Неотделимые улучшения арендованного имущества. учет у арендатора

Как арендатору учесть улучшения | Журнал «Главная книга» | № 20 за 2013 г

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 октября 2013 г.

Содержание журнала № 20 за 2013 г.Тексты упоминаемых в статье Писем Минфина и ФНС можно найти: раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Учет отделимых улучшений

Сразу скажем, что с учетом отделимых улучшений (передвижных перегородок, кондиционеров, съемной аппаратуры системы видеонаблюдения) никаких проблем нет.

Налоговый и бухгалтерский учет

Для правильного отражения улучшений в бухгалтерском и налоговом учете нужно смотреть на их стоимость и срок полезного использования (далее — СПИ):

  • ваше отделимое улучшение стоит не более 40 000 руб. или его СПИ 12 месяцев и меньше, вы учитываете его как МПЗ и списываете в расходы единовременно при вводе в эксплуатациюподп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 ПБУ 6/01;
  • улучшение стоит более 40 000 руб. и его СПИ превышает 12 месяцев — это отдельное основное средство (далее — ОС)пп. 4, 5 ПБУ 6/01; п. 1 ст. 256 НК РФ. Его стоимость вы будете списывать на расходы по мере начисления амортизациист. 259 НК РФ; п. 17 ПБУ 6/01. При этом в налоговом учете вы можете применить амортизационную премию — при вводе в эксплуатацию единовременно списать 10% (30% — по ОС, относящимся к 3—7-й амортизационным группам) стоимости созданного объектап. 9 ст. 258 НК РФ.

Заметим, что если в соответствии с вашей учетной политикой в целях бухучета актив признается ОС в пределах другого лимита (меньше 40 000 руб.), то вам нужно руководствоваться этим лимитом при отнесении отделимого улучшения к ОСпп. 4, 5 ПБУ 6/01.

Налог на имущество

С отделимых улучшений, которые являются ОС, вам не придется платить налог на имущество, поскольку эти улучшения относятся к движимому имуществуподп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.

НДС

Входной НДС по отделимому улучшению вы принимаете к вычету (разумеется, при выполнении всех других условий: вы плательщик НДС, у вас есть счет-фактура по расходам):

Проверить, правильно ли вы принимаете НДС к вычету в различных ситуациях, вы можете, пройдя тест, опубликованный: 2013, № 15, с. 18

Если по окончании срока аренды вы договоритесь с арендодателем о том, что он возместит вам стоимость отделимых улучшений и оставит их себе, то это будет обычная реализация, облагаемая НДС по ставке 18%подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Налоговый учет неотделимых улучшений

Поскольку, как мы уже рассказывали в предыдущей статье, произведенные вами неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, то их в какой-то момент придется ему передать.

Одним из наиболее распространенных неотделимых улучшений является пожарная сигнализация

В целях налогового учета неотделимые улучшения считаются переданными арендодателю на наиболее раннюю из дат:

  • на день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений;
  • на день возврата арендодателю арендованного имущества.

Обратите внимание, когда вы будете приобретать товары, материалы, работы, услуги для создания неотделимых улучшений, проследите, чтобы в первичных документах был указан адрес помещения, которое вы арендуете. Тогда вы без проблем сможете объяснить и арендодателю, и налоговикам, из каких затрат сформировалась стоимость неотделимых улучшений.

Из НК следует, что порядок учета неотделимых улучшений напрямую зависит от двух условий:

  • получали вы согласие арендодателя на эти улучшения или нет;
  • если согласие получали, то возмещает вам арендодатель стоимость улучшений или нет.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель согласен на улучшения и возмещает их стоимость

Налог на прибыль. Затраты на создание неотделимых улучшений (стоимость приобретенных материалов, выполненных для вас работ, оказанных вам услуг) вы можете учесть в расходах. Вопрос только в том, в какой момент это сделать.

В прошлом году Минфин разъяснил, что эти затраты арендатор может учесть «для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса»Письмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651.

