Для успешного выхода на сделку нужны полный пакет документов, четкая последовательность действий и адекватная цена
Правильная стратегия поможет быстро найти покупателя квартиры ( pexels.com)
Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.
Эксперты в статье:
- Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
- Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
- Николай Миллер, нотариус города Москвы
Как правильно подготовиться к продаже
Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.
Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт;
- справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
- выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
- нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
- разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
- свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
- письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
- правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
- технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.
Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.
Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.
Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность ( pexels.com)
Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.
Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.
Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.
Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.
Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.
- Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.
- Шаг 10 — получить деньги.
- «Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.
Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт.
В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях.
Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.
Как оформить договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Главное для продавца — это получить деньги в полном объеме ( Альберт Гарнелис/ТАСС)
Как произвести расчет
Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.
«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса.
Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус.
Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Продать квартиру, купить облигации и на эти деньги снимать квартиру — где подвох?
Замучила поиск на сайте, поэтому еще спрошу. Есть квартира, которая стоит 6 млн рублей. Надо платить налог и квартплату.
Математический расчет говорит: можно продать квартиру, положить 6 млн на брокерский счет, купить ОФЗ с доходностью под 9—10% — второго эшелона типа «Энела» и «Башнефти». Доход составит 600 тысяч рублей в год — по 50 тысяч в месяц в среднем. На эти деньги можно снимать квартиру и не думать о налоге, квартплате, капремонте. Счетчики и косметический ремонт не учитываю.
Где подвох?
Из вашего вопроса неясно, эта квартира стоимостью 6 млн рублей — ваше единственное жилье или нет. Предположу, что да.
Вообще, я считаю, что у человека или семьи обязательно должно быть хоть какое-то собственное жилье. Это полезно на случай непредвиденных жизненных обстоятельств: будет крыша над головой, а это уже немало.
Квартира не обязательно должна быть с шикарным ремонтом и находиться в новом доме — «бабушкин» ремонт в хорошей локации тоже подойдет. В этой квартире даже необязательно жить самому — можно ее сдавать.
Но давайте посчитаем, может ли быть выгодно продать основное жилье, инвестировать полученные деньги и снимать квартиру на доход от этого капитала. Я сделаю расчеты для Перми: я там живу и хорошо ориентируюсь в ценах на недвижимость, а цена 6 млн выглядит реалистичной и для моего города.
Если исходить из статистики цен предложений на «Домофонде», основанных на данных «Авито» и других открытых источников, то около 6 млн рублей стоит трехкомнатная квартира в центральном районе Перми. Если вы продадите эту квартиру и захотите снять похожую, с вас запросят примерно 30 тысяч в месяц, или около 360 тысяч рублей в год.
Статистика цен на продажу и аренду квартир в Ленинском районе Перми. Источник: «Домофонд»
Коммунальные платежи и расходы на интернет, домофон и т. д. в такой квартире составят еще около 9 тысяч рублей в месяц, или примерно 108 тысяч в год. Часть этих платежей может входить в стоимость аренды — смотря как договоритесь с арендодателем. Итого можно ориентироваться примерно на 100 тысяч рублей в год.
Получается, что если бы вы снимали квартиру в Перми и оплачивали расходы на ее содержание, то тратили бы примерно 460 тысяч в год, из которых 360 тысяч — это расходы, возникшие из-за продажи жилья. В месяц надо примерно 38 300 Р.
Вам нужно посчитать то же самое для города, где вы живете, и квартиры, которая вас интересует.
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться
Те 6 млн рублей, которые вы получите от продажи квартиры, вы хотите вложить в ценные бумаги. Из инвестиционных вариантов стоит рассматривать только те, что обеспечивают прогнозируемый денежный поток, который в идеале будет выплачиваться ежемесячно.
Вы пишете, что хотите вложить деньги в облигации под 9—10% годовых, чтобы получать порядка 600 тысяч рублей в год. Но вам подойдут далеко не все облигации.
Более короткие ОФЗ с дюрацией 2—3 года тем более не подойдут. Они обеспечат только 5,5—6% годовых, и это без учета НДФЛ с купонов.
В таблице ниже я спрогнозировал возможный денежный поток, который можно получить от корпоративных облигаций в текущей рыночной ситуации. Чтобы их подобрать, я воспользовался новой версией своей таблицы поиска ликвидных облигаций — просто отобрал верхние строчки по ликвидности при заданных параметрах:
- 8% < доходность < 14%;
- 97% < цена < 102%;
- 12 месяцев < дюрация < 36 месяцев;
- объем сделок в каждый из 15 последних дней (c 11.03.2021) > 300 шт.;
- поиск в Т0, Т+, Т+ (USD) — основной режим — безадрес.
Никакой углубленный анализ я не проводил, и конкретные бумаги взял, чтобы показать реальный денежный поток на два года вперед от конкретных бумаг. Это просто пример, а не рекомендация.
Дата погашения или оферты
21 мая 2021
Цена 300 облигаций
310 017 Р
Дата погашения или оферты
25 декабря 2023
Цена 300 облигаций
300 600 Р
АПРИ Флай Плэнинг АО БО-П04
Дата погашения или оферты
20 декабря 2023
Цена 300 облигаций
302 214 Р
Дата погашения или оферты
28 февраля 2027
Цена 300 облигаций
303 507 Р
Дата погашения или оферты
12 октября 2027
Цена 300 облигаций
303 993 Р
Дата погашения или оферты
11 декабря 2023
Цена 300 облигаций
305 979 Р
Дата погашения или оферты
17 декабря 2024
Цена 300 облигаций
300 330 Р
Дата погашения или оферты
15 февраля 2024
Цена 300 облигаций
305 511 Р
Дата погашения или оферты
10 октября 2023
Цена 300 облигаций
304 407 Р
Дата погашения или оферты
14 марта 2023
Цена 300 облигаций
305 526 Р
Дата погашения или оферты
7 января 2023
Цена 300 облигаций
305 151 Р
Дата погашения или оферты
17 февраля 2024
Цена 300 облигаций
304 089 Р
Дата погашения или оферты
2 ноября 2023
Цена 300 облигаций
301 233 Р
Дата погашения или оферты
22 сентября 2022
Цена 300 облигаций
304 566 Р
Русская Аквакультура 001Р-01
Дата погашения или оферты
6 марта 2024
Цена 300 облигаций
301 575 Р
Дата погашения или оферты
22 февраля 2024
Цена 300 облигаций
302 175 Р
Дата погашения или оферты
20 декабря 2023
Цена 300 облигаций
302 163 Р
Дата погашения или оферты
6 февраля 2024
Цена 300 облигаций
304 614 Р
ФПК Гарант-Инвест БО 001P-05
Дата погашения или оферты
5 апреля 2024
Цена 300 облигаций
271 203 Р
Дата погашения или оферты
31 октября 2023
Цена 300 облигаций
312 300 Р
Получился портфель из 20 выпусков облигаций эмитентов из разных отраслей: производства, строительства, финансов и т. д. Вес выпусков в портфеле примерно одинаковый.
Совокупные выплаты
8976 Р
Выплаты после налога
7809 Р
Совокупные выплаты
30 132 Р
Выплаты после налога
26 214 Р
Совокупные выплаты
45 582 Р
Выплаты после налога
39 656 Р
Совокупные выплаты
76 620 Р
Выплаты после налога
66 659 Р
Совокупные выплаты
29 859 Р
Выплаты после налога
25 977 Р
Совокупные выплаты
47 679 Р
Выплаты после налога
41 480 Р
Совокупные выплаты
90 831 Р
Выплаты после налога
79 023 Р
Совокупные выплаты
26 406 Р
Выплаты после налога
22 973 Р
Совокупные выплаты
42 501 Р
Выплаты после налога
36 976 Р
Совокупные выплаты
72 717 Р
Выплаты после налога
63 264 Р
Совокупные выплаты
25 953 Р
Выплаты после налога
22 579 Р
Совокупные выплаты
41 454 Р
Выплаты после налога
36 065 Р
Совокупные выплаты
83 862 Р
Выплаты после налога
72 960 Р
Совокупные выплаты
25 365 Р
Выплаты после налога
22 067 Р
Совокупные выплаты
42 501 Р
Выплаты после налога
36 976 Р
Совокупные выплаты
66 090 Р
Выплаты после налога
57 498 Р
Совокупные выплаты
24 984 Р
Выплаты после налога
21 736 Р
Совокупные выплаты
45 291 Р
Выплаты после налога
39 403 Р
Совокупные выплаты
66 741 Р
Выплаты после налога
58 064 Р
Совокупные выплаты
21 420 Р
Выплаты после налога
18 635 Р
Совокупные выплаты
43 194 Р
Выплаты после налога
37 579 Р
Совокупные выплаты
43 050 Р
Выплаты после налога
37 453 Р
Совокупные выплаты
17 733 Р
Выплаты после налога
15 427 Р
Совокупные выплаты
33 882 Р
Выплаты после налога
29 477 Р
Совокупные выплаты
60 084 Р
Выплаты после налога
52 273 Р
Совокупные выплаты
1 112 907 Р
Выплаты после налога
968 229 Р
За два года получится 1 112 907 Р, или 968 229 Р после налога. В месяц в среднем будет 44 516 Р, или 38 729 Р после налога. Все расчеты можно проверить в полной версии таблицы, которая включает аналитику портфеля.
Как я посчитал ранее, в Перми, чтобы снимать квартиру и оплачивать коммунальные услуги, надо около 38 300 Р в месяц. Таким образом, на деньги от продажи квартиры можно создать облигационный портфель, который даст нужную сумму для аренды другой квартиры.
Когда вы посчитаете расходы на съемную квартиру в вашем городе, может оказаться, что на доход от облигационного портфеля вам удастся снять жилье выше классом или в более удобном месте, чем сейчас. Либо вы снимете такую же квартиру или немного проще, а часть дохода от портфеля будет оставаться у вас.
Еще вы сможете легко менять место жительства, если захотите. Со съемной квартирой это легче, чем с квартирой в собственности.
У этого подхода много проблем и рисков, которые обязательно стоит учесть.
Расходы на квартиру будут больше. Со временем стоимость аренды, скорее всего, будет расти. Коммунальные платежи тоже. Облигации же не будут приносить вам больший доход с каждым годом: размер купонов фиксирован, доходность к погашению заранее известна.
Это значит, что через какое-то время дохода от облигационного портфеля на аренду жилья хватать перестанет. Вероятно, вам придется постепенно продавать портфель, чтобы денег было достаточно.
Этот риск можно хотя бы частично устранить, если реинвестировать часть полученных купонов и наращивать портфель. Но тогда дохода от портфеля уже в самом начале на нужное вам жилье может не хватать.
Деньги от погашений надо реинвестировать. Периодически облигации из вашего портфеля будут гаситься по номиналу, при этом будет выплачиваться последний купон. Полученный номинал вам надо будет вложить в какие-то другие облигации. Значит, придется то и дело совершать сделки и выбирать, какие бумаги купить вместо погашенных.
При этом может быть так, что полученный номинал не удастся вложить с нужной вам доходностью и приемлемым уровнем риска. Никто не знает, какой будет ситуация на рынке через несколько лет.
Это довольно рискованный портфель. Более высокая доходность корпоративных облигаций по сравнению с ОФЗ связана с повышенным кредитным риском. Компании — менее надежный заемщик, чем государство.
Платежи по облигациям поступают неравномерно и не всегда в начале или конце месяца. Наверняка вы обратили внимание, что деньги от облигационного портфеля, который я дал как пример, поступают каждый месяц разными суммами.
Дело в том, что купоны по облигациям выплачиваются с разной частотой, в разные даты и разного размера. Это может быть неудобно, если вам хочется каждый месяц получать фиксированную сумму: придется растягивать крупные поступления на пару месяцев, что требует некоторой дисциплины.
Может не хватить денег на покупку квартиры. Возможно, через какое-то время вы устанете от жизни в съемной квартире и захотите купить свою. Если распродадите облигационный портфель, можете обнаружить, что денег на свое жилье не хватает.
Портфель может быть меньше, чем вы думаете. Вы считаете, что можете продать квартиру за 6 млн рублей и вложить эти деньги в облигации. Но бывает, что квартиру можно продать за меньшую сумму, чем продавец изначально хочет.
Кроме того, возможно, что с дохода от продажи квартиры вам придется платить налог. А еще часть вырученных денег придется потратить на услуги риелтора, чтобы найти съемное жилье, переезд, необходимые вещи и т. д.
В итоге не исключено, что в облигации вы сможете вложить не 6 млн, а меньше, например 5,5 млн. Значит, портфель будет приносить меньше денег, чем вы рассчитывали. Или придется выбирать более доходные и, соответственно, более рискованные облигации.
Продать квартиру, купить облигации и на доход от них снимать квартиру — в целом рабочая схема. Может быть, удастся даже снять квартиру более высокого класса, чем была, либо такую же или немного проще, но при этом иметь регулярный дополнительный доход.
Однако у такого подхода хватает проблем и рисков. Например, расходы на аренду и коммунальные платежи будут расти, а облигации не станут приносить больше денег. Или случится кризис, по каким-то облигациям объявят дефолты, и ваш капитал и денежный поток от него уменьшатся.
На мой взгляд, лучше иметь в собственности хоть какое-то жилье. Необязательно роскошное и в центре города, но в хорошем состоянии и свое. В случае чего у вас будет крыша над головой, и вы не будете сильно зависеть от ситуации на бирже. Кроме того, может быть полезно иметь постоянную регистрацию.
Советую тщательно обдумать, точно ли вы готовы идти на риск ради большей свободы в выборе места жительства и возможности не платить налог на имущество.
Сделка по продаже квартиры от А до Я
Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру
Согласие всех собственников
Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.
Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.
Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.
Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.
Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.
Отсутствие обременений
Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.
Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).
Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.
) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.
Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.
Нехорошая квартира
Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:
- Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
- Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
- Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
- Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
- Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
- Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).
- У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.
- Соберите нужный пакет документов для продажи
- Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:
- Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.Пример выписки из домовой книги
- Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
- Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
- Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:
- Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
- Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.Пример плана жилищного помещения
- Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
- Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.Пример справки ПНД
Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление
Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.
Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.
Остановимся на основных моментах:
- Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
- Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
- Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
- Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.
Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.
Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки
После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.
Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.
Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.
Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей.
Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.
Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.
Условия сделки и составление договора.
В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:
- данные продавца и покупателя;
- полная стоимость квартиры;
- её адрес и описание;
- права и обязанности, ответственность сторон;
- сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).
Сделка и передача квартиры
Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.
Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги.
Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег.
Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.
Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.
Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.
Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.
Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.
Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.
Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.
Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.
Заключение
Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.
Загрузка...
