Право собственности на земельный надел дает его владельцу множество возможностей. Хозяин может как угодно распорядиться своим участком, в том числе «заложить» и продать.
Это право действует, когда речь идет о целой части недвижимости, а вот если нужно продать долю земельного участка, ограничения всё же есть.
Законодатель установил, что в данном случае права остальных совладельцев должны учитываться.
Собственники часто полагают, что могут продать свою долю кому угодно. Их позиция понятна. Каждый считает, что вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии со своим волеизъявлением. Но долевое владение является совместным, отсюда и имеющиеся ограничения.
Что такое доля в праве общей собственности?
Когда имущество принадлежит одновременно двум и более лицам, то собственность считается общей. Такие правила устанавливает Гражданский кодекс РФ, в статье 244. Если же часть каждого владельца определена, то собственность определяется как долевая.
Учитывая сложившиеся приоритеты на рынке недвижимости, долевая собственность считается более предпочтительной, поскольку минимизирует риск возникновения конфликтов, хотя не исключает их полностью. В таком случае часть каждого сособственника чётко определена, например, одному принадлежит треть объекта, а второй обладает остальными.
Правовое регулирование
В первую очередь долевые отношения регулирует Гражданский кодекс, так как именно он определяет основные правила сделок по купле-продаже и правовой режим собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Так, в статье 250 устанавливается преимущественное право покупки.
Не стоит забывать и о нормах Земельного кодекса. Так, статья 11.5 устанавливает возможность выдела земельного участка из совместной собственности.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особые правила для земель данной категории, например, в 8 статье говориться о купле-продаже и порядке осуществления сделки, а в статье 12 указывается возможность продажи доли в таком участке.
Правила продажи доли
Так, продать долю в общей долевой собственности можно в следующем порядке:
- провести переговоры с сособственниками. Если он один и желает сразу купить объект по приемлемой для обеих сторон стоимости, то можно сразу провести сделку. Если же владельцев несколько, можно продать им объект в равных частях. При наличии разногласий, лучше переходить к дальнейшим пунктам;
- подготовить предложение к приобретению долю сособственникам. Оно должно содержать цену. Направляется каждому. Можно вручить лично или направить почтой. Срок рассмотрения и ответа составляет 30 дней с момента получения. Ещё один вариант – получить от таких лиц отказ в приобретении, заверенный нотариально;
- начать процедуру оформления доли с другими лицами, если сособственники отказались от приобретения.
Цена имеет важное значение. Если изначально в предложении стояла одна стоимость, а в итоге доля была продана другому лицу за меньшую, сособственник сможет обжаловать сделку. Поэтому важно направлять новое предложение в случае уменьшения продажной стоимости.
Последующая продажа будет осуществляться по общим правилам присущим для подобных сделок с недвижимостью. Нужно будет подготовить договор, собрать пакет документации, оплатить пошлину и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права.
Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)
Какие документы потребуются для регистрации
Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:
- свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
- предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
- кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
- согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
- согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
- квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины. Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
- доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
- документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.
Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.
Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.
Выдел доли в праве совместной собственности
По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.
Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.
Процедура выдела выглядит следующим образом:
- если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
- если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
- далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.
Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.
Можно ли продать участок, если не проводить межевание?
Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.
В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.
Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:
- выделить часть в натуре;
- передать лицу долю в праве.
Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.
Можно ли продать долю без согласия сособственников?
Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить.
Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет.
В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.
С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.
Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.
Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.
Скачать извещение о намерении продать долю земельного участка (образец)
Продажа доли на землю с располагающимися постройками
Если на территории участка находится строение, то продать его отдельно от земли будет невозможно. Закон не позволяет владеть строением без наличия прав на надел. При этом земля не обязательно должна находиться в собственности. Это может быть аренда, право бессрочного пользования и так далее.
То есть, продавая дом, не обязательно продавать и землю. Продать строение можно целиком, а земля может быть передана частично. Можно выделить часть или передать право в долевой собственности, оба варианта допустимы.
Заключение
Продажа доли земельного надела возможна двумя способами: собственник выделяет часть земли в натуре и продаёт её как отдельную собственность или передаёт лицу право в общей доле собственности.
