадастровый учет (при сдаче в аренду части помещения — комнаты на этаже или в здании)	20 000 руб.	от 14 раб. дней
Госпошлина за регистрацию договора аренды недвижимости	22 000 руб. для юридических лиц; 2 000 руб. для физических лиц.

Регистрация договора аренды в Росреестре осуществляется в 10-дневный срок с момента подачи документов.

Документы для регистрации договора аренды помещения в Росреестре различаются по своему составу в зависимости от того, кто является стороной сделки (физические или юридические лица), а также от того, какой объект передается в аренду (жилое или нежилое помещение).

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре в любом случае. Что касается договора аренды жилого помещения, заключенного на длительный срок, то здесь есть особенности.

Если договор аренды квартиры заключен между физическими лицами, не для целей предпринимательской деятельности, то это будет договор имущественного найма и регистрации он не подлежит.

Если же договор аренды квартиры/жилого помещения заключен между физическим и юридическим лицом (чаще всего физические лица сдают в аренду свои квартиры юридическим для предпринимательских целей, например, для размещения под гостиницу или хостел), то для такого договора аренды необходима регистрация в Росреестре.

Документы для регистрации договора аренды нежилого помещения для юридического лица или индивидуального предпринимателя

• документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо заверенная обществом копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо заверенная обществом копия и копия);
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• нотариальное согласие супруга(и) индивидуального предпринимателя, либо нотариальное заявление о том, что в браке не состоит;
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
• договор аренды со всеми приложениями в 3 экз.;
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
• решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).
• в случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости – технический план арендуемой части помещения (оригинал и копия).

С 2017 года при сдаче в аренду части помещения (например, комнаты на этаже или в здании) для регистрации договора аренды недостаточно обозначить ее на поэтажном плане БТИ. Необходимо эту часть поставить на кадастровый учет в Росреестре с одновременной регистрацией аренды.

В свою очередь, для постановки на кадастровый учет арендуемой части требуется проведение обмеров и изготовление технического плана помещения. Данные работы выполняются кадастровыми инженерами (стоимость услуг – 20 000 руб.).

Кто оплачивает госпошлину за регистрацию договора аренды?

Регистрация договора аренды в Росреестре осуществляется по заявлению одной из сторон. Таким образом, обратиться за регистрацией может как арендодатель, так и арендатор.

Обычно стороны решают это при заключении договора или прописывают в нем, как обязанность одной из сторон.

Чаще такую обязанность несет арендатор, однако иногда, например, если договор заключен между арендодателем – физическим лицом и арендатором – юридическим лицом, выгоднее платить госпошлину арендодателю, поскольку ее размер значительно меньше.

Единственное правило – госпошлину уплачивает та сторона, которая будет являться заявителем при регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре.

Размер пошлины за регистрацию договора аренды (по состоянию на апрель 2022 года):

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2 000 руб. – для физических лиц.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефону: +7 (495) 642-45-97.

Как зарегистрировать договор аренды помещения в Росреестре

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. 

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ. 

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН. 

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер. 

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости. 

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию. 

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица. 

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку. 

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем. 

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

• — Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
• — Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
• — Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ.

Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее. 

Документы для юрлиц

1. — Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
2. — Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

3. — Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт. 

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ. 

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись. 

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки. 

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

• Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна. 
• Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора. 
• Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.
• Статья о расторжении договора аренды
• Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении.

К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Статья актуальна на 06.02.2022

Учет операций аренды у арендатора в 2022 году в соответствии с ФСБУ 25

С 1 января 2022 года вступает в силу совсем не новый бухгалтерский стандарт, утвержденный приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н, «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»».

В данной статье мы рассмотрим порядок бухгалтерского учета операций, связанных с договором аренды у арендатора. Сразу отметим, что учет со стороны арендатора никак не зависит от учета данных операций со стороны арендодателя. И по большому счету арендатору всё равно как арендодатель классифицирует у себя объект учета аренды.

• Задача арендатора отразить или не отразить (в случае, оговоренном в Стандарте), операции с арендованным имуществом.
• Начнем с того, кто имеет право не применять новые правила учета. В случае если договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа и предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду, а так же:
• *️⃣ срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;
• *️⃣ рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;
• *️⃣ арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (прошу не путать с упрощенной системой налогообложения и внимательно прочитать статью 6 закона «О бухгалтерском учете»).
• Тогда арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде.

При этом, обратите внимание, что срок аренды, не превышающий 12 месяцев, считается не только по договору аренды, но и исходя из фактических условий и намерений самой компании! Вспоминаем ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» п.6 требование приоритета содержания перед формой.

