При перепланировке квартиры сносят и возводят перегородки, устраивают и расширяют дверные проемы, переносят кухонные плиты и сантехническое оборудование в ванных комнатах и санузлах. Подробнее об этом мы рассказывали в статье “Что считается перепланировкой квартиры” – рекомендуем вам ознакомиться с ней.
Но не все ремонтные мероприятия разрешено проводить. Некоторые виды перепланировки запрещены действующим законодательством – постановлениями, СанПиНами, сводами правил и СНиПами. И о перечне таких работ собственнику лучше знать заранее, поскольку их невозможно согласовать.
Поэтому разберем на конкретных примерах, какие перепланировки разрешены в квартирах, а что делать при перепланировке нельзя.
Перепланировка квартиры: что запрещено?
Проведение перепланировки в квартире – это не только долгожданные изменения, которые сделают ваше жилье более просторным и комфортным. Перепланировка должна соответствовать действующим строительным нормам и санитарным правилам, чтобы не нарушать права ваших соседей и не создавать угрозу безопасности их проживания.
Согласно принятому жилищному законодательству, в квартирах можно выполнять лишь разрешенные перепланировки и только после проведения процедуры их предварительного согласования с соответствующими органами (с Мосжилинспекцией – в Москве, с горадминистрацией – в Подмосковье).
Какие перепланировки нельзя делать в квартире. ППМ №508-ПП
Список того, что запрещено делать при перепланировке квартиры, приведен в п.10 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Перечислим ремонтные работы, запрет на которые содержится в пункте 10 данного постановления:
- Любые работы, которые ухудшают эксплуатационные характеристики дома и условия проживания, затрудняют доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Например, недопустимо «замуровывать» газовую трубу в стену, поскольку при утечке газа он скапливается в ограниченной полости, что в случае возгорания может привести к трагическим последствиям. Или зашивать стояки отопления и водоснабжения в короба без ревизионных сантехнических люков, которые нужны для проверки состояния труб.
- Работы по перепланировке и переустройству, после которых квартира становится непригодной для проживания.
- Мероприятия, приводящие к нарушению устойчивости здания и его несущей способности. Данный подпункт подразумевает запрет на полный или частичный демонтаж несущих стен и устройство в них проемов без соответствующего разрешения, поскольку подобные действия могут привести к их разрушению.
- Установка регулирующих и отключающих устройств (краны и рубильники) на общедомовые коммуникации, если их использование будет влиять на потребление ресурсов в других квартирах.
- Демонтаж вентиляционных и технических коробов, ликвидация вентиляционных каналов или их частичное уменьшение.
- Замена легких перегородок на тяжелые, утолщение стяжки, установка тяжелого оборудования в квартире и все, что может превысить нормативные нагрузки на несущие конструкции здания.
- Перенос на балкон или лоджию батарей, подключенных к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения.
- Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой системы отопления (горячего водоснабжения), а в случае электрического подогрева – превышающих норму потребления электроэнергии для вашей квартиры.
- Затрагивание (резка проемов, устройство ниш или отверстий) или демонтаж колонн, диафрагм жесткости, пилонов и прочих несущих элементов здания.
- Устройство штраб в перекрытиях, стеновых панелях, в горизонтальных швах для размещения в них электропроводки, каналов для отведения мусора или стоков.
- Устройство лоджий и балконов на всех этажах, кроме первого.
- Переустройство или перепланировка с присоединением к квартире общедомового имущества (чердаки, подвалы, технические этажи).
- Любые ремонтные мероприятия по перепланировке/переустройству в аварийных домах.
- Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой.
- Объединение балкона либо лоджии с жилой комнатой или кухонным помещением.
- Затрагивание наружных стен, при котором произойдет ослабление несущей способности конструкций многоквартирного дома.
- Устройство венткоробов на главном фасаде многоквартирного дома.
- Устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки плотно закрывающейся двери.
На фото трещины в бетонной стене, возникшие в результате запрещенной перепланировки. Работы проводились без учета строительных норм и правил и без согласования с Мосжилинспекцией.
Перепланировка квартиры – что нельзя делать? Правила и нормы
В п. 10.
9 Приложения 1 к ППМ №508-ПП прямо указано, что при проведении перепланировки не должны нарушаться требования СанПиНов, СНиПов, правил пожарной безопасности, постановлений и других нормативных документов.
Поэтому теперь рассмотрим, какие перепланировки запрещены в многоквартирных домах из-за существующих требований строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. Итак, не допускается:
- Использование площади кухни или жилой комнаты для расширения или переноса туалета, ванной комнаты, душевой или совмещенного санузла.
В этом случае “мокрые зоны” “нависнут” над кухонным или жилым помещением соседей снизу, что запрещено п. 9.22 СП 54.13330.2016. Однако это правило не распространяется на квартиры на первых этажах (под ними подвалы) и на вторых, если ниже расположены магазины, офисы, кафе и т.д., то есть нежилые помещения.
- Перенос или увеличение кухни на территорию санузла или ванной комнаты.
При реализации такого планировочного решения кухня окажется под санузлом (ванной) соседской квартиры. То есть делающий подобную перепланировку одновременно вынуждает соседей нарушить действующие нормы (ведь располагать туалет и ванную над кухней нельзя) и ухудшает собственные жилищные условия, а это недопустимо.
Но расширить кухню на туалет или ванную комнату можно в квартире на последнем этаже, поскольку выше не живут соседи. Или в квартире предпоследнего этажа, если соседи сверху уже согласовали у себя точно такую же перепланировку.
- Перенос или расширение кухни на жилую зону.
В данном случае кухонное помещение будет находиться над жилой комнатой соседской квартиры снизу. А это уже нарушение требований, которые содержатся в пункте 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006: “Размещение над комнатами… кухни не допускается”.
Поэтому возможность согласования такой перепланировки имеется исключительно в квартирах, под которыми нежилые помещения. Но жилой дом должен быть не газифицирован (на кухне используется электрическая плита), а демонтируемая стена между кухонным и жилым помещениями – ненесущей.
- Расширение жилой комнаты на кухню, санузел или ванную комнату.
Такая перепланировка разрешается только в квартире последнего этажа, но в кухонном помещении соседей снизу должна быть электрическая плита и отсутствовать газовое оборудование. На других этажах увеличенная жилая зона попадает под кухню и “мокрые помещения” соседей, проживающих сверху, что недопустимо.
- Объединение вентканалов из санузла и кухни.
Подобные действия запрещает п. 9.7 СП 54.13330.2016.
- Устройство кухни-ниши (помещение для приготовления еды без обеденной зоны), имеющую площадь меньше 5 м².
То есть устраиваемая кухня-ниша должна быть площадью 5 или более кв. м. Тогда она будет соответствовать установленным нормам.
- Устройство кухни или жилой комнаты, не имеющих естественного освещения.
Пункт 9.12 СП 54.13330.2016 обязывает организовывать кухонные и жилые помещения таким образом, чтобы уличный свет в них попадал через оконные проемы в наружной стене. Это правило не работает для кухонь-ниш.
- Перенос и расширение на балкон или лоджию внутриквартирных помещений – санузла, ванной, кухни и комнаты.
Причина – п. 4.2.4.9 постановления Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, согласно которому использовать лоджии и балконы разрешено только по прямому назначению.
- Устройство полов в ванной и санузле без монтажа специального порожка.
В п. 4.8 СП 29.13330.2011 сказано, что уровень пола в “мокрых помещениях” должен быть ниже на 15-20 мм либо отделен от смежного помещения порогом.
Конечно, здесь приведен не полный перечень того, что при перепланировке жилого помещения запрещено делать. Но именно с этими запретами собственникам квартир приходится сталкиваться примерно в 95% случаев.
На фото примеры запрещенных перепланировок.
Перепланировка квартиры: что можно?
Из нормативных документов мы выяснили, какая перепланировка запрещена в квартире. Правда, в законодательстве не приводится перечень разрешенных перепланировок. Но мы перечислим разрешенные виды перепланировки квартиры, исходя из принципа, что не запрещено нормами, то можно делать. А также учитывая многолетнюю практику согласования перепланировок.
Разрешенные перепланировки квартир в Москве
Итак, допустимые перепланировки в квартире при условии оптимального технического состояния помещений и здания в целом:
- Перенос и увеличение размеров кухни на нежилую территорию квартиры, к которой относятся коридор, подсобное или кладовое помещение, встроенный шкаф или гардеробная. Главное при такой перепланировке – соблюдение требований, предъявляемых кухонным помещениям по площади и естественному освещению.
- Перенос или расширение туалета, ванной комнаты или совмещенного санузла на нежилую площадь квартиры – коридор, шкаф встроенного типа, кладовку, подсобку, холл, гардеробную – с обязательным проведением работ по гидроизоляции пола.
- Изменение конфигурации помещений путем сноса, частичного демонтажа и возведения ненесущих перегородок.
- Устройство вспомогательных помещений (гардеробной, кладовки, подсобки, встроенного шкафа) на жилой и нежилой площади квартиры, а также их демонтаж, расширение или уменьшение.
- Перенос, демонтаж, замена и установка сантехники (унитаза, раковины, кухонной мойки, биде, ванны, душевой кабины и т.д.) в новых или прежних границах помещения.
- Расширение жилой комнаты на коридор, встроенный шкаф, гардеробную, кладовое или подсобное помещение.
- Объединение жилых комнат, разделение одной большой комнаты на две поменьше с соблюдением требований, предъявляемых спальням и гостиным, по инсоляции и метражу.
- Объединение кухни с электроплитой и жилой комнаты посредством демонтажа ненесущей перегородки или устройства дверного проема.
- Замена газовой плиты на электрическую.
- Перенос плиты в пределах кухни.
- Изменение и устройство конструкции полов в помещениях.
- Устройство дверных проемов в несущих стенах с монтажом рамы усиления.
- Демонтаж подоконного блока с установкой раздвижной или распашной перегородки из стекла (французские двери) между балконом/лоджией и кухней/жилой комнатой (при учете особенностей конструкции дома).
- Объединение смежных квартир по горизонтали и вертикали, если у них один собственник.
- Расширение санузла посредством демонтажа сантехнической кабины. Как правило, во время строительства дома при установке готовой сантехкабины остается существенный зазор между ее стенкой и стеной здания. Демонтаж сантехкабины позволяет использовать этот зазор с пользой.
- Объединение ванной и туалета, а также разделение этих помещений.
Безусловно, мы перечислили не все допустимые с точки зрения закона ремонтные мероприятия. Но для понимания того, какая перепланировка разрешена в квартире, их вполне достаточно.
Также нужно учитывать, что в Московской области перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, помимо федерального законодательства, дополнительно регулируется местными регламентными документами. Поэтому состав возможных перепланировок квартир, а также правила и условия по их согласованию в Подмосковье могут в чем-то отличаться от Москвы.
Как показывает наш опыт, собственникам квартир бывает сложно самостоятельно разобраться в нормативных документах, регулирующих данную сферу деятельности. Отсюда и трудности с определением, какие перепланировки разрешены в квартирах законом, а какие – нет.
Если у вас остались какие-то вопросы по перепланировке и переустройству квартиры, вы можете задать их нашим специалистам по телефону, электронной почте или на сайте. Ответим всем, консультация бесплатна. Пожалуйста, обращайтесь.
Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.
«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.
По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.
Что такое перепланировка
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение).
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома.
Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению.
Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Как не допустить ошибок
Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений.
Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов.
Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.
По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.
«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.
Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.
«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания.
Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах.
В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.
Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.
По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.
Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома.
Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий.
На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.
Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.
Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.
А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.
«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.
Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя
В упрощенном порядке
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям.
По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота.
Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Частные случаи перепланировки
При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ.
В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы.
В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.
Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.
Перепланировка по закону
К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам.
А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле.
Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.
По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта.
Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО).
Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.
Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы.
«Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.
С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.
Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол.
«Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».
Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.
Штрафы и санкции
Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.
Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения.
У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.
При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.
«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.
Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Насмотревшись красочных интерьеров в интернете, журналах или у соседей, чуть ли не каждый собственник, купив квартиру, желает воплотить в жизнь увиденное. Однако это не всегда возможно. Давайте поговорим о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.
Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности. Особенно, если речь идет о многоквартирном доме. Несоблюдение норм ведет, как минимум, к проблеме с согласованием БТИ, лишним расходам на переделку и невозможности в дальнейшем продать квартиру.
Нормами перепланировки предусмотрено, что любой собственник при желании может расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки). Причем, даже если у соседа внизу в месте, где у вас кладовка, размещена спальня, по БТИ это все равно относится к нежилому помещению, поэтому перепланировка разрешается.
Можно делать то же самое, но наоборот — увеличить коридор за счет санузла.
Также разрешается смена расположения ненесущих перегородок в комнатах и расширение жилого пространства за счет коридора.
к сведению
Объединять лоджию с жилым помещением запрещено — по закону, между ними обязательно остекление. Но иногда делают так: на плане планировки перегородку рисуют, а по факту не делают. Остекление появляется, если вдруг при продаже квартиры возникают сложности.
Что делать нельзя
Главное не допускать, чтобы произошло обрушение несущих конструкций. Любые действия должны сопровождаться вопросом: а не нарушаете ли вы устойчивость конструкций, дав чрезмерно нагрузку, поставив тяжелые перегородки или громоздкое оборудование?
Запрещается:
- сносить или уменьшать вентиляционные короба (демонтаж допускается только если короба размещаются в металлических трубах, а сверху обложены пазогребневыми перегородками);
- увеличивать санузел за счет жилого пространства;
- размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
- делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
- обустраивать кухню над жилым помещением соседей снизу;
- делать вход в ванную или душевую из комнаты или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
- закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
- прокладывать теплые полы, подключая к центральной системе отопления;
- оставлять жилые помещения и кухню без естественного света;
- оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита.
к сведению
Если в квартире газ, перегородка между кухней и жилыми помещениями обязательна. В квартире с электричеством объединение возможно при условии, если оборудование осталось на территории кухни и не зашло на территорию жилой зоны.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Многие собственники предпочитают не «заморачиваться» с документами и не легализуют перепланировку. Тем самым они обрекают себя на тревоги и негодование соседей.
Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка. А это — штрафы и требование вернуть все, как было. Правила пишутся для вашей же безопасности. Если вы сомневаетесь в том, можно ли провести перепланировку, уточните у экспертов и согласуйте этот шаг с Мосжилинспекцией.
Перепланировка требует серьезного подхода и одного только большого желания сделать по-вашему мало. Обязательно согласуйте и узаконьте перепланировку, чтобы избежать проблем в дальнейшем!
Про юридические аспекты перепланировки читайте в следующей статье ЦИАН.
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
- Главная
- Дом и уют
- Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Перепланировка квартиры: что о говорит закон
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.
Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:
Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.
Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.
- При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
- Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.
- Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
?
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
Делать перепланировки в аварийных домах.
Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Была ли эта статья полезна?
Перепланировка квартиры 2022- что можно, а что нельзя?
Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт
В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2022 год.
Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации.
Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.
Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.
Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос.
Также Вы можете выслать на нашу почту mail@resog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки.
Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.
Содержание статьи
Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.
9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы.
Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:
- любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
- нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
- врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора
Что можно делать без согласований
Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.
Согласования не требуют также:
- разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения;
- установка лёгких раздвижных дверей (например, при зонировании комнаты с помощью полупрозрачных раздвижных дверей-купе);
- перестановка электроплиты на кухне;
- установка зонирующих перегородок из лёгких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка;
- замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей;
- установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме);
- остекление балконов и лоджий (без объединения с квартирой, без надстройки балкона, без устройства отопления и т. п.). Если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах нельзя.
Что можно согласовать легко
Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.
Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.
В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:
- объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни;
- разделение санузла;
- пробивка дополнительных проходов в НЕнесущих стенах. Обратите внимание: проход или арка не равносильны сносу стены! Например, в перегородке между кухней и комнатой можно сделать арку или поставить раздвижную дверь, чтобы получилась кухня-гостиная. Полностью объединять эти помещения нельзя, если в квартире проведён газ;
- выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси и устройство тёплых полов. При этом в домах с железобетонными перекрытиями отопление пола должно быть автономным, не связанным с основной системой. Если в вашем доме деревянные или смешанные перекрытия, нагружать их тяжёлой цементной стяжкой и тёплыми полами нельзя: для выравнивания пола можно положить ДСП, а на него — напольное покрытие;
- перенос НЕнесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (но нельзя оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи);
- объединение комнаты с коридором или его частью;
- строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения: например, гардеробную. Пример такого зонирования в двухкомнатной хрущёвке мы рассматривали здесь.
Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).
Комментарий от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:
Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.
- Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.
- Что можно сделать, но это будет сложнее
- Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:
- · создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
- · надстройка, расширение балкона;
- · перенос инженерных коммуникаций;
- · устройство мансарды;
- · объединение двух квартир на разных этажах.
Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.
Среди популярных дизайнерских решений, которые сложно согласовать, — утепление балкона или террасы с установкой тяжёлых многокамерных стеклопакетов и устройством дополнительной стяжки на полу.
Создание такой «дополнительной комнаты» на балконе увеличивает нагрузку на плиту: она может не выдержать и рухнет.
А ещё это способно повлиять на вентиляцию наружных стен дома и создать парниковый эффект.
Такие перепланировки делать можно, но в очень редких случаях. И придётся постараться, чтобы всё одобрили. Часто такие переделки не согласовывают по принципу «никто не узнает». Но в дальнейшем продать квартиру с неузаконенной перепланировкой бывает затруднительно: покупателей отпугивают возможные проблемы и они просят скидку (а банки и вовсе не согласовывают ипотеку для таких объектов).
Какие перепланировки делать нельзя
Некоторые перепланировки нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.
К запрещённым перепланировкам в квартире относятся:
- перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом не допускается);
- объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован;
- объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
- присоединение к квартире части подвала или крыши;
- снос несущих стен или создание в них проходов;
- ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
- заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями или панельные хрущёвки).
Таких «нельзя» довольно много: для конкретного дома лучше уточнить все пункты в БТИ или конструкторских бюро.
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры
Строительные нормы придуманы не просто так: от них зависит безопасность дома и комфорт жизни в нём. Как минимум, вам может стать неудобно жить самому, а как максимум — может рухнуть полдома.
Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за самовольной перепланировки обрушилась стена и разошлись панели. Были прецеденты, когда гибли люди.
Например, в Выборге в 2006 году из-за перепланировки обрушилась четырёхэтажка и погребла под собой 7 человек.
- Кейсы от архитектора Марии Зайцевой, эксперта Яндекс.Недвижимость:
- Вот несколько реальных случаев из моей практики, когда клиенты делали несогласованные перепланировки и пожалели об этом.
- Пробили общую стену с шахтой лифта и не смогли жить в квартире из-за шума
Семья сделала нишу для стиральной машины, пробив стену в шахту лифта (рабочего!). Конструктивно, кстати, это было безопасно, но перепланировка повысила уровень шума в квартире до нестерпимого. Каждый раз, когда ехал лифт, это было слышно во всей квартире. Единственное, что мы могли им посоветовать, — переделать всё обратно.
Выдолбили углубление в стене, и она обледенела
Другой клиент расширил спальню на 13 сантиметров: ради них он выдолбил нишу для кровати в стене. Стены в доме были достаточно толстыми, 38 см — после такого «дизайнерского» решения осталось ещё 25 см.
Однако за стеной был деформационный шов между секциями дома — это зазор, который делается для сейсмической безопасности и уменьшения нагрузки на конструкции дома из-за теплового расширения при сменах сезона.
Квартира стала сильно промерзать, вплоть до того, что стена спальни обледенела. Пришлось возвращать всё назад.
Обрезали вентиляционный канал и получили плесень на стенах
Часто во время ремонта перерезается вентиляционный канал, что нарушает циркуляцию воздуха в доме. Из-за этого в квартире может появиться плесень (и не только у вас). Решение то же, что в предыдущих случаях: тратить деньги, время и силы на то, чтобы всё вернуть в первоначальное состояние.
Объединили лоджию и комнату и замерзли
Нередко люди объединяют лоджию и комнату (или кухню), чтобы получить больше пространства. Но в нашем климате это обычно заканчивается плохо: полгода в объединённой комнате будет очень холодно. А если включить обогреватель, то это увеличит расходы на электричество и повысит риск пожара из-за короткого замыкания, так как нагрузка на сеть будет повышенной.
Изрешетили несущую стену ради полочек для статуэток и потеряли несколько сот тысяч рублей
Самый страшный (и одновременно забавный) кейс у меня был такой. Один любитель статуэток и сувениров из путешествий заказал дизайнеру серию маленьких ниш специально для коллекции. Дизайнер спроектировал все правильно: ниши должны были быть сделаны из гипсокартона.
Но заказчику было жалко терять 15 сантиметров, и он заказал бригаде строителей… долбить несущую стену. Бригада была непрофессиональная и изрешетила стену как сыр.
О перепланировке знал инженер технадзора, он зашёл проверить, как ведутся работы, и спас целый дом: ремонт делался на втором этаже новой, ещё почти незаселённой 10-этажки. Здание почти наверняка рухнуло бы, когда заехали люди, завезли мебель, технику, и нагрузка бы многократно возросла.
В итоге стену пришлось скреплять железной рамой и обшивать гипсокартоном. Хозяин заплатил и за проект усиления стены, и за его исполнение. Зато ниши под статуэтки глубокие вышли, да.
А ещё с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать квартиру
Несогласованная перепланировка может помешать продать квартиру в будущем. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие). Если реальность будет расходиться с ним, то возможны варианты.
- В случае простых перепланировок, которые можно узаконить, у вас попросят скидку за квартиру (потому что перепланировка всё-таки не узаконена, решать эти проблемы будет новый владелец).
- Если сделана запрещённая законом перепланировка, от покупки могут отказаться. А самые рисковые покупатели попросят большую скидку. Никакой «интересный ремонт» и «оригинальные решения», на которые было потрачено много денег и сил, в этом случае не окупятся. Квартиры с запрёщенными перепланировками с трудом находят покупателей.
Ну, а если я буду жить сам. Никто же не узнает!
О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому.
Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции. Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита.
В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.
После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.
Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.
Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн. На руки вы получите 2,5 млн рублей.
А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова
Загрузка...