Если имущество ранее было общим владением, то сначала часть должна быть предложена остальным сособственникам и только потом продаваться на общих основаниях.
В противном случае договор может быть расторгнут.
Верховный суд: раздел земельного участка лишил продавца льгот по НДФЛ
Алина Михалёва
При продаже земли Налоговый кодекс освобождает от НДФЛ, если ей владели больше определенного срока.
До Верховного суда дошел интересный вопрос – а как быть, если условие о времени владения было соблюдено, но потом участок разделили на несколько мелких и сразу же их продали? Юристы с существующей судебной практикой не согласны. Кто-то даже считает, что пришло время вносить поправки в налоговое законодательство.
У Иннокентия Зорькина* была земля, которую он разделил на 8 участков и в 2013 году продал. При этом НДФЛ не заплатил. Логика Зорькина была следующая: в общем земля находилась в его собственности более трех лет, а значит, доход от продажи участков нужно освободить от налогообложения (п. 17.1 ст.
217 Налогового кодекса в редакции действующей до 1 января 2016 года. Далее срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составил пять лет – введен № 382-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 и 2 НК»).
У ИФНС была другая позиция – именно проданные участки находятся в собственности Зорькина менее трех лет.
Спор дошел до суда, а потом и до административной коллегии Верховного суда.
Как настаивал там Зорькин, при определении периода следует исходить не из даты регистрации права собственности на образованные в результате раздела земельные участки, а с даты регистрации первоначального участка. Суды с этим не согласились и отказали в требованиях Зорькину. И по мнению Верховного суда, поступили они правильно.
Согласно Земельному кодексу исходные земельные участки (из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые) прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, указала коллегия ВС. Как резюмируется в ее определении:
При разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса и Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По этой логике спорные участки были в собственности Зорькина менее трех лет. Поэтому акты нижестоящих инстанций, поддержавших налоговую, коллегия ВС оставила в силе.
Таким образом, Верховный суд закрепил практику, которая сложилась при рассмотрении аналогичных дел, обращает внимание адвокат Марина Краснобаева, партнер КА «Юков и партнеры».
Однако она с таким подходом не согласна: «Несмотря на то, что с точки зрения земельного и гражданского законодательства налогоплательщик стал собственником новых вещей, по существу, с экономических позиций налогоплательщик остался собственником актива, который был у него на правах собственности более трех лет, и при совершении сделок купли-продажи участков не преследовал спекулятивных целей, на борьбу с которыми направлены соответствующие нормы налогового законодательства (ст. 17.1 НК). Соответственно суды должны были учесть существо, а не форму отношений».
«Формалистским» подход судов называет и Антон Божко, адвокат КА «Барщевский и партнеры».
На его взгляд, он идет вразрез с назначением института имущественного вычета при продаже недвижимого имущества, а кроме того, «несколько противоречит» позиции Президиума ВАС относительно сохранения разделенного земельного участка как объекта права для целей виндикации.
«Иными словами, в настоящее время складывается ситуация, когда для целей применения налогового законодательства созданные в результате разделения земельные участки признаются новыми объектами права, а для целей гражданского регулирования техническое изменение границ земельного участка не имеет правового значения», – поясняет юрист.
Не согласен с определением ВС и Станислав Вивчарь, руководитель краснодарского филиала «Хренов и партнеры». По его словам, Верховный суд «несколько широко» истолковал нормы Земельного кодекса (пп. 1 и 2 ст. 11.2 и 11.4), указав, что при разделе земельного участка возникают новые объекты.
В этих положениях кодекса слово «новые» не фигурирует. «Следовательно, эти участки можно именовать иными, но никак не новыми, поскольку образованы они были на площади и в границах исходного земельного участка», – считает Вивчарь. В обоснование своей позиции юрист приводит следующий пример.
В спорный период, когда Зорькин продавал участки, Налоговый кодекс предусматривал освобождение от уплаты НДФЛ доходов, полученных от продажи как земельных участков, так и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
«Получается, что если физическое лицо продало долю в участке, которым владело более трех лет, НДФЛ с такой сделки не уплачивается, а если продало земельный участок, образованный при разделе исходного (по сути та же самая доля, но выделенная в натуре), то НДФЛ, исходя из позиции Верховного суда, платить надо», – поясняет Вивчарь.
