Отключение света чтобы выселить человека

Отключение света чтобы выселить человекаПерефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Отключение света чтобы выселить человекаКак выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

  • Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.
  • Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:
  • – предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,
  • – если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

  1. Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.
  2. Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.
  3. Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Отключение света чтобы выселить человекаОграничение доступа арендатора и отключение электричества

  • Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.
  • Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.
  • Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

  1. Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.
  2. Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.
  3. Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.
  4. Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.
  5. С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.
  6. Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным
  7. Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

  • В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.
  • Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.
  • Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.
  • Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в х и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.

Когда квартиранта могут выселить из квартиры

«РБК-Недвижимость» выяснила у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций

Отключение света чтобы выселить человека

shutterstock/ChameleonsEye

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

  • Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
  • Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
  • Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

Отключение света чтобы выселить человека

shutterstock/Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Читайте также:  Страховые взносы на травматизм. ставка и расчет

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

Отключение света чтобы выселить человека

shutterstock/fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения.

«Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист.

К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин.

«Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится.

Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Что будет, если собственник сам выселит квартирантов, отключит им электричество: отвечаю на вопросы

Аренда квартиры приемлема до тех пор, пока арендаторы платят вовремя и не мешают соседям. К сожалению, это не всегда так – и в конечном итоге арендодатель должен выселить проблемных квартиросъемщиков.

Проблема лишь в том, что это не так просто, как кажется на первый взгляд. Давайте рассмотрим наиболее часто задаваемые арендодателями вопросы о выселении арендаторов.

Арендаторы задолжали мне арендную плату за много месяцев и отказываются освободить помещение. Могу ли я законно выселить их и вернуть накопленный долг?

И вы, и ваши арендаторы обязаны соблюдать условия договора, который вы заключили, когда сдавали им квартиру. С другой стороны, они не выполняют свои обязательства по своевременной оплате аренды.

Однако это не означает, что договор был нарушен и что вы, как собственник, можете действовать по своему усмотрению.

Квартира, в которой проживают наниматели в соответствии с договором найма, юридически является их жильем, а оно неприкосновенно в соответствии с Конституцией РФ (статья 25).

Как следствие, даже собственнику запрещено входить в квартиру без согласия жильцов, не говоря уже о том, чтобы выбрасывать их имущество в окно.

Это нагружает возможностью привлечения к административной ответственности за вандализм (ст. 19.1 КоАП РФ). Кроме того, если арендаторы заявят о пропаже имущества, арендодатель может быть привлечен к ответственности за возмещение ущерба.

Есть прецедент в Верховном суде РФ, где арендодателя обязали выплатить арендатору 20 000 рублей морального ущерба за то, что он забрал у него ноутбук в счет долга за квартиру (Верховный суд, дело № 25-КП 9-3).

Таким образом, выселение квартиросъемщиков и расторжение договора с помощью судебных приставов возможно только по решению суда. Кроме того, способ расторжения договора будет определяться условиями договора:

  • Если арендодатель имеет право расторгнуть договор, заранее предупредив арендаторов, то необходимо правильно соблюсти способ уведомления арендодателя и предоставить суду документальное подтверждение такого уведомления (статья 450.1 Гражданского кодекса).
  • Если договор не содержит положения о досрочном расторжении, арендодатель может расторгнуть его, установив, что арендаторы нарушили условия договора — в частности, не заплатили за квартиру более двух раз подряд (если договор заключен на срок до 1 года — статья 687 Гражданского кодекса РФ).

Жильцам было отказано в выселении полицией. Могу ли я отключить электроэнергию в квартире и позволить этим жильцам уйти самостоятельно?

Полиция не уполномочена выселять квартиросъемщиков, поскольку речь идет о праве на жилище, которое, как уже говорилось, защищено Конституцией РФ.

Таким образом, только суд может определить, имеют ли арендаторы право пользоваться жильем. В случае нарушений со стороны арендаторов (вселение без разрешения владельца, громкий шум в неурочное время и т.д.) можно обратиться в полицию.

Что касается отключения электроэнергии, владелец имеет право расторгнуть договор с энергокомпанией и прекратить подачу электроэнергии в свою квартиру. Однако при этом необходимо учитывать два момента:

  • Во-первых, он будет нести ответственность за расходы по отключению и повторному подключению электроэнергии.
  • Во-вторых, квартиросъемщики имеют право подать встречный иск о возмещении ущерба (если отключение причинило вред их оборудованию или здоровью).

В конце концов, арендодатель на законных основаниях обязался предоставить квартиру, пригодную для проживания, а затем нарушил договор.

Таким образом, суд может уменьшить обязательства арендатора, приняв во внимание совместную вину сторон.

Разве не предпочтительнее не заключать договор аренды с арендаторами? Вы можете выгнать их в любой момент.

Жизнь арендодателя не станет проще от отсутствия договора с арендатором. Напротив, он не сможет платить за аренду, если арендаторы перестанут платить или если квартире или соседям будет нанесен ущерб (например, пролив).

И выселить арендаторов не проще, чем при наличии договора – это также вряд ли возможно без решения суда, если жильцы отказываются выезжать.

Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры

Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.

Читайте также:  Проводки по учету трудовых книжек в 2022 году

Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от  нескольких условий:

  • есть ли договор найма с жильцами;
  • что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
  • нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.

Как выселить образцовых жильцов

Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.

Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.

Как выселить жильцов, нарушающих договор

Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.

Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:

  1.  Нарушение сроков оплаты;
  2.  Причинение вреда квартире;
  3. Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
  4. Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.

Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

liudmilachernetska@gmail.com/Depositphotos

Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/» прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.

Как выписать арендаторов из квартиры?

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Договор аренды

Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:

  • кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
  • арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
  • жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
  • более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
  • арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.

Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.

Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:

  • подошел срок окончания договора аренды;
  • есть иные основания, предусмотренные договором.

Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры

Права арендатора квартиры

Договор найма

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

  • наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
  • сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о  временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению.

Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

  • срок договора найма истёк.

Как именно выселяют жильцов?

Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.

  • Инструкция: как зарегистрировать договор найма
  • Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку
  • Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:
  • в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено: абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;
  • если вы поговорите с арендатором/нанимателем (юридически это называется «меры оперативного воздействия») и в разговоре укажете, что если вышеупомянутый иск будет удовлетворен, ему (жильцу) придется выплачивать денежные средства за фактическое проживание в квартире после прекращения отношений между вами, а также возмещать судебные расходы и иные убытки собственника. На некоторых действуют вот такие превентивные меры, и до суда в итоге дело не доходит.

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

  • путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
  • посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?

Хочу сдать квартиру – как найти арендаторов?

Куда еще можно обратиться?

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Читайте также:  Смена устава снт пошаговая инструкция в2022г

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Итог

Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры.

Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно.

Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Может ли соседка сдавать свою комнату в коммуналке без нашего согласия?
  4. Как выписать из квартиры человека, если другого жилья у него нет?
  5. Как сдача квартиры отразится на моей пенсии?
  6. Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В выдворении «загостившегося» полиция бессильна?

«Ты ж подстроила, чтоб гость Ненароком сел на гвоздь. А отседова у гостя – Политическая злость». Л. Филатов «Про Федота-стрельца, удалого молодца»

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «гость», а также его права и обязанности. Жилищному праву такой субъект неизвестен, и никакими правами по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением он не наделен.

В связи с этим некоторые «гости» сами наделяют себя правами. В итоге возникает парадоксальная ситуация, когда явление «загостившегося» лица существует, но в законе не описано; что с таким гостем делать – неясно, поэтому органы полиции ничего предпринять не могут.

Поясню на примерах из адвокатской практики. Пожилой мужчина живет в собственной квартире. Там же постоянно зарегистрирована и живет его взрослая внучка. Кроме того, периодически в этой квартире по нескольку месяцев проживают приятели внучки.

Дедушка-собственник возражает против проживания в его квартире посторонних мужчин. Сначала он разговаривал с внучкой и ее гостями по-хорошему, а затем вызвал полицию.

Приехавшему наряду полиции пенсионер объяснил ситуацию, но затем в коридор вышла внучка и сообщила, что молодой мужчина – ее гость, который находится в квартире с ее согласия. Наряд уехал.

Другой случай произошел в муниципальной квартире. Офицер полиции получил квартиру по договору социального найма на себя, жену и двоих детей. Впоследствии супруга встретила другого мужчину.

Брак был расторгнут, а офицер на время уехал к родителям. Вернувшись в квартиру, он застал там сожителя бывшей супруги, который покидать жилище отказался.

Как и в первой истории, приехавшему наряду полиции женщина объяснила, что мужчина – ее гость. Полиция уехала.

В описанных случаях со стороны государства не было немедленного реагирования на нарушение жилищных прав пострадавшего собственника (нанимателя).

Любому здравомыслящему человеку очевидно, что полицейские должны были вывести из квартиры и внучкиного кавалера, и бойкого сожителя на том основании, что другое лицо, правомерно проживающее в квартире, возражает против присутствия там названных граждан.

К сожалению, законодательство идет иным путем: потерпевший собственник вынужден обращаться в суд с иском о выселении гостя, для которого жилищное право находит достаточно тяжеловесное, на мой взгляд, определение «временный жилец».

Однако судебное разбирательство – процесс длительный. Что реально мог сделать офицер в рассмотренном примере, когда полиция уже уехала? Добровольно покинуть квартиру сожитель его бывшей жены отказывался, мотивируя тем, что находится в гостях у проживающей здесь женщины.

Если офицер изобьет его, ответит по закону. Законодательство оставляет ему право кротко уговаривать «гостя» покинуть помещение – поведение, полагаю, в высшей степени не мужское и вряд ли результативное. Законопослушного человека ситуация практически вынуждает преступить закон.

Таким образом, получается, что во избежание конфликта офицер должен сам покинуть квартиру и долго добиваться в суде выселения «гостя».

На мой взгляд, это правовой абсурд: собственник (наниматель) должен отказаться от принадлежащего ему права проживания в квартире (хотя бы и временно) для устранения в будущем нарушения этого же права!