Под условие «срок аренды не более 12 месяцев» не попадают договоры, которые заключены на 11 месяцев и которые продлевают несколько раз, чтобы избежать госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

По новым правилам срок аренды считается с учетом возможностей и намерений сторон его изменять (п. 9 ФСБУ 25/2018). В итоге общий срок с учетом продлений превысит 12 месяцев.

Срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей).

При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.

Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений. Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.

1. Кроме того, ФСБУ 25/2018 не применяется при предоставлении в аренду участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых, результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены и объектов концессионного соглашения.
2. Мы исключили тех, кто имеет право не применять ФСБУ 25/2018 и, следовательно, дальше не читать данный материал.
3. А вот кто не попал в группу исключения, тот продолжает работать далее.
4. Арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде.
5. Право пользования активом (далее ППА) признается по фактической стоимости. Фактическая стоимость права пользования активом включает:
6. *️⃣ величину первоначальной оценки обязательства по аренде (Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами» /Арендное обязательство);
7. *️⃣ арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами /Авансы выданные (62/Авансы выданные);
8. *️⃣ затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях Д Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» (23, 70, др. счета);
9. *️⃣ величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды (Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 96 «Оценочные обязательства»).
10. Фактическая стоимость ППА изменяется в следующих случаях:

*️⃣ переоценка ППА. Это возможно, когда предмет лизинга по характеру использования относится к группе ОС, по которой вы приняли решение о проведении переоценки (п. 16 ФСБУ 25/2018);

Договор аренды нежилой недвижимости

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

• Для юридического лица в шапке необходимо прописать наименование организации и лицо, которое будет действовать от имени организации.
• Для ИП указываем ФИО, ОГРНИП и дату регистрации. Для физического лица укажите фамилию, имя и отчество, а также паспортные данные и адрес регистрации.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

• Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
• Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
• Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

• Точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
• Площадь объекта. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору аренды.
• Документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре.
• Назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Укажите здесь:

• Обязанность арендатора пользоваться имуществом с соблюдением условий, указанных в договоре (конкретные правила пользования имуществом можно прописать в разделе обязанностей арендатора).
• График доступа в арендованные объекты недвижимости. Можно прописать конкретные дни и часы доступа, либо дать отсылку на график работы всего здания (чаще всего используется для торговых центров и режимных предприятий).
• Возможность арендатору установить собственную вывеску, рекламу по согласованию с Арендодателем. Стоимость размещения можно включить в арендную плату.
• На какую из сторон возлагается обязанность по содержанию прилегающей к объекту аренды территории, а также по организации и оплате вывоза мусора.

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

• Устранять неисправности и ущерб, причиненный объекту аренды, если этот ущерб произошел по вине арендатора.
• Незамедлительно уведомлять арендодателя о наступлении аварийных ситуаций.
• Соблюдать технику безопасности, противопожарные и санитарные правила и т.д.

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

• Арендатор вносит оплату в денежной форме не позднее определенного числа месяца. Также нужно указать, что платежи, которые не входят в арендную плату, арендатор обязан оплачивать на основании выставленного арендодателем счёта.
• Размер оплаты обычно привязывают к площади передаваемого помещения, то есть устанавливают стоимость оплаты за один квадратный метр, а общую сумму рассчитывают исходя из площади арендуемого объекта.
• Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.
• Оплата производится в форме безналичных платежей на расчетный счет арендодателя, намного реже выбирают оплату наличными.
• Можно предусмотреть наличие страхового депозита, то есть обязанность арендатора оплатить гарантийный платеж в размере определенного количества арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и погашение задолженности, а при отсутствии таковых при расторжении договора (окончании его срока) — засчитывается за последние месяцы аренды или подлежит возврату.

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.

) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя.

Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?

2021 год оказался для рынка аренды гораздо живее предыдущего: россияне массово возвращались в города с удаленки. Спрос на аренду и жилья, и коммерческих помещений рос, а с ним увеличивались и ставки. Что будет с этим сегментом рынка в наступающем году?

Законопроекты и штрафы

Весной 2022 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.

Законопроект предлагает штрафовать собственников, если те в течение 30 дней после заключения договора об аренде не внесут в онлайн-приложение сведения о сделке (физлица должны будут заплатить до 5 тыс. рублей, юрлица — до 50 тыс. рублей). Проект закона предусматривает, что все взаиморасчеты между хозяевами и их жильцами должны будут проводиться через систему Минстроя.

Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме).

Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией.

Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.

Плавное развитие без неожиданностей

Большинство экспертов рассчитывают на спокойный год. «Если в следующем году не произойдет чего-то экстраординарного, то рынок аренды продолжит стабильное развитие — небольшое затишье на новогодние и майские праздники из-за временного снятия лотов с экспозиции, заметный рост спроса ближе к осени», — прогнозирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Рынок аренды сильно зависит от внешних условий: если что-то подрывает платежеспособность арендаторов, он заметно замедляется.

Юлия Дымова напоминает, что такую картину мы наблюдали в 2020 году, когда во время весеннего локдауна и последующих ограничений в Москве массово закрывались предприятия сферы услуг, офисные работники переходили на удаленку, студентов перевели на дистанционное обучение.

По ее словам, из-за масштабного оттока иногородних арендаторов арендные ставки незначительно снизились. «В 2021 году жизнь начала входить в обычную колею, люди стали возвращаться в Москву, а рынок аренды сразу же ответил ростом спроса, сокращением предложения и ростом ставок».

Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».

«С мая в сегменте произойдет некоторый спад спроса, связанный в том числе с тем, что иногородние студенты на время летних каникул возвращаются домой. Летом вырастет срок экспозиции арендных квартир — клиентов на них придется искать дольше. Но в августе, наоборот, вероятен всплеск спроса, так как студенты вернутся в столицу и будут искать жилье», — полагает эксперт.

Но, на ее взгляд, если будет введен очередной локдаун, то стоит ожидать повышения интереса к аренде — люди будут искать более просторные варианты (и в городе, и за городом), считает Елена Мищенко. Одно дело, когда все члены семьи уходят на работу или учебу, другое — когда они живут и работают в одной квартире.

Ставки аренды не удивят

Если год обойдется без потрясений, не будет и шокирующих скачков ставок — в этом уверены все опрошенные эксперты: при стабильном развитии рынка ставки растут медленно и преимущественно на величину инфляции.

Елена Мищенко прогнозирует рост ставок в пределах 5%: «Колоссального повышения цен на аренду мы не ждем.

Но в этот сегмент все чаще переходят квартиры, расположенные в новостройках, а это объекты хорошего качества и с соответствующей ценой.

При этом такие лоты отвечают спросу: большинство арендаторов ищут хорошие варианты с ремонтом и новой мебелью. А вот «бабушкины» квартиры малоликвидны — ими интересуются те клиенты, у которых нет средств на условия получше».

Выше 5% ставки вырастут, если увеличатся ипотечные ставки: некоторые уже не смогут позволить себе покупку квартиры, и будут снимать жилье. Поэтому возможен рост цен в пределах 10% за год. 

Еще больший рост маловероятен: все-таки спрос на аренду квартир не так велик, чтобы привести к значительному росту арендных ставок, объясняет Елена Мищенко.

Есть некоторые шансы и на снижение ставок. Перспектива устроена так: многие покупали недвижимость в 2021 году с инвестиционными целями.

Часть из них теперь захотят перепродать приобретение, другие, вероятно, будут сдавать его в аренду. Эти собственники начнут выходить на рынок аренды уже в 2022 году.

Не исключено, что объем арендного предложения начнет пополняться. Если это произойдет, можно ждать небольшого снижения ставок, отмечает Елена Мищенко.

Подобную точку зрения разделяет и Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, увеличение срока экспозиции и ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.

Цены на аренду напрямую связаны с состоянием рынка купли-продажи. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», указывает, что не стоит сбрасывать со счетов грядущее сокращение количества сделок на рынке купли-продажи. Это произойдет из-за роста ипотечных ставок — по его прогнозам, объем сделок уменьшится примерно на 20%.

«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране.

Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье.

В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.

Краткие итоги 2021 года на рынке аренды

Спрос. В ноябре 2021 года спрос на аренду оказался выше уровня допандемийного 2019-го на 27% и выше уровня 2020-го почти в два раза. Такие данные приводят аналитики «Миэль».

Предложение. К концу 2021 года рынок аренды подошел с дефицитом предложения. Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», объясняет это так: 2020–2021 годы оказались очень горячими для рынка купли-продажи. Влияли и льготная ипотека, и низкая ставка рефинансирования, и отложенный спрос — все эти факторы разогнали цены.

За год рост цен на жилье в Москве составил 25%. В итоге многие собственники, которые ранее сдавали квартиры, решили продать их по хорошей цене на волне спроса — отсюда и дефицит в сегменте аренды. 

Если в ноябре 2020 года объем предложения однокомнатных квартир на столичном рынке аренды оценивался примерно в 16 тыс. объектов, то сейчас — только в 9 тыс.

Всё это спровоцировало и рост цен: за последние полгода арендная ставка, например на те же однокомнатные квартиры, в столице возросла в среднем на 12–15%, а объем предложения сократился на 40%.