Это, по его мнению, является наглядной иллюстрацией того, что пора внести в Налоговый кодекс изменения и четко разграничить случаи, когда НДФЛ платить надо, а когда – нет.
* – имена и фамилии изменены редакции
Источник: ПРАВО.РУ
Налог с продажи земельного участка — НДФЛ в 2022 году
- Проживём.com≫
- Земля≫
- Продажа≫
- Налог
Статья обновлена: 11 марта 2022 г.
Здравствуйте. Подробно расскажу о налогообложении при продаже земельного участка — какой нужно заплатить налог, сколько, когда и как. Статья касается сделок с «голыми» участками — без строений или с ними, но они не зарегистрированы в собственности.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время консультанту справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Налог с продажи — это НДФЛ
Продав свою недвижимость, собственник получит доход в виде ее стоимости. С этого дохода и положено заплатить налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. Даже если собственник был, например, самозанятым, он все равно должен заплатить НДФЛ, т.к. владеет и продает участок как физическое лицо.
Когда НДФЛ не платим
Если собственник владел участком дольше минимально установленного срока, он освобождается от оплаты НДФЛ со сделки. Даже если он нерезидент — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ. Наличие другой недвижимости роли не играет. Согласно п. 2 и 3 ст. 217.
1 НК, сроки следующие:
| 3 года |
|
| 5 лет | во всех остальных случаях |
В случае продажи участка раньше вышеуказанных сроков, попадем под НДФЛ. Но налог всегда можно уменьшить — об этом в следующих разделах.
Другие статьи
Полный список документов для продажи земельного участка
С 2016 года действует новое налоговое законодательство, но оно касается только сделок по покупке недвижимости. Поэтому если участок был куплен в 2016 году и позже — минимальный срок составляет 5 лет. Куплен до 2016 года — 3 года. При получении участка в дар, по наследству, при оформлении по «Дачной» амнистии, через суд и т.п., минимальный срок владения всегда 3 года.
Если участок получен в наследство, срок владения начинается с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК. Если получен по решению суда (при наследстве или любом другом основании), тогда с даты вступления его в силу — п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ, разъяснение.
В остальных случаях считаем с даты регистрации права собственности — п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Это касается и продажи участков, образованных при разделении или объединении — разъяснения ФНС и определение Верховного суда.
Ведь при данных процедурах образовываются новые участки, а старые прекращают свое существование — ст. 11.4 и ст. 11.6 ЗК РФ.
Дату регистрации можно посмотреть в выписке ЕГРН на участок (строка «Вид, номер и дата регистрации права») или свидетельстве о государственной регистрации прав собственности (обычно в строке «Документы-основания»).
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Дата в выпискеДата в свидетельстве Показать примеры освобождения от налога ↓
Пример №1: Алексей купил участок по договору купли-продажи. Дата регистрации права — 15 марта 2019 года. Так как сделка была после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет, который заканчивается 15 марта 2024 года.
Пример №2: Владимир купил участок в 2009 году. Затем разделил его на два и один из участков решил продать. Дата регистрации права на новые участки — 18 июня 2020 года. С этой даты отчитываем 3 года для продажи без налога.
Пример №3: Софья купила участок. Дата регистрации права — 7 сентября 2015 года. Так как сделка была до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года.
Пример №4: Анна получила участок по наследству через нотариуса, т.е. без суда. Дата смерти наследодателя — 1 марта 2018 года. С этой даты считаем 3 года.
Пример №5: Артему подарили участок мать с отцом, т.е. члены семьи. Дата регистрации права — 13 февраля 2020 года. С этой даты считаем 3 года.
Пример №6: Светлане подарила участок тетя, т.е. не член семьи и не близкий родственник. Дата регистрации права — 5 апреля 2021 года. С этой даты считаем 5 лет.
Пример №7: Дмитрий оформил участок в свою собственность по «Дачной» амнистии на основании свидетельства о бессрочном пользовании. Дата регистрации права — 14 декабря 2017 года. С этой даты считаем 3 года.
Пример №7: Марина через суд оформила участок в свою собственность. Дата вступления в силу решения суда — 23 апреля 2020 года. С этой даты считаем 3 года.
Расчет налога
Стандартная формула НДФЛ расписана в п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК.
- Для налоговых резидентов: 13% * деньги, полученные с продажи участка. У них есть право уменьшить НДФЛ.
- Для налоговых нерезидентов: 30% * деньги, полученные с продажи участка. Уменьшить НДФЛ им нельзя, поэтому платят бОльший процент со всей суммы доходов от продажи.
Сумма распределяется между всеми собственниками по размеру их долей в продаваемом участке. Для каждого продавца формула такая: налоговая ставка * (цена участка * размер доли).
Если участок продается за цену меньше 0,7 от его кадастровой стоимости, НДФЛ рассчитывается от кадастровой с этим коэффициентом 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК.
Например, участок продали за 1 840 000 рублей (цена в договоре купли-продажи). Кадастровая стоимость участка на момент сделки была 2 690 000 рублей. 0,7 * 2 690 000 = 1 883 000 руб.
Значит НДФЛ будет рассчитываться с 1 883 000 руб. Она будет взята за налоговую базу.
Как можно снизить налог
По закону есть 2 способа, из которых следует выбрать один из них. Воспользоваться ими можно один раз в год.
Другие статьи
В каких случаях при продаже земельного участка обязательно участие нотариуса
Первый способ — использование вычета в 1 000 000 рублей
С денег, полученных с продажи участка (налоговой базы), можно вычесть 1 000 000 рублей — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Это называется стандартный вычет. Формула НДФЛ в этом случае: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — 1 000 000 ).
Если участок продан и НДФЛ получился «нулевым» (например, продан за 1 000 000 и ниже), подавать налоговую декларацию не потребуется — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.
Второй способ — использование вычета расходов
Способ можно использовать, только если участок был куплен, унаследован или получен в дар.
- Первый вариант — участок был куплен. В этом случае, с дохода от продажи участка можно вычесть расходы на его покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Проще говоря, с цены продажи вычесть цену покупки. И с этой разницы считаем НДФЛ. Формула следующая: 13% * ( деньги, полученные с продажи — деньги, потраченные на покупку ). К расходам также относятся уплаченные ипотечные проценты — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@. Если участок был куплен и разделен на несколько других, то при продаже нового образованного участка можно вычесть расходы на покупку старого участка, пропорционально его площади. Это я разобрала ниже в примере №4. Тоже самое касается при продаже объединенного участка — пример №5. Если продать в одном году несколько участков, то в отношении одного участка можно вычесть расходы на покупку, а в отношении другого — вышеуказанный вычет в 1 000 000.
- Второй вариант — участок получен по наследству (через нотариуса или суд), а наследодатель его ранее покупал. В этом случае можно вычесть расходы наследодателя, которые он потратил на покупку — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: наследодатель сам воспользовался этим вычетом ранее. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — расходы наследодателя ).
- Третий вариант — участок получен в дар от члена семьи или близкого родственника, а даритель ранее покупал этот участок. Здесь можно вычесть расходы дарителя при покупке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: даритель сам воспользовался этим вычетом. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — расходы наследодателя ).
- Четвертый вариант — участок получен в дар НЕ от члена семьи или близкого родственника, а одаряемый ранее оплатил НДФЛ с полученного подарка. В этом случае можно с НДФЛ от продажи вычесть оплаченный НДФЛ с дарения — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Когда участок получен в дар НЕ от члена семьи или не от близкого родственника, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости — п. 1.1 ст. 224 и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Этот тот же НДФЛ. До 2019 года налог исчислялся с инвентаризационной, рыночной или кадастровой стоимости на выбор. Если налог с подарка уже оплачен, с цены продажи участка можно вычесть налоговую базу. Формула НДФЛ будет такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи участка — стоимость, с которой был уплачен налог с дарения).
Расходы на покупку участка нужно подтвердить документами: распиской, написанной покупателем; выпиской из банка (при безналичном расчете); договором купли-продажи, но только если в нем указано, что до его подписания расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме. Поэтому даже если НДФЛ будет «нулевым», собственнику все равно придется подать декларацию 3-НДФЛ.
Если участок получен в собственность по другим сделкам или не получается подтвердить расходы на покупку, остаётся воспользоваться вычетом в 1 000 000.
Показать примеры с расчетами налога ↓
Ниже будут примеры, когда собственники продают участок раньше минимального срока, поэтому попадают под налог. И они являются налоговыми резидентами. Продажа нерезидентом указана в последнем примере.
Пример №1: Алексей и Светлана получили участок по наследству. У каждого по 1/2. В 2022 году они решили его продать за 2 500 000 рублей. Это больше 0,7 от кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данный участок и у них есть подтверждающие документы — оригиналы расписки от продавца и договор купли-продажи.
Наследодатель покупал участок за 1 500 000 рублей. Алексею и Светлане выгодней с дохода от продажи вычесть расходы наследодателя, т.к. они больше стандартного вычета в 1 000 000. Доход каждого из них будет (2 500 000 — 1 500 000) * 1/2 = 500 000 рублей. НДФЛ у каждого 13% * 500 000 = 130 000 рублей.
В 2023 году до 30 апреля им следует подать в свою налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и документы о расходов наследодателя.
Пример №2: Марина получила участок в дар от родителей. В 2022 году продает его за 2 200 000 рублей.
Родителям данный участок достался по наследству, поэтому расходов они не понесли (расходы нотариуса не в счет). С дохода от продажи Марина может только вычесть стандартные 1 000 000 рублей.
Ее доход составляет 2 200 000 — 1 000 000 = 1 200 000 рублей. НДФЛ будет 13% * 1 200 000 = 156 000 рублей.
Пример №3: Дмитрий купил участок за 2 000 000 рублей. Его площадь была 15 соток. Затем разделил его на два участка — 8 и 7 соток. Затем в 2022 году он решил продать участок в 7 соток за 1 400 000 рублей.
Он может с доходов от продажи вычесть расходы на покупку, пропорционально его площади от старого участка. Он сохранил — выписку из банка о перечислении денег продавцу, а копию договора купли продажи получил в МФЦ.
За 1 сотку старого участка Алексей заплатил 2 000 000 / 15 = 133 334 рубля. За 7 соток получается 933 334 рубля. Алексею выгодней вычесть стандартный 1 000 000, а не расходы на покупку. Доход Алексей получается 1 400 000 — 1 000 000 = 400 000 рублей.
НДФЛ его будет 13% * 400 000 = 52 000 рублей. В 2023 году до 30 апреля ему нужно подать в свою налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и документы о расходов на покупку.
Пример №4: Олег получил участок по дарению от тети, т.е. не от члена семьи или близкого родственника. Он заплатил НДФЛ с дарения 120 000 рублей. Затем решил продать участок за 2 800 000 рублей. Посчитаем что ему выгодней:
1)С НДФЛ от продажи вычесть оплаченный НДФЛ при дарении. НДФЛ от продажи будет 13% * 2 800 000 = 364 000 рублей. С этой суммы вычетаем НДФЛ при дарении. Итоговая сумма НДФЛ к оплате будет 364 000 — 120 000 = 244 000 рублей.
2) Или с дохода от продажи выесть стандартный 1 000 000. Тогда НДФЛ будет 13% * (2 800 000 — 1 000 000) = 234 000 рублей.
Второй вариант выгодней. Даже если бы тетя покупала данный участок, ее расходы он учесть не смог бы, потому что она ему не близкий родственник.
Пример №5: Владимир и Софья получили участок в наследство. У каждого по 1/2. Затем они выкупили часть соседнего участка и присоединили к своему. Заплатили за данный кусок соседней земли 400 000 рублей. В итоге решили продать участок за 1 900 000 рублей.
Наследовать получил участок в собственность по «Дачной» амнистии, поэтому расходов не понес. Им выгодней вычесть с цены стандартные 1 000 000 рублей, чем расходы на покупку соседнего участка (400 000 рублей). Доход каждого составил (1 900 000 — 1 000 000) * 1/2 = 450 000 рублей.
НДФЛ у каждого будет 13% * 450 000 = 58 500 рублей.
Пример №6: Кристина и Артем получили участок по дарению от близкого родственника. У Кристины 2/3, у Артема 1/3. Решили продать его за 3 200 000 рублей.
Артем является нерезидентом РФ, поэтому он заплатит повышенный НДФЛ со всей суммы дохода и никак его уменьшить нельзя. НДФЛ у него будет 30% * (3 200 000 * 1/3) = 320 000 рублей.
Кристина — резидент РФ, поэтому может уменьшить НДФЛ. Даритель покупал данный участок за 1 500 000 рублей и у нее есть подтверждающие документы. Ей выгодней вычесть эти расходы, потому что они больше стандартного вычета в 1 000 000. Итого доход у нее составляет (3 200 000 — 1 500 000) * 2/3 = 1 700 000 рублей. 221 100 рублей.
Налоговую декларацию 3-НДФЛ нужно подать в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года после продажи участка, а до 15 июля заплатить НДФЛ. Декларацию заполняем за тот год, когда была зарегистрирована сделка. Например, участок продали в 2022 году. Декларацию заполняем за 2022 год, подаем ее до 30 апреля 2023 года и оплачиваем НДФЛ до 15 июля.
Ответственность
Согласно п. 1 ст. 119 НК, за несвоевременную подачу декларации полагается штраф — 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки. Просрочка начинается с 1 мая. Согласно п. 1 ст.
122 НК, за несвоевременную оплату НДФЛ штраф — 20% от его суммы. Плюс начисляется пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования ЦБ. Про пеню написано в п. 1. ст.
75 НК.
Как заплатить НДФЛ
Налогоплательщик должен сам все посчитать, а налоговая инспекция проверяет декларацию и отправляет реквизиты для оплаты налога.
Обращаться нужно в налоговую инспекцию по месту регистрации (в простонародье, прописки) или учета — п. 3 ст. 228 НК. Форму декларации можно получить там же или скачать с официального сайта ФНС.
Вместе с заполненной декларацией нужно подать следующие документы: договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации; если воспользоваться вычетом расходов, нужны подтверждающие на это документы.
Через несколько дней после подачи декларации можно будет забрать квитанцию на оплату НДФЛ. Ее также могут отправить на емейл или в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Кабинет можно создать с помощью кабинета на Госуслугах.
С помощью личного кабинета налогоплательщика можно все сделать в режиме онлайн — получить декларацию, заполнить ее и оплатить НДФЛ. Ссылка на услугу ФНС — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Но для этого нужна электронная подпись налогоплательщика и ключ к ней. Как создать электронную подпись и ключ — инструкция ФНС.
Продажа земельного участка, находящегося в собственности менее 3 лет, в 2020 году
При продаже земли либо же отдельной доли от участка руководствоваться требуется действующими нормами законодательства. В первую очередь следует изучить Земельный Кодекс.
Следует понимать, что продажа земельного участка, который находится в собственности менее 3 лет, повлечет за собой уплату налога на прибыль. Поскольку продажа личного имущества является доходной статьей для граждан.
Поэтому более детально следует разобраться в данном вопросе.
Когда можно не платить налог
Существуют некоторые условия, когда налогообложению подлежать проданные земельные наделы не будут. К ряду таких исключений относятся следующие ситуации:
- Когда гражданин владеет земельным имением более трех лет, а в некоторых ситуациях этот период увеличивается до пяти. В этом случае уплачивать НДФЛ не придется.
- Когда доход от проданного участка будет полностью перекрыт при помощи налогового вычета.
В случае если полученный доход равен или меньше стоимости имущественного вычета налог с продажи земельного участка уплате в бюджет не подлежит, но обязанность представить отчетность о полученной прибыли сохраняется.
Таким образом, при соблюдении хотя бы одного из указанных выше условий сумма подоходного платежа, подлежащая внесению в бюджет, будет равна нулю. Рассмотрим далее, в каких случаях необходимо задекларировать полученный доход и при какой сумме можно воспользоваться вычетом в отношении полученных доходов.
Прибыль уменьшается на налоговый вычет
Денежная сумма, полученная от реализации земельного надела (находящегося во владении менее установленного законом срока), может быть уменьшена. Происходит это при таких обстоятельствах:
- на всю стоимость затрат по покупке проданной недвижимости;
- на установленную законодательно сумму в размере 1 млн руб.
Указанная льгота по закону не является налоговым вычетом, но по своей природе ее также можно отнести к одному из видов льгот.
Применить данную процедуру можно в случае, если сумма затрат на покупку недвижимости документально подтверждена соответствующими бумагами.
Соответственно, если проданный участок был получен ранее по наследству от бабушки или подарен, то воспользоваться данной льготой не получится, так как прямые затраты собственника по покупке отсутствовали, а затраты на покупку предыдущего владельца (наследодателя или дарителя) в данном случае учтены быть не могут.
Оплата налогов
- Подлежащий уплате налог должен быть уплачен в срок не позднее, чем до 15 июля года, следующего за тем, когда была произведена купля-продажа земельного участка.
- Определив, в каких случаях доход облагается подоходным платежом, рассмотрим особенности расчета и уплаты подоходного платежа с продажи надела.
- Основные моменты при расчете и уплате НДФЛ:
- основная ставка по налогу – 13%, однако если гражданин проживал в том году, в котором продал надел, заграницей больше 183 дней за весь год, то налог он должен будет исчислить по ставке 30%, кроме этого, воспользоваться вычетом он не сможет, так как нерезиденты данной льготы лишены;
- в случае если в одном году было продано несколько участков или иной жилой недвижимости (части дома и прочее), общая сумма вычета составит миллион рублей по всей объектам;
- факт наличия дохода (иного, кроме как с продажи недвижимости) для получения вычета значения не имеет;
- уплатить налог необходимо в ИФНС по месту прописки.
В декларации потребуется указать:
- размер применяемого вычета;
- сумму, за которую был реализован участок;
- налог, рассчитанный самостоятельно.
Бланки можно взять у сотрудников в службе. Заполнить их можно самостоятельно, используя образец, либо же воспользоваться помощью.
К декларации требуется приложить:
- соглашение, подтверждающее куплю-продажу имения;
- бумаги, подтверждающие ранее понесенные расходы (если применяется вычет фактически понесенных расходов).
Кто платит налоги
Плательщиком налогов с продажи земельного участка может быть как житель Российской Федерации, так и иностранный гражданин.
Граждан, которые в обязательном порядке должны уплачивать налоги с продажи земли, можно разделить на два типа, независимо от их гражданства:
- Нерезиденты – люди, находящиеся в пределах страны менее 183 дней за один год.
- Резиденты – граждане, находящиеся на территории России более полугода в течение двенадцати месяцев.
НДФЛ обязаны уплачивать:
- Юридические лица, использующие участки для осуществления предпринимательской деятельности.
- Предприниматели, задействовавшие участки для осуществления своей деятельности.
- Физические лица, являющиеся обладателями прав на участки.
От налоговой выплаты собственник участка может быть освобожден в случае, если в его владении участок находился более 5 лет. Но это время может быть сокращено на 2 года, если участок земли был получен:
- в случае преобразования публичной собственности в индивидуальную (приватизация надела);
- при выполнении условий договора по содержанию с иждивением;
- от своего близкого родственника либо члена семьи по наследству или в результате дарения.
Во время таких ситуаций продажа земельного участка, который находится в собственности менее 3 лет, может быть осуществлена без уплаты налога. По договору купли-продажи платить налог придется, поскольку данная сделка имеет под собой коммерческую основу.
В некоторых случаях у представителей власти возникают сомнения относительно того, сколько времени участок находился в пользовании. Именно поэтому нелишним будет наличие, помимо необходимых документов, и свидетельства, которое подтвердит правомочия на землю.
Льготы и скидки
Отдельные группы налогоплательщики могут воспользоваться определенными льготами при продаже земельных участков.
Категории льготников:
- инвалиды с рождения;
- физические лица, перенесшие лучевую болезнь;
- герои России и прочие.
Граждане могут продавать не только земельные наделы, но также жилое имущество, в том числе и части дома. Порядок налогообложения будет одинаков и для прочих недвижимых объектов.
Поэтому, чтобы избежать уплаты НДФЛ за полученный доход, требуется, чтобы имущество в собственности было более пяти или трех лет.
Либо же освобождению могут подлежать некоторые категории граждан льготников.
Как продать участок если он в долевой собственности. Особенности продажи, выдел земельного участка, необходимые документы
Не секрет, что у земельного участка (как и у любого другого объекта недвижимости) одновременно может быть несколько собственников, т.е.
он находится в долевой собственности, что, в свою очередь, накладывает ряд ограничений на использование и распоряжение таким наделом.
В данной статье мы разберем наиболее животрепещущий вопрос, а именно: «как продать участок, если он в долевой собственности?».
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Особенности продажи участка, если он в долевой собственности
Казалось бы, владея пусть и частью земельного участка, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом как его душе угодно, однако не все так просто. Рассмотрим основные сложности, которые поджидают на пути продажи долевой собственности участка.
1. На основании ст. 246 ГК РФ, если участок принадлежит вам на праве долевой собственности, распоряжаться им возможно только с согласия всех участников
Согласие сособственников является решающим фактором в определении легитимности сделки купли-продажи доли в праве на земельный участок.
При этом не редкость случаи, когда получить такое согласие не представляется возможным по ряду причин.
Неужели ситуация становится патовой? Нет, законом предусмотрен выход из подобных ситуаций, правда займет он чуть больше времени, чем подписание согласия на сделку и вытекает данное решение из следующего пункта.
2. На основании ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли земельного участка принадлежит остальным участникам долевой собственности
Иными словами, продавец должен в письменной форме известить всех остальных участников долевой собственности на земельный участок о намерении продать свою долю, с указанием в таком уведомлении цены и иных условий продажи.
Важный момент: цена и условия продажи должны быть идентичными, поскольку в случае продажи доли участка другому лицу, например за меньшую сумму, участники долевой собственности будут иметь полное право обжаловать такую сделку и признать ее недействительной.
Если в течении месяца сособственники не изъявят желания приобрести такую долю земельного участка или направят письменный отказ, продавец имеет полное право продать ее любому иному лицу.
3. В соответствии со ст. 42, п.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» сделка по продаже доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению
Данный пункт распространяется на все сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена и т.д.) долей недвижимости, будь то доля в квартире, или доля земельного участка — похода к нотариусу не избежать.
Причем услуги нотариуса далеко не бесплатные, они регламентированы «Основами законодательства РФ о нотариате» и выглядят следующим образом:Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) до 1 млн. руб. — 3 000 руб.
плюс 0,4 процента суммы сделки;Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) более 1 млн. руб. до 10 млн. руб. — 7 000 руб. плюс 0,2 процента суммы сделки;Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) более 10 млн. руб. — 25 000 руб.
плюс 0,1 процента суммы сделки, но в случае отчуждения квартир, комнат, частных домов и земельных участков, занятых жилыми домами — не более 100 000 руб.
Если же сделка осуществляется между близкими родственниками, размеры нотариального тарифа, будут выглядеть иначе (приведены в статье: «Как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками»).
4. Согласно ст. 37 ЗК РФ земельный участок, подлежащий купли-продаже должен пройти государственный кадастровый учет
Момент, на который стоит обратить особое внимание, поскольку в случае отсутствия сведений о земельном участке в Едином Государственном Реестре Недвижимости (далее – «ЕГРН»), процедура продажи его доли может отсрочиться на долгие месяцы.Связан данный нюанс с тем, что участок считается определенным только после его постановки на кадастровый учет.
Лишь конкретно определенная вещь может выступать в качестве объекта сделки, иначе идентифицировать его как конкретную вещь, не представляется возможным.
Если же участок, долю которого вы планируете продать, по каким-то причинам не прошел процедуру кадастрового учета, найти проверенного специалиста в вашем регионе вы можете с помощью онлайн каталога кадастровых инженеров.
Выдел участка из долевой собственности
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е.
если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Конечно, каждая ситуация индивидуальна, и данный список может быть продолжен. Как показывает практика, даже на портале Госуслуг (ссылка) представлен далеко не исчерпывающий перечень (каждый раз требуется донести что-то новое, свежее, заверенное и т.д.).
Если не хотите тратить личные ресурсы, стоит задуматься о делегировании данного вопроса грамотному специалисту, если же такой возможности (или желания) нет, то запаситесь терпением (общение с госструктурами то еще удовольствие), в результате у вас все получится, ведь невыполнимых задач не бывает!
Загрузка...