Мы уточнили в Минфине: означает ли это, что налоговую базу по прибыли надо уменьшать на затраты, связанные с созданием неотделимых улучшений, по мере их возникновения? Оказалось, что нет.

БАХВАЛОВА Александра СергеевнаКонсультант Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как видим, расходы нужно признавать одновременно с доходами. А причитающуюся к получению от арендодателя сумму возмещения вы признаете в доходах от реализации как раз на дату передачи улучшений арендодателюст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ; Письмо Минфина от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19.

Если арендодатель возмещает стоимость улучшений, то для него будет лучше, если вы передадите их сразу после завершения работ. Тогда арендодатель сможет раньше начать амортизировать улучшения.

А вот если дожидаться окончания срока договора аренды, то за период с момента завершения работ по улучшению арендованного имущества до момента передачи улучшений арендодателю никто не сможет уменьшить на эти расходы базу по прибыли: ни арендодатель, ни вып. 1 ст. 258 НК РФ.

НДС. Входной НДС по материалам, работам, услугам, приобретенным для создания неотделимых улучшений, вы принимаете к вычету в том квартале, в которомПисьмо ФНС от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032:

  • оприходуете материалы, примете к учету работы и услуги;
  • получите от поставщиков и подрядчиков счета-фактуры на эти материалы, работы, услуги.

Источник: http://GlavKniga.ru/elver/2013/20/1223-arendatoru_uchesti_uluchshenija.html

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.

Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

  • компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
  • дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ (см. Определение ВС РФ от 27 октября 2017 г. N 305-КГ17-12239). Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13).

В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС.

Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

  • день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
  • день возврата арендованного имущества.

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

При этом арендатор имеет право на вычет НДС по расходам на неотделимые улучшения, предъявленного поставщиками товаров, работ, услуг, использованных для реконструкции или отделки арендуемого объекта (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). С этим не спорят и налоговые органы (Письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 05.11.2009 № 03-07-11/282 и ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Подчеркнем, что облагаются НДС только расходы на неотделимые улучшения, меняющие характеристики арендуемого объекта. Не облагаются затраты на капитальный ремонт, направленный на сохранение исходных качеств помещений (восстановление, сохранение, поддержание).

Налоговые инспекторы могут проверить содержание работ. Попытка выдать неотделимые улучшения за ремонт, не меняющий характеристик объекта, наверняка приведет к налоговым претензиям и санкциям.

От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.

Контролеры считают, что если арендодатель не выплачивает компенсацию, то неотделимые улучшения переходят к нему безвозмездно.

А безвозмездная передача неотделимых улучшений подпадает под действие пункта 16 статьи 270 НК РФ, согласно которому безвозмездно переданное имущество и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74085).

В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных объектов, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды, но по норме амортизации для объекта аренды или для самих неотделимых улучшений, если они представляют из себя отдельный объект основных средств (письма Минфина от 07.12.

2017 № 03-03-06/2/81480 и от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663).

Если срок полезного использования у неотделимых улучшений окажется больше срока договора аренды, то недоамортизированную часть арендатор не сможет включить в состав расходов.

По окончании аренды арендатор прекращает начислять амортизацию, а другого механизма отнесения на затраты налоговое законодательство для неотделимых улучшений не предусматривает (см., например, письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75, от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, от 17.07.

2009 № 03-03-06/1/478, от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677). Такая позиция находит поддержку у судей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А27-20920/2012).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Пример: если в результате отделочных работ появляется возможность использовать помещение в новом качестве (офиса или магазина), то такие работы будут неотделимыми улучшениями. Ведь в результате работ изменились характеристики помещения.

Но те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении истерлись обои, потрескалась штукатурка или пришло в негодность потолочное покрытие, — будут обычным ремонтом (письмо Минфина России от 11 августа 2017 г.

N 03-03-06/1/51578 и письмо ФНС РФ от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Движимое имущество в стоимость амортизируемых неотделимых улучшений включать не нужно. Расходы на них учитываются обособленно, в том порядке, который установлен для учета каждого такого предмета.

Расходы на движимый инвентарь придется исключить из расчета налога на прибыль только если специально заключить соглашение о его безвозмездной передаче.

Ведь движимое имущество, закупленное для использования на объекте, по которому прекращена аренда, можно использовать в другом месте. Этот инвентарь можно списать на затраты по складскому учету других точек.

Когда арендатор получает от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений, он должен отразить полученную сумму в составе доходов от реализации.

Читайте также:  Сменный график работы. оплата труда, режим работы, выходные и праздники

Признать такой доход нужно на дату передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В этом случае контролеры считают, что возмещаемые затраты могут быть учтены арендатором для налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Неотделимые улучшения, стоимость которых возмещается арендодателем, не признаются амортизируемым имуществом арендатора.

Поэтому их нужно учитывать либо как обычные расходы на реализацию, с учетом требований главы 25 НК РФ к порядку признания разных видов затрат, либо как расходы на реализацию прочего имущества (пп.2 п.1 ст.

 268 НК РФ, письма Минфина России от 13 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/651 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Нужно учитывать, что позиция налоговиков прямолинейна: неотделимые улучшения арендатор может передать только арендодателю. Поэтому учесть расходы на них арендатор может только, когда получает компенсацию от арендодателя.

Если стоимость неотделимых улучшений компенсирует новый арендатор по договору перенайма, то бывший арендатор не вправе учитывать недоамортизированную часть капитальных вложений в расходах по налогу на прибыль, поскольку передал неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно.

Ну а расходы на безвозмездную передачу при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо ФНС РФ от 14.07.2017 № СД-4-3/13768).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Проблема в том, что суды признали неотделимые улучшения объектом налогообложения НДС на том основании, что имеет место возмездная или безвозмездная передача арендодателю. И невыгодная для налогоплательщиков арбитражная практика по НДС может сказаться в споре по налогу на прибыль.

Поскольку пункт 1 статьи 258 НК РФ умалчивает об амортизации капитальных вложений в арендованное имущество, сделанных без согласия арендодателя, то арендатор мог бы учесть понесенные расходы на основании других норм. Например, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Чтобы отстоять это право арендатору придется доказать экономическую обоснованность затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако это может оказаться непростым делом, если доказывать придется экономическую целесообразность обустройства помещения, которым будет пользоваться другая компания.

К тому же УФНС России по г.

Москве высказывался, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-12958/2010).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Это означает, что для предотвращения ненужных споров арендатору лучше заранее заготовить письменный запрос на проведение улучшений и письменный ответ арендодателя с выражением согласия (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06).

При этом судьи могут посчитать, что согласовывать с арендодателем нужно не только сам факт улучшений, но также и их стоимость. Иначе арендодатель не сможет выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к планируемым улучшениям.

Случалось, что без письменного согласования стоимости неотделимых улучшений суды признавали работы проведенными без согласия арендодателя (Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2014 по делу № А33-14395/2013).

Источник: https://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/nalogovyy-uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva-u-arendatora-v-2018-godu/

Неотделимые улучшения. Учет у арендодателя

Рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет неотделимых улучшений у арендодателя. Напомним, что  ГК РФ не запрещает арендатору осуществлять улучшения арендованного имущества, а статья 623 ГК РФ предусматривает возможность улучшения арендованного имущества – отделимого или неотделимого.

Напомним также, что улучшения, которые можно «безболезненно» отделить от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми. Демонтаж неотделимых улучшений может нанести вред имуществу. В связи с тем, что такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их произведения требуется согласие арендодателя.

Согласие арендодателя

Поскольку неотделимые улучшения нельзя отделить от объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу по окончании работ по их производству (по соглашению сторон). От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит, кто будет нести все расходы по созданию улучшений, а также порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если согласия арендодателя не получено, то он может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если согласие получено, то в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Рассмотрим типичные ситуации.

Согласие есть, арендодатель возмещает стоимость капвложений 

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды.

В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора.

Сделать это можно путем перевода денежных средств на счет арендатора либо зачисления в счет арендной платы.

Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны согласовывают в договоре аренды.

Бухгалтерский учет

Источник: http://www.praktik-rw.ru/praktika-ucheta/268-neotdelimye-uluchsheniya-uchet-u-arendodatelya

Учет неотделимых улучшений у арендатора и арендодателя

Арендаторы, пользующиеся на условиях долгосрочной аренды различным имуществом (прежде всего, недвижимостью), иногда совершают в него вложения. Это делается с расчетом приведения основных средств в более подходящее состояние для ведения бизнеса.

Как правило, это производится путем выделения средств на реконструкцию (ремонт) производственных или офисных помещений, сооружение пристроек, дооснащение объектов недвижимости коммуникациями и пр. Все эти мероприятия называют улучшением имущества.

Учет неотделимых улучшений у арендатора имеет некоторые нюансы, о которых мы расскажем в этом обзоре.

Согласно ст. 623 ГК РФ, все улучшения, произведенные арендодателем в отношении арендуемого и не принадлежащего ему имущества, являются его собственностью. Установить какие-либо иные условия владения можно путем указания об этом в договоре аренды.

Если арендатор получил от своего арендодателя разрешение и инвестирует некоторые финансовые ресурсы для улучшения имущества, то он обладает правом требовать компенсации затрат. Соответственно, и наоборот, если неотделимые улучшения были выполнены в обход арендодателя, без его разрешения, то такая компенсация не предусматривается. Это правило можно изменить только посредством договора.

Неотделимые улучшения арендованного имущества отличаются от отделимых тем, что их не представляется возможным изъять или демонтировать, не причинив при этом повреждений или иного вреда имуществу.

В основном к таким относятся:

  • Усовершенствование эксплуатационно-технологических параметров оборудования.
  • Расширение функционального потенциала имущества.
  • Разного рода новые помещения и достройки объектов недвижимости.
  • Коммуникации связи и электрообеспечения и пр.

Довольно часто в бухучете арендатора возникает необходимость решить задачу, как с минимальными издержками для организации учесть данные вложения и снизить налоговые риски.

Арендатору, перед тем как приступить к выполнению улучшений имущества, необходимо внимательно проанализировать содержание договора на предмет наличия в нем положений, касающихся неотделимых улучшений.

В том случае, если такие пункты отсутствуют, но имеется условие арендодателя о том, что улучшения могут выполняться только с его письменного согласия, то лучшим решением будет получить такое согласие и только потом приступать к работам по улучшению имущества.

Нередко арендаторы попадают в такое положение, что получить согласие невозможно, в частности, если речь идет о федеральном имуществе, а для обеспечения нормальной работы компании они необходимы.

Здесь очень важным является выбор наиболее оптимального варианта учета неотделимых улучшений, который станет для предпринимателя или организации наиболее выгодным.

Рассмотрим конкретные примеры условий аренды и выполняемых на объектах улучшений, а также действующих для них правил учета.

Бухучет предусматривает несколько способов учета неотделимых улучшений. Разница между ними определяется по двум основным критериям:

  • Имеется ли на их проведение согласие арендодателя.
  • Собирается ли он компенсировать арендатору затраты.

Пример 1

Если неотделимые улучшения произведены согласно договору, на их проведение получено согласие арендодателя и он не отказывается от компенсации затрат арендатора, то такие улучшения являются амортизируемым имуществом, о чем прямо говорится в ст. 256 НК РФ.

Учет у арендодателя должен осуществляться согласно ст. 258 НК РФ, которая говорит о том, что возмещаемые капвложения должен амортизировать арендодатель.

Одним словом, он имеет возможность избежать снижения расходов, учитываемых для расчета налога на прибыль. В соответствии со ст.

623 ГК РФ, арендатор в данном примере не будет собственником выполненных улучшений, они будут принадлежать арендодателю.

Важно! Если договор аренды предусматривает, что неотделимые улучшения подлежат компенсации по остаточной стоимости, то, пока срок полезного использования имущества не истек, их учет осуществляется в составе ОС арендодателя.

Пример 2

Арендодатель не собирается компенсировать расходы на улучшения имущества, но с их проведением согласен. В данном случае необходимо руководствоваться ст. 258 НК РФ, согласно которому капвложения, произведенные в виде неотделимых улучшений после получения арендатором разрешения от арендодателя, но при отсутствии его обязательств по возмещению, амортизируются арендатором.

Амортизация должна рассчитываться с 1-го числа месяца, который наступает за месяцем введения в строй неотделимых улучшений. Учет осуществляется на протяжении срока договора и рассчитывается на основе сумм амортизации, определяемых в зависимости от времени их полезного использования.

Пример 3

Неотделимые улучшения осуществлены, минуя получение разрешения арендодателя, но за счет вложений арендатора.

Существующее законодательство не содержит прямых запретов на выполнение улучшений без разрешения собственника имущества. Тем не менее арендатор должен четко понимать, что в этом случае рассчитывать на возмещение расходов ему не стоит.

Помимо этого, согласно ст. 622 ГК РФ, арендованное имущество по истечении срока аренды должно быть возвращено в состояние, которое оговорено в договоре. В противном случае арендодатель обладает правом требовать привести отданное во временное пользование имущество в тот вид, в котором оно было передано, с учетом амортизации и естественного износа.

Если организация примет все перечисленные затраты для расчета налога на прибыль, то это может привести ее к существенным налоговым рискам, т.к., в соответствии с законодательством, к амортизируемому имуществу можно отнести лишь такие капвложения в неотделимые улучшения, на выполнение которых было получено письменно разрешение (согласие) арендодателя.

Происхождение рисков в данной ситуации связано с тем, что, если затраты не учитываются при формировании базы налогообложения на прибыль, предпринимателям и организациями будет очень проблематично доказать налоговикам направление средств именно на проведение действий, облагаемых НДС.

Читайте также:  Использование жилого помещения под офис

Имущественный налог

В соответствии с действующим законодательством, имущественный налог обязаны выплачивать арендодатели в том случае, когда выполненные ими неотделимые улучшения приняты на баланс как основные средства. Так, предусмотрено в Письме Минфина № 03-03-06/1/651, которое дает исчерпывающий перечень объектов. В бухучете они учитываются согласно требованиям ст. 378 и ст. 378.

1 НК РФ, а сведения для формирования базы данных изложены в ПБУ 6/01. В частности, согласно этому документу, в ОС должны включаться все капвложения, направляемые на улучшения, а стоимость объекта, выбывающего из состава ОС или более не приносящего прибыли, должна быть списана с учета.

То есть учет у арендатора должен производиться только до выбытия арендуемых ОС из пользования или истечения срока договора аренды.

Нормативные акты допускают, что под фактом выбытия также понимается возмещение средств, направленных арендатором на производство улучшений (кроме случаев, когда такая компенсация осуществляется за счет включения ее в сумму арендной платы).

Объекты, принимаемые к бухучету как ОС, учитываются в качестве внеоборотных активов на счете 08. Начальную стоимость капвложений в объекты аренды необходимо списывать с этого счета в дебет счета 01 «Основные средства».

Поэтому произведенные за счет ресурсов арендатора улучшения на объекте, относящемся к ОС, должны учитываться до истечения срока действия арендного договора.

Кроме того, они должны быть учтены при формировании базы данных для расчета имущественного налога организаций.

Этот налог не уплачивается, если затраты арендатора полностью компенсированы еще до начала эксплуатации улучшений.

Источник: https://zhazhda.biz/base/uchet-neotdelimyh-uluchshenij-u-arendatora-i-arendodatelya

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества: проводки

Имущество, переданное в аренду, должно поддерживаться в эксплуатационном состоянии. Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на собственнике имущества, арендодателе.

Текущий ремонт должен производить арендатор для поддержания его состояния в первоначальном на момент начала аренды виде.

В статье рассмотрим как проводится амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества.

Неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества

В ходе осуществления текущего ремонта арендованного имущества возможно улучшение его состояния. Разделяют неотделимые и отделимые улучшения.

К отделимым относятся те, что являются собственностью арендатора и могут быть выделены утраты имуществом потребительских свойств. По истечении договора аренды производится демонтаж конструкций, обеспечивающих улучшение состояния помещения, здания либо иного объекта.

Отделимые улучшения могут быть сформированы в основное средство арендатора при их соответствии требуемым критериям.

Арендатор может внести неотъемлемые улучшения, характеристиками которых являются:

  • К неотделимым относят конструкционные изменения, являющиеся неотъемлемой частью и переходящие одновременно с объектом в собственность арендодателя.
  • Для осуществления ремонта, меняющего облик либо конструктивные особенности, требуется отдельное согласование с собственником.
  • Решение об изменении состояния имущества, находящегося в субаренде, также принимает собственник.

Внесение изменений подтверждается документально.

Порядок возмещения сумм неотделимых улучшений

Позиция по компенсации затрат на проведение ремонта арендованного имущества с улучшениями четко выражена в ГК РФ.

Ситуация Компенсируются ли затраты
Порядок проведения ремонта Компенсация арендодателем затрат на проведение ремонта
Арендодатель не был поставлен в известность о вносимых изменениях Не производится
Договор аренды не содержит условия о компенсации расходов по внесению изменений в имущество Затраты по проведению ремонта несет арендатор
Договор имеет условие о компенсации затрат собственником Компенсация производится
Договор субаренды имеет условие о компенсации расходов на ремонт Расходы покрываются основным арендодателем – собственником имущества

Порядок учета неотделимых улучшений и конкретизация лица, несущего затраты, определяются договором. Выплата компенсации за проведение ремонта зависит от факта согласования с арендодателем. Договором определяет размер затрат, сроки возмещения и другие моменты.

Документальное оформление операций

Передача неотделимых улучшений должна быть подтверждена документально. О внесенных изменениях и передаче их арендодателю составляется акт.  При отсутствии возмещения собственником затрат арендатора дата передачи значения не имеет, производится преимущественно при возврате арендованного имущества. Для подтверждения капвложений используются стандартные документы:

  • Договор аренды с положением, указывающим на согласие арендодателя на проведение конструктивных изменений либо отдельное двустороннее соглашение об одобрении капвложений.
  • Накладные, заказы-наряды, платежные документы при условии приобретения материалов заказчиком.
  • Акт выполненных работ, составляемый подрядчиком в форме КС-2 (см. → образец заполнения форма КС-2).
  • Справка о стоимости проведенных работ КС-3 с учетом затрат на приобретение материалов либо с исключением их, если материальные расходы были оплачены заказчиком.
  • Акт ОС-1 о вводе в эксплуатацию (см. → образец заполнения акт ОС-1).
  • Акт приема-передачи капитальных вложений.

Расходы, произведенные арендатором, должны быть обоснованы и экономически оправданы. При оформлении акта на передачу капвложений важным моментом является стоимость. Приемка осуществляется либо по стоимости расходов, либо по остаточной, не амортизированной сумме.

Амортизируемые неотделимые улучшения

К амортизируемым суммам вносимых изменений относят те, что имеют капитальный характер. Списанию сумм вложений через амортизацию подлежат расходы, связанные с реконструкцией или модернизацией имущества.

Капвложения в арендованные объекты признаются амортизируемым имуществом, если улучшения были внесены с согласия владельца.

Технические переустройства должны быть приняты собственником в установленном порядке с документальным подтверждением.

Начисление амортизации производит лицо, оплачивающее затраты или компенсирующее их стоимость.

Условие компенсации Пояснение Лицо, имеющие право на амортизацию
Материальные вложения в изменение имущества возмещаются арендатору Амортизация после внесения капитальных изменений осуществляется со следующего месяца после окончания работ, приемки и компенсации арендодателем Арендодатель
Вложения не возмещаются арендатору Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды с учетом времени полезного использования имущества Арендатор

Условия начисления амортизации в зависимости от порядка выплаты компенсации стоимости определено ст. 258 НК РФ.

Срок амортизации изменений соответствует установленному времени эксплуатации имущества и прекращается после полного погашения стоимости или списания объекта с учета в связи с выбытием при продаже или утрате потребительских характеристик.

Изменения, внесенные в имущество, арендуемое у физического лица

Сдача имущества в аренду производится не только организациями, но и физическим лицами, не зарегистрированными в форме ИП. Собственность физического лица нельзя квалифицировать как основное средство, подлежащее амортизации.

Предприятия, арендующие имущество и производящие капитальные вложения в конструкционные изменения собственности лица, должны учесть вложенные в ремонт затраты в составе оправданных расходов организации.

Факт аренды объекта у физического лица не влияет на право учета затрат при расчете налогооблагаемой базы.

Сумма учитывается одномоментно (после подтверждения) в составе прочих расходов на производство и реализацию.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений

Порядок оформления зависит от применяемого в строительных работах метода. Для внесения изменений арендатор может привлечь подрядную организацию либо произвести работы хозспособом. В зависимости от выбранного способа в учете производятся стандартные проводки.

Название операции Дебет счета Кредит счета
Формирование стоимости по затратам на внесение изменений 08 10, 07, 23, 25, 26, 69,70
Отражение стоимости работ, произведенных подрядными организациями 08 60, 76, 10
Произведена передача стоимости арендодателю 76 08
Получены средства от арендодателя в счет компенсации затрат 51 76

Предприятия передают стоимость внесенных изменений по акту. При отсутствии взаимной договоренности с арендодателем о компенсации изменений у арендатора формируется самостоятельный объект стоимостью свыше 40 000 рублей либо производится списание затрат в составе текущих расходов. Увеличение стоимости после внесения изменений у собственника не возникает.

Пример начисления амортизации ↓

Организация ООО «Ветерок» предоставила в аренду торговой компании ООО «Свежесть» собственное нежилое помещение сроком на 4 года.

С одобрения арендодателя ООО «Свежесть» осуществила замену окон в помещении стоимостью 360 000 рублей. Работы были окончены за 3 года до прекращения действия договора.

ООО «Ветерок» не произвело компенсацию стоимости работ до окончания действия договора. В учете ООО «Свежесть производятся записи:

  1. Учтены расходы по проведению работ подрядчиком: Дт 08 Кт 60 на сумму 360 000 рублей;
  2. Сформирована стоимость объекта: Дт 01 Кт 08 на сумму 360 000 рублей;
  3. После приемки объекта ежемесячно начисляется амортизация: Дт 44 Кт 02 на сумму 10 000 рублей.
  4. Учтена сумма полученной компенсации: Дт 51 Кт 76 на сумму 360 000 рублей;
  5. Величина компенсации отражена в доходах: Дт 76 Кт 91/1 на сумму 360 000 рублей.

При включении сумм в расходы по определению базы для налогообложения необходимо уделить внимание экономической целесообразности внесенных изменений. В противном случае ИФНС не примет расходы как уменьшающие доходы для налогообложения.

Амортизация в налогообложении

Имущество с внесенными конструктивными изменениями возвращаются собственнику после окончания действия соглашения. При начислении амортизации арендатором учитываются имеющиеся ограничения:

  • В связи с принадлежностью объекта собственнику отсутствует возможность применения амортизационной премии (позиция спорная, в случае применения премии условие списания будет необходимо отстаивать в суде).
  • Отчисления в расходах не учитываются, если арендодатель не дал согласие на внесение конструкционных изменений.
  • Если собственник компенсирует затраты, амортизация арендатором не начисляется.
  • Прекращение действие краткосрочного арендного соглашения и заключение нового договора вместо пролонгации влечет окончание начисления амортизации.

При получении компенсации у арендатора имущества возникают облагаемые доходы. Затраты, понесенные при внесении капитальных изменений в виде оплаты материалов, трудозатрат подрядчиков, могут быть учтены в составе расходов.

Одновременно у собственника имущества стоимость вложений, осуществленных арендатором, доходом не является (п. 32 ст. 251 НК РФ).

Сумма затрат по конструктивным улучшениям при их оплате учитывается у собственника как модернизация, увеличивающая стоимость объекта.

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества при УСН

Особенность ведения деятельности с применением УСН заключается в учете оплаченных партнерами доходов и расходов. В схеме учета «доходы» основные средства амортизируются в течение всего срока эксплуатации, применение схемы «доходы минус расходы» позволяет списать всю стоимость в течение первого года эксплуатации объекта.

Условие Учет у арендодателя Учет у арендатора
Оплата компенсации понесенных затрат Возникновение расхода вне зависимости от факта оплаты работы подрядчиков Возникновение дохода
Списание расхода Равными частями в течение налогового периода Списание одномоментно при условии оплаты работ подрядчиков
Списание затрат в форме амортизации Учитывается как модернизация объекта путем списания в течение налогового периода Не начисляется, учитываются как затраты на осуществление ремонта

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос № 1. Нужно ли учитывать стоимость вложений при внесении конструктивных изменений как доход, если согласие на их осуществление владелец не давал?

Читайте также:  Проверка знаний персонала по электробезопасности

Внесение конструкционных изменений объекта арендатором без согласования с собственником не влечет появление у владельца дохода.

Вопрос № 2. Может ли арендатор самостоятельно принять решение о проведении капремонта в связи с неотложной необходимостью, если в договоре присутствует допущение на его реализацию?

Осуществление капремонта является обязанностью арендодателя. Арендатор может самостоятельно провести ремонт на основании соответствующего условия договора и взыскать сумму с собственника либо договорится о зачете в счет платы по условиям аренды.

Вопрос № 3. Влияет ли краткосрочность соглашения об аренде, оформленного на срок до года, на возможность вносить изменения в имущество и осуществлять амортизацию улучшений?

Длительность действия договора аренды не отражается на возможности любой из сторон произвести амортизацию.

Вопрос № 4. Производится ли передача конструктивных изменений, если собственник не оплачивал ремонтные работы?

Объект передается по акту и характеризуется как безвозмездно полученное имущество.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Источник: http://online-buhuchet.ru/amortizaciya-neotdelimyx-uluchshenij-2/

Как учесть неотделимые улучшения в арендованное здание?

Ситуация. Проведена модернизация арендованного здания

Организация (арендатор) в январе 2014 г. заключила договор аренды здания на 20 лет со сторонней организацией (арендодателем). Здание арендовано для размещения розничного магазина.

Арендатор с согласия арендодателя произвел модернизацию арендуемого здания, результаты работ по которой без нанесения вреда зданию не могут быть отделены от него, т.е. имеют место неотделимые улучшения.

Арендатором для производства работ по модернизации здания была привлечена сторонняя организация (подрядчик) по договору строительного подряда.

Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2 подписан 30 июня 2014 г. Стоимость работ подрядчика составила 720 000 000 руб. (в т.ч. НДС – 120 000 000 руб.).

Расчеты с подрядчиком произведены в полном объеме в порядке последующей оплаты.

По условиям договора аренды произведенные арендатором неотделимые улучшения здания не возмещаются арендодателем и передаются ему безвозмездно по истечении срока аренды по остаточной стоимости.

Каким образом учитываются затраты по модернизации здания у арендатора?

Какие налоги необходимо уплатить в данной ситуации арендатору и когда?

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ – ЭТО…

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 594 ГК).

Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменения стоимости самого имущества, признаются собственностью самого арендодателя и переходят к последнему после окончания срока аренды (п. 40 постановления Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

РАСХОДЫ НА МОДЕРНИЗАЦИЮ ОТРАЖАЕМ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ

Основными нормативными документами, регламентирующими порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений в арендованное имущество, являются:

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kak-uchest-neotdelimye-uluchsheniya-v-ar

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

  Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции. А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: https://www.audar-press.ru/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imuschestva

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector