Рынок недвижимости приближается к стагнации. Кто приобрел квартиру в качестве инвестиций в начале 2021-го и раньше, может продать ее сегодня дороже на десятки процентов. Но продавать ли? А может, купить еще одну? Что делать инвесторам в сегодняшней ситуации на рынке недвижимости?
На что следует обратить внимание
Итак, коротко о ситуации на рынке недвижимости сегодня и прогноз на ближайшее время.
Цены на квадратный метр за время пандемии раздулись благодаря льготной ипотеке и нестабильной ситуации с рублем, низкими ставками по вкладам, высокой себестоимости стройки, недостатку предложения на рынке и пр. По данным ЦБ, общий рост с весны 2020 года к окончанию 2021-го по России составил около 40%.
При этом первичный рынок рос быстрее вторичного: на него действовала льготная ипотека. А спокойные и доступные окраины росли быстрее центральных районов, это произошло в связи с «удаленкой», новым уровнем свободы покупателей и их выбором в пользу комфорта жизни. Надо сказать, в связи с этим южные города росли максимально быстро. Так, Сочи даже обогнал Москву. Вот два графика.
С июля прошлого года, после отмены льготной ипотеки, спрос на новостройки упал, и для поддержки спроса застройщики начали анонсировать акции, скидки и различные льготные условия.
В результате сегодня на первичном рынке цены остаются максимально разогретыми (на уровне ноября), но по факту квартиры продают дешевле — с учетом скидок.
«Вторичка» на данный момент догоняет «первичку» и еще будет догонять в течение этого года.
Особенно это касается окраин, которые растут быстрее центра, и недооцененных районов, где при прочих равных цены за метр ниже, чем в аналогичных локациях.
- В подтверждение этого наша аналитика, подтверждающая, что в Москве топ районов роста за 2021 год находятся далеко от центра.
- Аналитика Realiste
- А вот эти районы на карте.
- Аналитика Realiste
- В 2022-м наши аналитики ожидают следующее:
- рост цен на недвижимость лишь на уровне инфляции (за исключением отдельных недооцененных районов);
- дальнейший рост инфляции и повышение стоимости ипотеки, снижения доступности жилья и спроса на первичку;
- распространение акций и скидок на квартиры в новостройках;
- догоняющая тенденция на вторичном рынке.
Что делать инвесторам сегодня
Исходя из всего этого, инвесторам в недвижимость сегодня можно дать несколько подсказок:
1. Уже поздно вкладываться в «первичку». Было выгодно делать это раньше, по льготной ипотеке, сейчас такое жилье будет трудно продать по цене выше покупки.
2. Продавать первичную недвижимость сейчас вполне можно. Номинальные цены за метр на самом пике, и вы можете продавать, ориентируясь на них. Если квартира куплена до разгона рынка, можно получить хороший профит, даже если придется сделать небольшую скидку.
3. Если есть желание вкладываться, лучше выбирать «вторичку». Искать районы и квартиры, которые недооценены, то есть стоят дешевле рынка, проверять документы и покупать. Для того чтобы проще ориентироваться в распределении спроса, предложения и цен по районам, можно пользоваться бесплатными картами. Там же можно найти конкретные квартиры, которые продаются дешевле аналогов.
А еще мы сделали выгрузку наиболее перспективных (то есть недооцененных сегодня) районов, которые смогут показать прирост в цене за квадратный метр в 2022 году больше, чем остальные. Топ-5 этих районов находятся в МО. Вот карта.
- Аналитика Realiste
- Здесь отмечены районы Домодедово (1) — ожидается рост на 22%, Жаворонки (2) — возможен рост на 20%, Щелково (3) с ожидаемым ростом на 20%, Лайково (4) — возможен рост +19% и Сабурово-Юрлова (5) с возможным ростом +19% в 2022-м.
4. Важно помнить, что общие тенденции рынка неодинаково отражаются на ценообразовании каждого региона, района и даже конкретного лота: нужен прицельный и точный анализ заявленной и рыночной стоимости каждого лота. Настоятельно рекомендуем сравнить аналогичные предложения в нескольких районах, прежде чем выходить к покупке.
Пара глобальных советов
Теперь пара глобальных рекомендаций, которые работают на благо инвестора при любой ситуации на рынке:
- Главный совет: инвестировать «в короткую», то есть делать быстрые обороты: покупка — ремонт — продажа в пределах 3—4 месяцев. Это нужно для того, чтобы глобальные тенденции роста/падения/стагнации не успели коснуться вас глобально.
- Не используйте долгосрочную аренду. Она и до этого не успевала за уровнем инфляции, а с этого года (в связи с идеей вывода аренды на «белый» рынок) будет приносить еще меньше.
Инвестировать в недвижимость сегодня, несмотря на начинающуюся стагнацию рынка, — хорошая идея. Важно лишь сделать все верно и выбрать выгодный вариант для вложений, следуя нашим советам.
А какую инвестиционную идею мы бы назвали сегодня плохой? В условиях растущей инфляции самая плохая идея — «держать деньги в деньгах».
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Продавать или подождать
Аналитики разъяснили, как изменилось поведение владельцев вторичного жилья в связи с событиями последней недели
Kmpzzzshutterstock
Повышение ключевой ставки и санкции создали неопределенность на рынке недвижимости. У россиян отсутствует понимание, что их ждет завтра и как может измениться стоимость их квартир.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, как ведут себя продавцы жилья в Москве, а также разъяснили, стоит ли собственникам выходить на сделку в условиях неопределенности.
Как ведут себя продавцы
Традиционно при резких изменениях на рынке, которые сопровождаются девальвацией рубля, одни продавцы пытаются пересмотреть цену продажи, а другие берут паузу. Однако последние события пока не привели к массовому пересмотру цен на вторичном рынке московской недвижимости, утверждают риелторы и аналитики.
«Если на рынке новостроек столицы только за одни сутки (с 1 по 2 марта) девелоперы изменили стоимость для 44% квартир и апартаментов, то на вторичке за день цены меняются у 2–5% всех лотов. Только в 12% квартир за период с 24 февраля по 2 марта стоимость «квадрата» изменилась более чем на 1%.
Более активные изменения в стоимости начались после повышения ключевой ставки: 28 февраля получили обновленные цены 4,5% квартир, 1 и 2 марта — еще по 4,2%. Решение ЦБ стало триггером пересмотра стоимости. Вторичный рынок среагировал слабее, чем первичный, — многие продавцы были в растерянности и не спешили менять ценник.
Некоторые из них вообще передумали продавать собственность на фоне дальнейшей неопределенности», — комментирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Непосредственно 28 февраля, в день повышения ключевой ставки, большая часть продавцов, изменивших ценник, повысила его (2,7% от всего числа, понизили — 1,8%), несмотря на заградительные ставки по ипотеке, уточнил Попов.
Аналитик отметил, что в этот же день в полтора-два раза увеличилась активность покупателей: спрос тогда шел со стороны покупателей с «живыми» деньгами, которые искали варианты для сохранения своих сбережений в таком надежном активе, как недвижимость, или от тех, кто получил одобрение кредита до 20-х чисел февраля (сейчас у некоторых банков пошли отзывы этих одобрений). Продавцы надеялись заработать на временном ажиотаже. В последующие дни, 1 и 2 марта, наоборот, большинство собственников, изменивших ценник, снижала его (2,2% против 1,9–2,1% тех, кто повышал), чтобы удержать покупателей, оставшихся без ипотеки, рассказал аналитик ЦИАН.
Четкой картины происходящего пока нет, утверждают риелторы. Потенциальные продавцы московских квартир разделились в равных долях на тех, кто предпочитает подождать, и тех, кто старается успеть продать, пока жилье не подешевело, подчеркнул директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Есть собственники, которые собирались продать объекты недвижимости и выходить в деньги, но сейчас пересматривают стратегию: да, они подтверждают свое намерение, но уже не хотят выходить в деньги, а рассматривают вариант купить сразу другую квартиру.
Это типичное поведение продавцов, но покупатели редко когда в значительной степени реагируют на их попытки поднять цены или привязать их к валютному курсу.
На этой неделе в некоторых компаниях отмечался рост числа обращений на продажу, причем клиенты просят немедленно выставить объекты в рекламу», — комментирует управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.
На элитном рынке, по данным Savills, 15–20% собственников сняли объекты с продажи «до момента лучшего понимания происходящего», а некоторые повысили стоимость. По оценке компании, в рублях у таких собственников повышение может составлять 15–20%, а в валюте — эквивалентно курсу двухнедельной давности по 75–80 руб. за доллар. Доля собственников с защитной стратегией составляет около 20–30%.
«Самая популярная стратегия на премиальном рынке — это продолжать экспонирование объекта с оглядкой на изменение ситуации.
Объекты с рынка не снимаются, зачастую цена не повышается, тем не менее каждый собственник из этой категории после получения заявок на просмотр объекта соизмеряет предложение с тем, что происходит на рынке в моменте, взвешивает новостную повестку и принимает решение о продаже. Доля продавцов, придерживающихся такой стратегии, составляет порядка половины», — рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
Pixel-Shotshutterstock
Решать собственникам продавать жилье сейчас или подождать, когда ситуация прояснится, эксперты советуют в зависимости от личной ситуации в жизни каждого человека. И сейчас не может быть универсальной рекомендации, единогласно утверждают эксперты.
«Собственнику имеет смысл сегодня продать квартиру с целью улучшить жилищные условия и приобрести жилье в новостройке. Сейчас отмечается спрос у покупателей на малобюджетное жилье.
В связи с ростом ставок по ипотеке многие решили вложить запланированный первоначальный взнос сразу в недвижимость.
Продажа квартиры может быть вариантом, если необходимо закрыть какие-то обязательства, например, если у продавца высокая кредитная нагрузка — несколько открытых кредитов и высокие платежи по ним», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
У монеты две стороны: всегда есть шанс выиграть или проиграть на ожиданиях, отметил Москатов из компании «Миэль». По его словам, с деньгами, которые могут просто обесцениться, оставаться рискованно.
«Если есть необходимость оперативно решать жилищный вопрос и заключить альтернативную сделку, можно это сделать. Если же не горит, рекомендуем взять паузу — подождать, посмотреть, как будут разворачиваться события.
Не стоит принимать эмоциональные и необдуманные решения», — резюмировал Серней Шлома.
На рынке премиальной недвижимости заинтересованные в покупке клиенты готовы к переговорам по цене и даже рассматривают небольшое повышение цены, если продавец подтверждает свое желание продать — это способ найти клиента в нынешних условиях и реализовать объект, уточнил управляющий партнер Savills в России.
По его словам, если же продажа квартиры не является для вас делом первой необходимости, в данный момент можно посоветовать продолжать ее экспонировать, желательно по старой цене, просто для того, чтобы в будущем иметь правильный базис и соизмерять свои желания с той реальностью, которая наступит через две-три недели.
Стоит ли сейчас продавать квартиру и класть деньги на вклад, а затем покупать другую квартиру?
Хочу спросить у экспертов, будет ли правильно сейчас продать квартиру на вторичке, чтобы положить вырученные деньги под проценты в банк — сейчас ставки до 21%, — а затем, через 9—12 месяцев, купить уже подешевевшую квартиру?
Рассчитываю, что спустя это время квартиры подешевеют на 25—30% и будет возможность приобрести жилье на вторичке дешевле и с улучшенной планировкой. Даже если не подешевеют настолько, то проценты по вкладу за это время позволят нарастить капитал и купить квартиру в том же ценовом сегменте, в каком и было продано жилье, но без улучшений.
Правильно ли я рассуждаю?
Будущие цены на активы, в том числе на недвижимость, сложно прогнозировать. Они действительно могут упасть или остаться на том же уровне. Но могут и вырасти.
При этом покупка и продажа недвижимости — затратное мероприятие. Скорее всего, вы потратите немало времени, сил и денег на каждую сделку. Да и сам поиск как покупателя квартиры, так и жилья для покупки не так прост — некоторые люди месяцами, а то и годами ищут подходящий вариант.
С помощью вкладов действительно можно увеличить капитал. Но не факт, что таким образом вы сумеете обогнать инфляцию или потенциальный рост цен на недвижимость.
Если коротко, я бы не рекомендовал принимать решение только из-за ожиданий, что цены на недвижимость снизятся, и из-за размера процентов по вкладам. Я бы скорее сосредоточился на конечной цели этих сделок — жизненной ситуации или вашей финансовой стратегии.
Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации Подписаться
В 2019 году ключевая ставка постепенно снижалась, а вслед за ней уменьшались и проценты по новым вкладам и кредитам, которые предлагали банки. Таким образом копить становилось все менее выгодно, зато заемщики могли получать более хорошие условия, в том числе по ипотечным кредитам.
Но постепенно конъюнктура стала ухудшаться: из-за роста цен количество сделок снизилось, а ЦБ РФ стал поднимать ключевую ставку, чтобы обуздать возросшую инфляцию. К середине февраля 2022 года ключевая ставка достигла уже 9,5%.
28 февраля 2022 года центральный банк резко поднял ставку до 20% годовых. Естественно, вверх пошли и ставки по предлагаемым кредитам, некоторые банки даже временно перестали выдавать ипотеку. В целом рынок недвижимости сейчас в стадии неопределенности.
Почему цены на недвижимость могут снизиться. Действительно, есть факторы, из-за которых можно ожидать снижения цен на недвижимость:
- в последние пару лет цены значительно выросли — возможен банальный ценовой откат;
- если высокие ставки в экономике останутся на более-менее длительный период, это может ощутимо сократить выдачу ипотек, что снизит спрос на недвижимость;
- некоторые международные компании приостановили свою деятельность в России, часть из них даже помогают своим работникам с переездом в другую страну. Это тоже может негативно сказаться на спросе, при этом увеличив предложение. Например, может стать одной из причин роста предложения на рынке аренды жилья;
- инфляция в мире не утихает, а, возможно, даже разгоняется. И Россия не исключение. А экономический шок на фоне санкций вызвал еще больший разгон инфляции, что негативно сказывается на уровне располагаемых доходов населения. Это может не лучшим образом повлиять на спрос на недвижимость.
Источники: ЦБ РФ, Сбериндекс, Динамика цен по фактическим сделкам на вторичном рынке
Источники: ЦБ РФ, Сбериндекс, Динамика цен по фактическим сделкам на вторичном рынке
С состоянием рынка недвижимости разобрались. Есть факторы в пользу и падения, и сохранения цен на недвижимость или даже их роста. Теперь рассмотрим остальные аспекты.
Еще не стоит забывать о том, что недвижимость — не самый ликвидный актив. То есть вряд ли получится быстро и с минимальными затратами заключить сделки купли-продажи.
Для продажи вам нужно будет привести квартиру в товарный вид, возможно, нанять риелтора, потратить время на просмотры и общение с потенциальными покупателями. Если хотите продать квартиру побыстрее, то, скорее всего, придется снижать цену относительно конкурентов. При этом нет гарантий, что сделка не сорвется в самый последний момент по независящим от вас обстоятельствам.
Источники: Trading Economics, ЦБ РФ Источники: Trading Economics, ЦБ РФ
Я бы рассматривал планируемые вами сделки с точки зрения не финансовой выгоды, а вашей жизненной ситуации и финансовой стратегии.
Если вы хотите переехать в другую квартиру из-за жизненных обстоятельств — например, нынешняя стала маловата для семьи или есть желание сменить район или город, — то и ставьте эти соображения во главу угла.
Аналогично, если вы хотите продать нынешнюю квартиру, потому что ее сложно или не очень выгодно сдавать в аренду, то стоит рассматривать потенциальные сделки, в основном ориентируясь на этот фактор.
Сложно предсказать, что станет с ценами на рынке недвижимости в обозримом будущем. Есть много за и против любого их изменения. Поэтому если вы рассматриваете сделки по купле-продаже квартир только с точки зрения потенциальной финансовой выгоды от возможного снижения цен в будущем, то такой вариант видится достаточно рискованным.
Если же желание поменять квартиру скорее продиктовано жизненными обстоятельствами или вашей финансовой стратегией, то я бы рассматривал эти факторы как определяющие в первую очередь, а потенциальную финансовую выгоду от сделок — во вторую.
Продавать квартиру или ждать? | Что будет с рынком вторичного жилья? | Продавать ли квартиру сейчас в 2022
После того, как Россия вступила в период нестабильности, а ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, многие собственники перестали понимать, что им делать с продажей квартиры. Со всех сторон летят разные советы: надо переждать; нужно выставить квартиру в долларах; лучше уйти в аренду; беги срочно продавать.
Большинство советов взаимоисключающие
А голос внутри настойчиво шепчет: никого не слушай, жди, никуда не торопись. Этот шепчущий голос имеет интересный эффект. Человек, который его не послушал, будет долго мучиться, трудно засыпать и считать, что совершил ошибку. Ну а тот, кто пойдёт на поводу, успокоится и будет хорошо спать какое-то время.
Правда, есть один нюанс. Голос (интуиция) только шепчет, но не дает никаких ясных, конструктивных и понятных объяснений, почему нужно принять то или иное решение.
В этой статье мы поделимся с вами своим видением ситуации на рынке вторичной недвижимости. Надеемся, что факты и наши выводы помогут вам принять правильное, взвешенное, логичное решение.
Такие рекомендации мы бы дали «себе из прошлого», еще не разбирающимся в недвижимости — чтобы в непростое время 2022 года всё сделать правильно.
Приступим. Чтобы мыслить глубоко и учесть все обстоятельства, нам нужны три составляющие.
1. Не переоценивать значимость интуиции при принятии решения
Продажа квартиры — это операция, всегда связанная с финансами. Если собственник решил продать квартиру, то его всегда интересуют три вопроса:
- сколько он получит денег;
- когда он получит эти деньги;
- сможет ли он на эти деньги осуществить задуманное.
В сухом остатке все эти вопросы никоим образом не связаны с чувствами и ощущениями, а носят конкретный, прикладной характер. По идее, при решении этих задач собственник должен мыслить исключительно рационально, но на практике это не так.
Мы уже писали статью об иррациональном поведении собственников «Иррациональное поведение при продаже квартиры | Как избежать его воздействия и выжать из продажи максимум?» Однако, эта статья была написана в период, когда в стране была стабильность и ясность будущего. Люди не находились в стрессовой ситуации. Интуицию, как основу для принятия решений, в той статье мы не затрагивали.
Попытка прислушаться к голосу интуиции при продаже своего личного вторичного жилья почти всегда является ошибкой. Поскольку у собственников нет достаточного экспертного опыта, чтобы на уровне интуиции принять верное решение в непростой ситуации. Следовательно, нет возможности вобрать в себя большое количество данных о норме и отклонении, полученных опытным путем.
Решение «никого не слушай, подожди» — это реакция «внутреннего голоса» на отсутствие этого релевантного профессионального опыта, благодаря которому возможно прогнозировать последствия своих действий. Именно поэтому мы видим в СМИ новости, что «владельцы вторичного жилья предпочитают снимать квартиры с продажи с целью переждать сложную ситуацию».
Почему?«Ситуация дала подсказку, подсказка дала эксперту доступ к информации, хранящейся в памяти, а информация дала ответ.
Интуиция — это ни что иное, как узнавание» (Это определение Герберта Александера Саймона, американского ученого в области социальных и экономических наук, который внес огромный вклад в разработку теории принятия решений. Оно приведено по книге Д.
Канемана «Думай медленно, решай быстро», глава Интуиция Экспертов. Представляется нам наиболее верным).
Наиболее понятно принцип действия интуиции можно объяснить на примере с анестезиологом.
Их работе сопутствует быстрая обратная связь со стороны пациента. Постоянно наблюдая за своими пациентами в момент проведения процедур, опытный анестезиолог имеет возможность собрать большое количество данных о норме и отклонении от неё.
Поэтому если в операционной, при отсутствии каких-то прямых признаков опасности, опытный анестезиолог произносит фразу «что-то не так» — это является основанием для подготовки к экстренной ситуации. Со стороны это может показаться интуицией.
На самом деле, врач обратился к информации, которая хранится в памяти, и получил необходимый ответ.
2. Необходимо четко осознать, кто устанавливает правила игры – чтобы успешно в нее сыграть
Рынок недвижимости, как, впрочем, и многие другие, состоит из профессионалов и любителей. Профессионалы объединены общими интересами, устанавливают правила и влияют на ситуацию. Любители же вынуждены следовать в их кильватере, не имея возможности влиять на правила игры.
Профессионалы в нашем примере — это застройщики, любители же — это собственники вторичного жилья.
Кто-то скажет — ерунда! Вторичное и первичное жильё — это две совершенно разные и независимые субстанции! Это не так. Хотя бы потому, что и у застройщиков, и у собственников вторичного жилья одна цель — привлечение покупателя с целью продажи ему своей квартиры. Покупатель выберет того продавца, чьи условия лучше.
3. Важно вспомнить и учесть опыт прошлых лет — хотя бы основные вехи развития рынка недвижимости
Начало
Вторичное и первичное жильё находилось в определенном балансе почти все время существования рынка недвижимости в России. Вторичное жильё, как правило, было дороже новостроек на этапе строительства — по причине отсутствия риска недостроя и наличия возможности сразу распоряжаться приобретенной квартирой.
Новостройки же стоили дешевле, особенно на начальном этапе строительства — за счет рисков оказаться в рядах обманутых дольщиков и невозможности распоряжаться недостроенным жильём. Очень долгое время ипотечные программы на первичное и вторичное жильё были примерно одинаковыми по размеру ежемесячного платежа и переплаты. Достигалось это за счёт незначительной разницы в процентной ставке.
2015
Именно в 2015 была впервые установлена существенная разница в стоимости ипотечного кредита между новостройками и вторичным жильём. 23 декабря 2014 года Банк России поднял ключевую ставку до 17% годовых. На этом уровне она продержалась всего 45 дней.
Правительство тогда впервые предприняло меры по поддержке застройщиков за счет компенсации ставки по ипотеке. Сначала это была ставка в 13% годовых, а после — 12%. Связано это было с тем, что Банк России активно понижал ключевую ставку.
Итоги 2015 года нам доступны. Застройщики благодарили правительство за спасение рынка и сохранение на нём спроса. А рынок вторичного жилья прошел через падение цен на 15-20% и уменьшение количества сделок, приблизительно, на 40%.
После чего, до 2020 года рынок жилья находился в относительно равновесном состоянии. Рост цен не догонял даже инфляцию, а по итогам некоторых годов цены не то, что не росли, а даже уменьшались.
2020-2021
В 2020 государство снова ввело программу льготной ипотеки, чтобы поддержать население в условиях пандемии. Льготная ипотека в совокупности с самой низкой в истории ключевой ставкой ЦБ РФ, создало небывалый бум продаж и повышение цен. Г-жа Набиуллина уже во второй половине 2021 взяла курс на борьбу с пузырем на рынке недвижимости и принялась повышать ключевую ставку.
Вместе с ключевой ставкой выросла стоимость ипотечных кредитов, значение которых становилось все больше из-за роста цен. По различным оценкам, с помощью ипотеки в 2021 было приобретено 70-80% квартир в новостройках и около 50-60% вторичных квартир.
Вспомнили, подумали, теперь вернемся в сегодняшний день 2022 — какие условия вокруг?
Доходы населения
Не растут.
Ключевая ставка Банка России
События конца февраля 2022 привели к тому, что 28 февраля ключевую ставку повысили до 20% годовых. 18 марта ЦБ РФ подтвердил, что ставка сохраняется.
Следующее заседание по вопросу ключевой ставки состоится не ранее 29 апреля 2022. То есть самая высокая ключевая ставка в истории будет действовать минимум 2 месяца — против полутора месяцев в 2015.
Очевидно, что последствия будут тяжелей.
Ипотека на вторичное жилье недоступна, потому что государство поддерживает спрос только на рынке новостроек
Правительство объявило, что с 1 апреля 2022 по новостройкам будет действовать льготная ипотека в размере 12% годовых. Вторичное жильё подобной поддержки, естественно, не дождётся. И базовая ставка по кредитам для покупателей вторичного жилья составит около 22-23% годовых.
Такой разницы в стоимости ипотечного кредитования между первичкой и вторичкой ещё не было.
Санкции
По мнению экспертов, Россия заняла первое место в мире по количеству наложенных на неё ограничений зарубежными государствами.
В статье «Дефолт и недвижимость — самое страшное уже произошло, или еще только предстоит? | » мы описали, что самое страшное происходит уже сейчас, а не в каком-то далёком будущем.
Эта статья была написана в ситуации, когда и первичная и вторичная недвижимость находились примерно в одинаковой ситуации с точки зрения инструментов поддержки спроса.
Выводы
Вторичка переходит в разряд неинтересных активов
Начиная с 1 апреля вторичная недвижимость окажется в числе не интересных для покупателя активов. В статье «Льготная ипотека 2022 — сколько за нее заплатит государство и налогоплательщики? | ВТОРИЧКА — ВСЁ? | Как это отразится на рынке |» мы делали расчёт разницы в стоимости ежемесячного платежа по вторичной и первичной недвижимости с учётом льготной ипотеки.
Разница в 50% — это колоссальные цифры для заемщика, которые не покрываются преимуществом вторичного жилья с точки зрения готовности и возможности сдачи в аренду или проживания в нём.
Спрос на вторичку уменьшится
В городах, где ведётся строительство новостроек, весь платежеспособный спрос будет перетянут в сторону застройщиков — как минимум до 1 июля 2022. Мы не знаем, сможет ли государство и далее поддерживать уровень затрат на поддержку спроса по новостройкам.
Если правительство продлит программу льготной ипотеки, то собственников вторичного жилья ждёт очень неприятный период. Ждёт надолго, намного дольше чем в 2015. Даже тогда было затруднительно переждать многолетний негативный тренд. Начнётся этот сложный период уже в конце текущей недели.
Собственникам вторичного жилья придётся идти навстречу возможностям покупателя, уменьшая цены на свои квартиры до этих возможностей
Минимум на 25-30%. И даже в этом случае большинство собственников не смогут привлечь покупателей просто потому, что застройщики работают лучше. Их проекты интересней, рекламы у них больше. И если уж совсем откровенно, то и продавать застройщики умеют — в отличие от собственников вторичной недвижимости.
При обсуждении каких-то мер поддержки спроса на вторичное жильё банки предлагают только один механизм — возможность упрощенного рассмотрения рефинансирования договоров при понижении ключевой ставки. Поскольку ставку в 20% принимали с целью устранения инфляционных рисков, то мало надежд на её снижение в ближайшем будущем.
Пути решения задач — если есть реальная необходимость в продаже квартиры
Всем собственникам вторичного жилья, которым действительно нужно продать, мы рекомендуем не прятать голову в песок по примеру страуса, ожидая, что дальше будет лучше. На рынок недвижимости давит такое количество негативных факторов, каких ещё не знала история современной России.
Чем раньше вы начнёте продавать, тем большие деньги получите. Все неприятности, с которыми столкнулась наша страна, имеют отложенный эффект. И чем дальше, тем дешевле будут стоить квартиры — в отличие от многих других товаров.
Довольно хрупки надежды на то, что «переждём тяжелые временя за счёт сдачи в аренду». За последний месяц количество сдаваемых в Москве квартир увеличилось почти в 2 раза, а стоимость аренды уменьшилась процентов на 20-30 — по сравнению с началом февраля 2022. И это не предел.
В общем, если ситуация с продажей, действительно, назрела, то мы рекомендуем не медлить. О том, как правильно продавать квартиру в текущих условиях, мы напишем отдельную статью и снимем видео-ролик. Опубликуем в ближайшее время.
P.S. Растущие цены «на всё» влекут за собой удорожание недвижимости
Если вдруг вы в этом уверены, или не уверены — но всё равно так думаете, то это достаточный повод освежить знания по основам экономической теории.
Потому что правильный ответ — нет, растущие цены «на всё» не влекут за собой удорожание недвижимости.
Кстати, относительно подробно мы разобрали этот механизм в статье «Доллар и недвижимость 2022 | Почему в кризис ОПАСНО считать цену квартиры В ДОЛЛАРАХ | Цены на недвижимость 2022 |».
- Желаем нашим читателям принимать правильные решения и не особо доверять интуиции в финансовых вопросах.
- НЕ ЗАБУДЬТЕ ЛАЙКИ И КОММЕНТАРИИ — НАМ ВАЖНО ВАШЕ МНЕНИЕ ПО ВСЕМ ТЕМАМ, КОТОРЫЕ МЫ ОСВЕЩАЕМ И ПОДНИМАЕМ.
- Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty.
Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля
ИД «Собеседник»ИД «Собеседник»
Как изменился рынок жилья после валютного скачка? Надо ли ждать, что и цены на недвижимость тоже вырастут? Если это произойдет, то когда? Как валютный скачок может повлиять на ипотеку, стоит ли брать ее именно сейчас? А главное, как быть тем, кто собирался покупать или продавать жилье?
«Все нормально, падаем!»: Эксперт прогнозирует 86 рублей за доллар
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— В первые дни после валютного скачка на вторичном рынке Москвы наблюдался всплеск запросов на покупку квартир. Те, у кого была определенная сумма на руках, испугались остаться с «фантиками». Поэтому решили вложиться «здесь и сейчас» именно в недвижимость, так как доллары покупать уже не выгодно, а квартира даже если упадет в цене, то через 2-3 года в любом случае восстановится.
К тому же пока действуют привлекательные условия ипотечного кредитования. Дальше, скорее всего, правительство не сможет сдерживать ключевую ставку, а она потянет за собой и повышение ипотечных ставок, что сделает кредитование жилья менее доступным.
Что касается продавцов, они повели себя по-разному. Кто-то решил поставить заградительную меру и поднять цену. Другие сняли свои варианты с продажи на месяц-два, чтобы выждать время. Но таких единицы.
В основном продавцы ведут себя спокойно. Одни считают, что сейчас продадут дороже, а осенью купят дешевле по аналогии с 2014 годом. Другие рады во время покупательского ажиотажа реализовать свой неликвид.
Инвесторы, которые стремятся выйти в кеш, также продают сейчас.
Что будет дальше, станет понятно уже через месяц, когда разъяснится ситуация с ценами на нефть, политической обстановкой в стране и кредитной политикой Центробанка. При благоприятном сценарии к лету спрос и цены традиционно немного спадут, в пределах 10%. Если же с ОПЕК+ договориться не удастся, стоимость вторичной недвижимости может обрушиться на 15-20%.
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— В нашей компании в первые дни после валютного скачка прирост по запросам на покупку квартир в новостройках составил около 30%, что объясняется стремлением граждан успеть приобрести недвижимость по сегодняшним ценам и ипотечным ставкам.
Понижение цены на нефть всегда отражается на людях – дорожает абсолютно все: бензин, соответственно и логистика, которая толкает вверх стоимость продуктов и товаров различных категорий, в том числе стройматериалов. Ключевая ставка также не останется на прежнем уровне.
По нашим оценкам, уже к концу апреля Центробанк поднимет ее до 7%, соответственно повысятся ипотечные ставки, ухудшатся условия кредитования для застройщиков по проектному финансированию.
Все это отразится на стоимости квадратного метра строящегося жилья уже к лету, превратив его в недоступное приобретение.
В новый год – с новой квартирой? Тренды рынка недвижимости – 2020
Юлия Федулаева, директор по поддержке и развитию риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ:
— Пока мы видим эмоциональную реакцию участников рынка, которая не станет рациональной как минимум до понимания дальнейшего развития событий.
Сейчас на фоне некоторой паники, мы фиксируем рост звонков от потенциальных покупателей вторичной недвижимости на 15-20%, но сколько из них перейдут в реальные сделки, можно будет сказать только по прошествии квартала. Некоторые продавцы снимают с продаж свои объекты, опасаясь продешевить, т.е.
сохраняют средства в недвижимости до прояснения ситуации. Другие на фоне обесценивания рубля не снимают квартиры с продажи, но поднимают цены, не понимая, что слишком дорогой объект сильно рискует остаться не проданным в течение долгого времени. Но это явление не носит массового характера.
Однако на выравнивание цен и возвращение «нормальной» реакции продавцов может потребоваться от трех месяцев до полугода после острой фазы колебаний валют. При этом мы фиксируем массовые обращения от продавцов, с которыми у нас заключены договоры, за консультациями по поводу дальнейших действий.
Покупатели, которые намеревались решить жилищный вопрос, сейчас ускорятся с принятием решения; это породит всплеск активности. Однако через какое-то время этот пик пройдет и вероятно наступление некоторой стагнации, как мы уже видели после кризиса 2014 года.
Что касается влияния на ипотеку, все зависит от политики и дальнейших действий Центробанка.
Если ЦБ поднимет ключевую ставку, то и банки увеличат ставку по кредитам, в том числе ипотечным; также увеличатся ставки по депозитам, но рост кредитных ставок будет существенно выше.
Соответственно, те, кто уже имеет одобрение по ипотеке и не имеет инвестиционных целей, а хочет решить жилищный вопрос, будут стремиться выйти на сделку по выгодной процентной ставке. Ипотечные заёмщики из описанной категории дадут кратковременный приток покупателей.
Те, кто предпочтет не покупать недвижимость сейчас, сформируют отложенный спрос, который будет действовать как минимум полгода.
Примерно три месяца – на паузу, понимание нового финансового плана действий, уровня доходов семьи и перспективы с работой, еще около месяца – на принятие нового решения о покупке, еще около 2 месяцев – на различные процедуры, связанные с поиском объекта, получение нового одобрения от банка и непосредственно сделку.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
— В ближайшее время возможен скачок цен на новостройки в Москве на 3-5%. Поскольку обвал рубля почти всегда провоцирует рост цен на импортную продукцию, себестоимость строительства возрастет.
Несмотря на большие успехи в импортозамещении, в потреблении основных материалов и промежуточных товаров строительной отраслью еще высока доля зарубежных инженерных систем (порядка 20-30%). Помимо этого, многие российские стройматериалы и оборудование производятся на импортной технологической базе, что также окажет влияние на их стоимость.
Поэтому в долгосрочной перспективе повышение расценок может продолжиться. Несмотря на кризисы, в долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье, по меньшей мере в Москве, растут.
Пока что ипотечный рынок не отреагировал на обвал рубля. Центробанк не ужесточает кредитно-денежную политику, как это было в 2015 году после обрушения курса рубля. Дальнейшие шаги регулятора станут понятными 20 марта, когда будет принято решение о движении ключевой ставки.
Ни покупателям, ни продавцам жилья, которые уже были в активном поиске клиентов не стоит отказываться от своих планов. Рынок недвижимости всегда реагирует на изменение экономической конъюнктуры с большим лагом, так что в ближайшие 1-2 месяца можно спокойно завершить все сделки.
Что касается клиентов, которые начинают поиск, то им бы я рекомендовала поторопиться купить или продать квартиру до повышения ипотечных ставок, которое всё же возможно.
Также следует активизироваться инвесторам, потому что в период экономической нестабильности жилая недвижимость остается наиболее предсказуемым активом на понятном для обывателя рынке.
Для рынка недвижимости 2-3 дня и даже неделя – это не срок, чтобы отреагировать на резкие изменения в экономике. Спонтанные покупки – в прошлом. Сейчас клиенты склонны долго выбирать объект, тщательно оценивая его качественные характеристики и стоимость.
Конечно, можно ожидать небольшой всплеск числа сделок по итогам марта, но в целом он не будет таким же заметным как в 2014 году из-за изменившейся социально-экономической обстановки.
Что касается застройщиков, то они скорее будут наблюдать за изменением ситуации в кредитовании и себестоимости строительства.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Как правило, падение рубля приводит к росту цен на недвижимость. К примеру, в Москве рублевые цены на жилье с 2000 года выросли более чем в 6 раз, несмотря на множество крупных и менее заметных ослаблений рубля.
Иными словами в долгосрочной перспективе основная масса ликвидного предложения жилья дорожает. В краткосрочной перспективе (один год) могут наблюдаться как резкие скачки цен, так и снижение.
Обычно сначала цены резко повышаются, потом наступает определенная коррекция.
Пока обвал рубля не повлиял на ситуацию с ипотекой. Более точный прогноз можно будет сделать после заседания Банка России, на котором совет директоров примет решение о движении ключевой ставки.
Продажа жилья – это не быстрый процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, а валютные курсы более волатильны, поэтому ситуация может быстро измениться, сделав задуманные операции с недвижимостью невыгодными. Лучше не принимать поспешных решений. Что касается покупки, то в этом случае следует действовать более решительно. Будучи полностью готовым к сделке, не стоит её откладывать, особенно если планируется привлечь кредит.
В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но руководствуясь несколько иными мотивами.
Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте.
Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):
— Падение курса рубля к доллару наверняка приведет к ряду последствий. Во-первых, в ближайшее время может увеличиться себестоимость проектов на первичном рынке недвижимости, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы возрастут.
Конечно, в большей степени подорожание коснется высокобюджетного сегмента, где чаще применяется зарубежное оборудование и материалы (инженерные сети, лифты, фасадные элементы, сантехника из керамики и т. д). Однако ослабление рубля повлияет и на массовый сегмент.
Поскольку российские производители строительных материалов широко используют зарубежное техническое оснащение и сырье, стоимость отечественной продукции также увеличится.
Во-вторых, рост валюты может оказать влияние на траекторию ключевой ставки. Не исключено, что дальнейшее снижение будет приостановлено. Если же ставка повысится, то девелоперы будут получать проектное финансирование под более высокий процент, что также повлияет на стоимость строительства
Возможное повышение ключевой ставки затронет и покупателей. Сегодня доступная ипотека – это основной инструмент, который сдерживает падение спроса. В условиях стагнации реальных доходов населения и роста цен покупатели все чаще приобретают квартиры с привлечением жилищного кредита.
Доля ипотечных сделок на рынке старой Москвы постепенно растет: на конец 2019 года она составляла 51%, в январе – 53%, а в феврале достигла уже 55%. По итогам января средняя ставка выдачи жилищного кредита достигла минимальных значений – 8,84%.
В случае повышения ключевой ставки условия выдачи ипотеки станут менее привлекательными, и покупательская активность сократится.
На мой взгляд, кризис – это время возможностей. Именно поэтому люди со свободными средствами, которые не торопились с заключением сделки, сегодня приобретают недвижимость в наиболее ликвидных проектах.
В скором времени на первичном рынке может произойти одномоментное повышение цен на 3-5%, и инвесторы выжидают подходящий момент для продажи жилья.
На протяжении нескольких десятилетий мы отмечаем положительную ценовую динамику: после преодоления кризисных периодов цены на жилье вновь начинают расти.
Уже в первые дни после падения рубля в семейном квартале «Мир Митино» мы зафиксировали всплеск спроса на квартиры и апартаменты, причем клиенты выбирают в том числе и 100% оплату покупки. Кратковременный рост покупательской активности объясняется стремлением инвесторов подняться на волне роста валюты.
Загрузка...