Таким образом, налицо системная проблема защиты прав добросовестного собственника и добросовестного пользователя жилого помещения, поскольку очевидно, что обсуждаемые нарушения должны устраняться не в далеком будущем в суде, а немедленно – путем не наказуемой законом самозащиты нарушенного права или после обращения пострадавшего в органы государственной власти (в нашем случае в полицию).

Надо сказать, что «изгнание гостя» – общемировая проблема, до сих пор юриспруденцией не решенная. Англо-саксонская правовая система предлагает для защиты прав добросовестного владельца жилья «доктрину крепости» (Castle Doctrine). Ее суть лучше всего отражает поговорка «my home is my castle».

Считается, что в жизни человека нет места безопаснее и надежнее, чем его собственный дом. В своем доме он обладает всей полнотой прав, поэтому имеет право атаковать вторгшегося в жилище и применить к нему любые меры – вплоть до причинения смерти.

Если хозяин жилища желает вызвать полицию, вторгшееся в его дом лицо ждет арест.

Однако «доктрина крепости» «работает» только тогда, когда в жилище именно вторглись. Если же кто-то из совладельцев пригласил гостя к себе пожить, а другому (другим) проживающим это не нравится, воспользоваться «доктриной крепости» последним не удастся. Пострадавший владелец жилья все так же вынужден обращаться в суд, а судопроизводство на «условном западе» дорогое и длительное.

Что же предлагает отечественная юридическая мысль?

Общенародным заблуждением, на мой взгляд, является утверждение о том, что владелец жилья имеет право вызвать полицию и выдворить гостя после 23.00, – в народе это положение именуется «законом о тишине». В качестве примера можно привести Закон г. Москвы от 12 июля 2002 г.

№ 42 «О соблюдении покоя и тишины в городе Москве». Аналогичные акты приняты и в других субъектах Федерации. Ими запрещены шумные мероприятия в период с 23.00 до 07.00. Однако если «гость» ведет себя тихо, не устраивает пьяных застолий и не мешает соседям, обязанности для него покинуть дом после 23.

00 законодательство не содержит.

Кроме того, даже если полиция выдворит «гостя», он – спустя некоторое время – может вернуться. Пригласивший данное лицо жилец впустит его, и проблема не будет иметь решения иного, нежели в судебном порядке.

Российское законодательство предоставляет гораздо больше прав по выселению «засидевшихся гостей» собственнику жилого помещения, чем владельцу муниципальной квартиры или пользователю, зарегистрированному по месту жительства или пребывания.

Собственник, как известно, вправе требовать устранения всех препятствий владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. В муниципальной квартире по отношению к «гостям» действуют положения ст. 80 ЖК РФ о временных жильцах.

В названной норме указано, в частности, что «наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».

Поскольку в рассмотренных примерах «гость» нарушил все перечисленные в упомянутой норме ЖК РФ условия, а именно: не получил согласия всех проживающих в квартире, наниматель о его появлении в квартире не был уведомлен, – в суд подается иск о выселении временного жильца.

В своей адвокатской практике я столкнулась с проблемой: закон позволяет выселить временного жильца, проживающего в квартире.

Основная сложность для меня как для адвоката потерпевшего постоянного жильца (истца) заключалась в том, как убедить суд, что гость в квартире именно проживает (непроживающего выселить нельзя – такой нормы нет).

Ответчик убеждал суд, что вовсе не проживает в данной квартире, а заходит в гости раз в несколько дней, иногда остается ночевать, но это не является проживанием (следует заметить, что разъяснения термина «проживание» в действующем законодательстве отсутствуют).

Очевидно, что для доказывания факта проживания гостя в квартире необходимо неоднократно вызывать участкового уполномоченного полиции для составления акта о том, что указанное лицо раз за разом оказывается находящимся в квартире, а также приводить в суд свидетелей (например, соседей) – и все это ради получения решения суда о выселении упомянутого гражданина из квартиры.

Но далее поджидает юридический тупик, поскольку получить положительное решение суда – полдела. Его еще надо исполнить.

В моей практике был также случай, когда пенсионерка – собственница квартиры – хотела выселить мужа ее дочери. Несмотря на то что суд вынес решение о выселении, мужчина не съехал. Пенсионерке предстояло пройти ад исполнительного производства, что подорвало ее последние силы и здоровье. В итоге женщина умерла, а зять остался проживать в квартире.

В заключение отмечу, что действующее законодательство, на мой взгляд, содержит неоправданно много условий для защиты прав добросовестного жильца, в равной степени предоставляя неоправданно много преимуществ «гостю», вторгшемуся в квартиру.

Поскольку приведенные примеры нарушения прав добросовестного жильца встречаются повсеместно, изменить ситуацию, на мой взгляд, могло бы включение в законодательство положений, разрешающих полиции немедленно выдворять из квартиры находящихся там лиц по требованию добросовестного владельца или пользователя жилья без выяснения мотивов этих «гостей», характеристики пострадавшего жильца и прочих условий, не относящихся к жилищному законодательству.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector