Продажа доли в квартире по договору дарения

Договор дарения вещей, в том числе и недвижимого имущества, является достаточно распространенной сделкой. В некоторых случаях после дарения происходит последующая продажа полученных в дар квартир, домов, долей.

Для такой продажи нужно время, ведь если сразу произвести отчуждение, то имеет место уплата НДФЛ. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Можно ли продать подаренную квартиру, долю в ней, дом

Договор дарения регулируется частью второй гражданского кодекса Российской Федерации. Это соглашение, которое подразумевает передачу на безвозмездной основе того или иного имущества, а также:

• предоставление имущественных прав;
• освобождение от имущественной обязанности.

Сторонами данного соглашения являются даритель и одаряемый. Эти граждане могут быть как родственниками, так и посторонними друг другу лицами. Стоит отметить, что сторонами договора могут стать юридические лица или же государственные и муниципальные образования.

Предметом договора дарения наиболее часто становится недвижимое имущество, в том числе дома, квартиры, доли в них и др.

Особенностью соглашения является то, что его, как и перерегистрацию права собственности на предмет, необходимо регистрировать.

После того, как процедура государственной регистрации будет окончена, одаряемый наделяется полным спектром прав по владению, пользованию и распоряжению вещью.

Соответственно, практически сразу же после того, как в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество появится запись о том, что одаряемый стал полноправным собственником, у него появляется право и на отчуждение своего имущества (в том числе и в форме заключения договора купли-продажи). Все это возможно даже при жизни дарителя!

Может ли одаряемый продать квартиру без разрешения дарителя

Именно поэтому одаряемый имеет полное право на продажу дареной недвижимости без разрешения дарителя.

Иное дело обстоит в ситуациях, когда даритель передал, например, долю в квартире. В этой ситуации у дарителя и одаряемого возникает право общей долевой собственности.

Это предполагает, что при продаже доли новый собственник должен соблюсти преимущественное право покупки и предложить выкупить недвижимость второму участнику долевой собственности.

Если тот откажется от покупки собственности, то тогда гражданин имеет право продать свою долю любому постороннему лицу.

Продажа квартиры после дарения менее 5 или 3 лет

Налоговое законодательство периодически изменяется и дополняется новыми нормами права. В частности, это касается и уплаты налога после оформления продажи подаренной квартиры.

Ранее действовали правила, по которым продавец обязательно должен быть внести деньги в государственную казну в размере 13 % от суммы, указанной в договоре.

Эта сумма не зависела от кадастровой стоимости, многие лица попросту занижали цену договора купли-продажи.

После 2016 года были введены новые налоговые правила, которые установили, что если гражданин владеет вещью от трех до пяти лет и имущество им было передано после 1 января 2016 года, то от уплаты налога они освобождаются.

Иное дело обстоит в ситуациях, когда имел место договор дарения между родственниками (например, сыном, матерью, отцом). В этой ситуации временные рамки остаются теми же и составляют три года.

Для того чтобы не платить налог от реализации с применением пятилетнего срока, необходимо соблюсти следующие условия:

• если имел место договор дарения или купли продажи и граждане не являются близкими родственниками;
• оформление в собственность имело место после первого января 2016 года;
• отчуждение происходит после того, как новые законодательные нормы вступили в полную юридическую силу.

Таким образом, срок в 3 года или 5 лет имеет принципиальное значение при определении вопроса налогообложения в виду реализации имеющегося в собственности недвижимого имущества.

Процедура оформления купли-продажи после дарения квартиры

Договор по отчуждению недвижимости должен быть заключен в письменной форме. При несоблюдении такой формы соглашение будет считаться недействительным. В договор обязательно должны быть включены следующие элементы:

1. Название документа и место его составления.
2. Указание на стороны сделки.
3. Описание предмета (в том числе адрес расположения, метраж, количество комнат и иная существенная информация).
4. Стоимость жилплощади.
5. Иные условия, которые пожелают включить стороны.
6. Дата составления соглашения и подпись сторон.

После того, как договор будет составлен, его, так же, как и переход права, необходимо подвергнуть процедуре государственной регистрации в Росреестре (если говорить о недвижимости).

Это можно сделать путем обращения в Росреестр или же обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг.

Для этого продавцу необходимо иметь при себе паспорт, а также выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Покупателю достаточно иметь при себе паспорт.

Договор изготавливается в трех экземплярах для того, чтобы у каждой из сторон было по договору, а третий договор передается в государственный регистрирующий орган.

После того, как государственная регистрация будет завершена и сделка купли-продажи зарегистрирована, перерегистрацию права можно считать состоявшейся.

Перечень документов необходимых для подобной продажи

Перечень документальных актов в данном случае небольшой. Основными являются:

1. Паспорта сторон.
2. Свидетельство о рождении (если кому-то из сторон не исполнилось 14 лет).
3. Договор дарения как основание для наличия права собственности (да, он нужен обязательно!).
4. Договор купли-продажи в трех экземплярах.

Этих документов вполне достаточно для того чтобы осуществить сделку по купле-продаже недвижимости и произвести перерегистрацию права от одного лица к другому после совершения дарения.

Налог на продажу подаренной недвижимости

Налогообложение при дарении можно рассматривать в двух формах. В первом случае речь идет о налоге, который необходимо уплатить при получении имущества в дар. В этой ситуации уплате подлежит налог на доход. Налог зависит не от рыночной, а от кадастровой стоимости полученного жилого помещения.

Во втором случае налог придется уплатить и тогда, когда полученное в дар имущество отчуждается путем заключения договора купли-продажи. В этой ситуации продавцу придется уплатить налог на доход в размере 13 процентов от общей стоимости полученных денежных средств при продаже жилья.

Сроки уплаты НДФЛ

Помимо того, что гражданину необходимо уплатить налог, ему еще нужно заполнить и предоставить в уполномоченный государственный орган налоговую декларацию. Это необходимо в ситуациях, когда имущество находилось в собственности менее трех лет.

Декларация должна быть подана в срок не позднее тридцатого апреля года, следующего за годом совершения сделки. Уплата же налога происходит не позднее 15 июля года, следующего за годом заключения договора по купле-продаже.

Через сколько можно продать квартиру после дарения, что бы не платить налог

При ответе на данный вопрос необходимо учитывать, кто являлся сторонами сделки, когда имело место заключение договора купли-продажи и иные существенные особенности.

Так, если имело место заключение соглашения между близкими родственниками, то продавать квартиру без уплаты налога можно по истечении трех лет с момента регистрации перехода имущественного права.

Если же сделка была совершена после первого января 2016 года и стороны не приходятся друг другу близкими родственниками, то необходимо подождать пять лет с момента государственной регистрации передачи прав собственности для того чтобы освободить себя от уплаты налога.

Может ли одаряемый продать квартиру, если в ней проживает даритель

Согласно нормам законодательства Российской Федерации, проживание в квартире того или иного лица на основании постоянной или временной регистрации не лишает и не ограничивает права собственника жилого помещения на отчуждение принадлежащего ему имущества. При этом, в договоре купли-продажи обязательно необходимо указать, что проживание того или иного гражданина в передаваемом жилом помещении является его обременением.

Подытожим! При получении дар жилого помещения приходится ждать определенное время для того, чтобы продать его без налога.

Платить налог придется если сделка была оформлена ранее трех или пяти летнего срока, о чем подробно рассказывалось ранее. Правом на проживание в квартире может обладать и даритель, если он там «прописан».

В этой ситуации для того чтобы сделка была правомерна нужно указать в договоре соответствующее обременение.

Продажа квартиры после дарения: как платить налог — Ваши налоги

15.01.2021

Если вы получили любое имущество в дар у вас возник доход. И квартира не исключение. Сумма такого дохода равна ее кадастровой стоимости. Обычно этот доход облагают налогом.

Получается, что получив квартиру по договору дарения вы должны заплатить налог на доходы по ставке 13 процентов с ее кадастровое стоимости. Правда лишь при условии, что даритель не является вашим близким родственником (мужем, женой, матерью, отцом и т. д.).

По ним предусмотрена льгота. При продаже такой квартиры доход возникает второй раз. Вот о расчете налога с такого дохода и поговорим.

Доход от продажи подаренной недвижимости (квартиры), обычно также облагают налогом. Но здесь имеют значение два фактора:

• срок, в течение которого подаренная квартира находилась в вашей собственности;
• продажная стоимость квартиры.

Срок владения подаренной квартирой

Право собственности на подаренное имущество (недвижимость) подлежит обязательной государственной регистрации. И возникает только после такой регистрации.

Соответственно право собственности на квартиру, полученную по договору дарения, начинает отсчитываться с той даты, которая указана в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Налог на доходы с продажи квартиры платить НЕ надо, если на момент продажи квартира находилась в собственности:

• 3 года и более 3 лет. Это правило применяют при расчете налога с продажи квартиры, подаренной близкими родственниками. Каких лиц считают близкими родственниками сказано в статье 14 Семейного кодекса;
• 5 лет и более 5 лет. Это правило применяют по недвижимости, полученной в дар от лиц, которые не являются вашими близкими родственниками или от организаций.

В данной ситуации продажная стоимость никакого значения не имеет. Налог не платят и декларацию не сдают вне зависимости от продажной цены квартиры по договору купли-продажи.

Три года — это 36 полных месяцев, следующих подряд. Аналогичное правило применяют и в отношении 5 лет. Это 60 полных месяцев, следующих подряд.

Если на момент продажи вы владели квартирой менее 3 или 5 лет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Возможно налог платить не придется. Это зависит от продажной цены подаренной недвижимости по договору. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) нужно сдать в налоговую инспекцию в любом случае.

Пример
Квартира получена по договору дарения. Право собственности на нее зарегистрировано 22 марта 2021 года.

Ситуация 1
Квартира была подарена близким родственником (отцом). Чтобы не платить налог квартира должны быть продана не раньше 22 марта 2024 года. Если она будет продана хотя бы на 1 день раньше (например, 21 марта 2024 года), то у вас будет доход, облагаемый налогом. На момент продажи квартира будет находится в вашей собственности не 36, а только 35 полных месяцев.

Ситуация 2
Квартира была подарена человеком, который не является близким родственником. Чтобы не платить налог квартира должны быть продана не раньше 22 марта 2026 года. Если она будет продана хотя бы на 1 день раньше (например, 21 марта 2026 года), то у вас будет доход, облагаемый налогом. На момент продажи квартира будет находится в вашей собственности не 60, а только 59 полных месяцев.

Итак, если на момент продажи квартиры была в вашей собственности больше 3 (или 5) лет, то вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Читать эту статью дальше нет смысла.

Нужно ли платить налог, если срок собственности меньше? Это зависит от суммы дохода, который учитывают при расчете налога. То есть продажной цены квартиры по договору и ее кадастровой стоимости.

Доход от продажи подаренной квартиры, облагаемый налогом

При расчете налога с продажи квартиры вашим доходом считают одну, но наибольшую величину:

• или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
• или 70 процентов от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором продана квартира. Узнать кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Кадастровая стоимость«

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности продавца меньше 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 х 70% = 2 660 000 руб.

Продажная цена подаренного имущества (квартиры), чем его кадастровая стоимость. Значит вашим доходом считают продажную цену по договору — 3 500 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 2 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 х 70% = 2 660 000 руб.

Доход, рассчитанный от кадастровой стоимости, больше. Значит вашим доходом считают 70 процентов от кадастровой стоимости — 2 660 000 руб.

При расчете налога вы можете уменьшить доход одним из трех способов:

• для всех — на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма вычета 1 000 000 руб.;
• для тех, кто получил квартиру от близкого родственника — на расходы дарителя по покупке подаренной вам квартиры, которые они подтверждены документально;
• для тех, кто получил квартиру не от близкого родственника и заплатил налог с ее кадастровой стоимости — на сумму дохода с которого был уплачен налог на доходы.

Применять несколько способов в отношении одной и той же квартиры нельзя. Например, уменьшать доходы от продажи подаренной недвижимости сперва на вычет, а потом на расходы по покупке квартиры дарителем.

Остановимся на каждом из этих способов подробней.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

При расчете налога доход от продажи квартиры можно уменьшить на налоговый вычет — 1 000 000 руб. Об этом сказано в статье 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Цитата:

• Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты»
• 1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
• в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, … не превышающем в целом 1000000 рублей

Этот способ вправе использовать все.

Если доход равен или меньше суммы вычета налог платить не надо. Если больше, то его нужно заплатить с суммы превышения по ставке 13 процентов. Декларацию по налогу на доходы вы обязаны подать в инспекцию в любом случае. Вне зависимости от того нужно вам платить налог или нет.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают договорную цену.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. При расчете налога доход уменьшается на налоговый вычет. Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:

3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

С него причитается налог в размере:
2 500 000 руб. х 13% = 325 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 325 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 950 000 руб. При расчете налога доход уменьшается на налоговый вычет. Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:

950 000 — 1 000 000 = 0 руб.

В данной ситуации вычет больше дохода. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Доходы минус расходы дарителя

Этим способом вправе воспользоваться только те, кто продает квартиру, полученную в дар от ближайшего родственника. Напомним, что перечень лиц, которых считают ближайшими родственниками есть в статье 14 Семейного кодекса. А стоимость полученных от них квартир в дар налогом на доходы не облагают.

По статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса (цитата):

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке … дарения налог … не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы … (дарителя) на приобретение этого имущества…

Документами, которые подтверждают расходы дарителя на покупку квартиры, являются:

• договор купли-продажи квартиры (или договор долевого участия, если квартира покупалась в новостройке);
• платежные документы на перечисление денег или расписки продавца, подтверждающие оплату квартиры дарителем при ее покупке.

Если доход от продажи равен или меньше расходов, то налог платить не надо. Если больше, то его нужно заплатить с суммы превышения по ставке 13 процентов. Декларацию по налогу на доходы нужно сдать в инспекцию в любом случае. Нужно платить налог по сделке или нет, не важно.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения от ближайшего родственника. На момент продажи она находилась в собственности меньше 3-х лет.

Продажная цена квартиры по договору больше, чем 70 процентов от ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают договорную цену. Она составила 3 500 000 руб.

У продавца есть документы, которые подтверждают расходы дарителя на покупку этой квартиры.

Ситуация 1
При расчете налога доход уменьшается на расходы дарителя по покупке этой квартиры. Сумма расходов — 2 850 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 500 000 — 2 850 000 = 650 000 руб.

С него причитается налог в размере:
650 000 руб. х 13% = 84 500 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, которая была подарена, в сумме 84 500 руб.

Ситуация 2
При расчете налога доход уменьшается на расходы дарителя по покупке этой квартиры. Сумма расходов — 4 320 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 500 000 — 4 320 000 = 0 руб.

В данной ситуации расходы больше доходов. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Доходы минус стоимость квартиры

Этот способ применим лишь в ограниченных ситуациях. А именно когда вы получили квартиру в дар не от близкого родственника, указали в декларации доход (кадастровую стоимость полученной квартиры) и заплатили налог на доходы.

При продаже такой квартиры вы вправе уменьшить полученный доход на ту сумму, которая была задекларирована при получении квартиры и с которой был уплачен налог на доходы.

Пример
В 2021 году была получена квартира в подарок от двоюродного брата (не считается близким родственником). На момент получения кадастровая стоимость квартиры составила 4 560 000 руб. По итогам 2021 года в декларации по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) была указана кадастровая стоимость квартиры. С нее начислен налог на доходы в сумме:

4 560 000 руб. х 13% = 592 800 руб.

Налог был перечислен в бюджет 15 июля 2022 года.

В 2024 году эта квартира продается. На момент продажи она находится в собственности продавца менее 5 лет. Поэтому у него возникает доход, облагаемый налогом. Продажная цена квартиры по договору выше, чем 70 процентов ее кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывается договорная цена.

Ситуация 1
По договору цена квартиры 5 300 000 руб. при расчете налога доход уменьшается на стоимость квартиры, которая была задекларирована в 2021 году (4 560 000 руб.). Доход, облагаемый налогом, составит:

5 300 000 — 4 560 000 = 740 000 руб.

Налог на доходы, который нужно заплатить в бюджет, составит:
740 000 руб. х 13% = 96 200 руб.

В 2024 году вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 96 200 руб.

Ситуация 2
По договору цена квартиры 3 900 000 руб. при расчете налога доход уменьшается на стоимость квартиры, которая была задекларирована в 2021 году (4 560 000 руб.). Доход, облагаемый налогом, составит:

3 900 000 — 4 560 000 = 0 руб.

В данной ситуации задекларированная стоимость квартиры больше доходов. Поэтому считается, что доход, облагаемый налогом, равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля 2025 года).

Налог на подаренную квартиру при продаже: схема расчета

1. Вот схема действий, которая поможет быстро решить, как платить налог на доходы при продаже квартиры, полученной по дарению.
2. 
3. Портал «Ваши налоги»
   2021

Что выгоднее подарить или продать долю в квартире, как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей продажей

1 568 просмотров

Закон предусматривает несколько способов отчуждения имущества. Самые распространенные из них – продажа/дарение. Оба варианта имеют свои сильные и слабые стороны. Рассмотрим основные различия между договором дарения/купли-продажи.

Особенности дарственной

Отличительная черта данного способа отчуждения имущества – безвозмездность. То есть передача жилья выгодополучателю осуществляется без оплаты стоимости имущества. Расходы, которые несет одариваемый субъект, могут быть связаны исключительно с оформлением сделки. Например, нотариальным удостоверением соглашения и последующей регистрацией права.

Также дарственная не может содержать каких-либо встречных требований к выгодополучателю. Иначе договор может стать объектом оспаривания в будущем.

Еще одной особенностью дарственной является разделение налоговых обязательств между родственниками и посторонними лицами. Заключение сделки между членами семьи подразумевает освобождение от уплаты НДФЛ. Тогда как третьи лица обязаны платить налог. Льгота предоставляется при наличии подтверждающих бумаг.

Дарственная на часть жилья требует нотариального удостоверения. Сотрудники Росреестра проверят наличие удостоверительной надписи. Ее отсутствие будет поводом для отказа в регистрации права.

Если жилье находится в совместной собственности нескольких граждан, то дарителю придется выделить свою часть или получить согласие остальных участников. Резолюция не требуется, если сделка оформляется между двумя владельцами квартиры. Например, муж дарит часть жилья жене.

После оформления дарственной и последующей регистрации права имущество становится единоличной собственностью выгодополучателя.

Расходы

При оформлении дарственной участники сделки несут определенные издержки. Сумма сбора – 0,5%. Налоговая ставка рассчитывается исходя из цены отчуждаемого имущества. Минимальный размер налога – 300 руб. Максимальная ставка – 20 тыс. руб.

Плательщик определяется по договоренности сторон. Обычно им выступает выгодополучатель.

Нотариус производит расчеты суммы сбора на основании отчета о рыночной стоимости имущества или кадастровой справки. Оценка отчуждаемого жилья делается обычно накануне оформления дарственной.

Услуги нотариуса стороны соглашения оплачивают отдельно. Причем сумма издержек отличается по регионам. Средняя ставка – 5 тыс. руб. Точную сумму можно узнать у нотариуса в день сделки.

Еще одной статьей расходов является регистрация имущественных прав. Если часть помещения находится в многоквартирном доме, то правообладатель платит 200 руб. При регистрации права на целый объект сумма сбора – 2 тыс. руб.

Налоги

Один из основных сборов на территории страны – НДФЛ. Ставка налога для резидентов РФ составляет 13%. Нерезиденты обязаны платить 30%. Выгодополучателем при заключении дарственной является одариваемый субъект. Следовательно, налоговые обязательства ложатся на него.

Произвести оплату НДФЛ необходимо до 30 апреля будущего налогового периода. Одновременно подается налоговая отчетность в ФНС.

Кто освобождается от уплаты налога? Налоговая льгота распространяется на граждан, которые являются родственниками между собой. Например, если глава семьи дарит часть квартиры супруге или ребенку. Аналогичное правило действует при сделках между бабушкой и внуком. Подобные сделки не облагаются НДФЛ.

Сроки

Закон не регулирует срок оформления договора. Подобные решения участники сделки принимают самостоятельно. Исключение – право собственности на отчуждаемый объект возникло в результате использования материнского капитала.

Дарителю дается шесть месяцев с момента наступления обстоятельств, которые привели к возникновению прав на жилье. Например, перечисление денег продавцу или выплата остатка суммы по договору купли-продажи.

Второй вариант применяется по сделкам с рассрочкой платежа.

Плюсы и минусы

Преимущества дарственной:

1. Стоимость оформления. Ставка госпошлины составляет всего 0,5% от цены объекта.
2. Освобождение от уплаты НДФЛ. Например, если сделка совершается между членами семьи.
3. Одностороннее расторжение договора допускается в исключительных случаях. Некоторые из них отображаются в соглашении, Например, наступление кончины выгодополучателя, раньше, чем умрет даритель. Еще одна причина – внезапное ухудшение материального положения дарителя.
4. При разводе подаренное жилье не делится между супругами. Поэтому для одариваемого субъекта такой вариант предпочтительнее.

Недостатки договора дарения:

1. Сделка является безвозмездной. Даритель не получает ничего взамен.
2. Владелец утрачивает право собственности на жилье. Выгодополучатель становится владельцем имущества с момента внесения данных в ЕГРП. Процедура переоформления документов обычно занимает семь дней.
3. Уплата НДФЛ. В отличие от членов семьи посторонние лица не освобождаются от налоговых обязательств. Резидентам предстоит заплатить 13% налога. Для нерезидентов ставка увеличивается до 30%.
4. Дарственную можно отменить или признать недействительной по разным причинам. Обычно одна из них указывается в соглашении.

Особенности договора купли-продажи

Данный способ отчуждения жилья происходит на платной основе. Продавец передает покупателю часть квартиры, а тот оплачивает ее стоимость. Договор требует нотариального удостоверения. Расходы стороны обычно делят пополам.

Еще одна особенность договора – продавец освобождается от налоговых обязательств. При условии, что жилье находится в его собственности свыше трех лет.

Если имущество пребывает в общей собственности нескольких граждан, то продавец должен первоначально предложить выкупить свою часть остальным совладельцам.

Условия сделки должны быть такими же, как при продаже жилья третьим лицам. Предложение о выкупе части квартиры направляется через нотариуса. Совладельцам дается ровно месяц для принятия решения.

По истечении срока собственник может продать жилье третьим лицам.

После оформления сделки и последующей регистрации права помещение переходит в собственность покупателя. Однако если он состоит в браке, то имущество становится совместной собственностью супругов.

Расходы

При оформлении сделки стороны соглашения несут определенные издержки. Сумма сбора – 0,5%. Она рассчитывается исходя из цены отчуждаемого объекта. Минимальный ставка – 300 руб. Максимальная сумма – 20 тыс. руб.

Принцип расчета суммы сбора такой же, как при оформлении дарственной. Оценку имущества нужно провести до фактического заключения договора.

Нотариальные услуги участники сделки оплачивают отдельно. Средняя ставка по стране – 5 тыс. руб. Конечную сумму издержек можно узнать у нотариуса.

Дополнительная статья расходов – регистрация имущественных прав. Тарифы такие же, как при оформлении доли квартиры по договору дарения.

Сократить расходы покупатель может путем использования имущественного вычета. Детали о его применении можно узнать на сайте ФНС.

Налоги

При отчуждении имущества налогоплательщик получает определенную материальную выгоду. Она выражается в стоимости реализованного имущества. Подобные сделки облагаются НДФЛ. Ставка налога для резидентов составляет 13%, нерезидентов – 30%. Произвести оплату сбора нужно до 30 апреля будущего года. Дополнительно налогоплательщику предстоит подать декларацию.

Одновременно закон содержит исключение. От уплаты НДФЛ освобождаются граждане, которые владеют недвижимым имуществом свыше трех лет. Правило распространяется на следующие виды недвижимости:

1. Унаследованное имущество.
2. Приватизированное жилье.
3. Имущество, полученное по договору пожизненного содержания.

Для остального имущества минимальный срок владения – пять лет (ст.217.1 НК РФ). Правило об освобождении от уплаты налога не зависит от степени родства.

Что касается налоговой отчетности, то она подается независимо от наличия/отсутствия льготы при заключении договора.

Сроки

Законодательство не регулирует срок оформления договора. Подобные решения стороны соглашения принимают самостоятельно. Однако при отчуждении части квартиры есть один нюанс.

Владелец имущества вначале должен предложить выкупить свою долю остальным совладельцам. Для принятия решения им дается месяц. Заключать договор можно только по истечении указанного срока. Исключение – досрочный отказ от права выкупа.

Соответствующее решение должно подтверждаться письменным заявлением сособственника.

Плюсы и минусы

Преимущества договора:

1. Возможность заключения предварительного соглашения.
2. Стоимость оформления. Размер госпошлины составляет всего 0,5% от стоимости жилья.
3. Освобождение продавца от уплаты НДФЛ. Например, если отчуждаемое имущество принадлежит ему более трех лет.
4. Возможность получения имущественного вычета. Порядок/сроки его предоставления определяются ст.220 НК РФ. Детали нужно уточнять в ФНС по месту жительства.
5. Одностороннее расторжение сделки бывает крайне редко. Одно из оснований – обман покупателя или невыплата всей стоимости жилья. Например, при оформлении договора с рассрочкой платежа.

Недостатки договора:

1. Продавец обязан предложить отчуждаемое имущество остальным совладельцам. И только после их отказа он может продавать его третьим лицам.
2. Уплата НДФЛ. Например, если отчуждаемое имущество находится в собственности гражданина менее трех лет.
3. При разводе купленное в браке имущество подлежит разделу между супругами.

Сравнение двух видов договоров

В таблице представлены различия между двумя видами соглашений:

Основание для сравненияДоговор купли-продажиДарственная

Участники сделки	Продавец/покупатель	Даритель/выгодополучатель
Форма соглашения	Письменная	Письменная
Нотариальное удостоверение	Обязательно	Обязательно
Предмет соглашения	Отчуждение имущества в собственность другому человеку за конкретную цену	Безвозмездная передача жилья в собственность другому человеку
Объект сделки	Часть квартиры (местонахождение, общая/жилая площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер)
Права/обязанности сторон	Перечень широкий	Перечень значительно уже
Ответственность за нарушение обязательств	Неустойка, штраф или начисление процентов за пользование чужими деньгами	Отсутствует
Обязательные условия	Ссылка на наличие/отсутствие обременений/арестов Данные о лицах, за которыми сохраняется право пользования комнатой Информация о правоустанавливающих бумагах на часть квартиры Ссылка на проведение регистрации права
Регистрация права собственности	Обязательно. Правообладателю нужно обращаться в Росреестр. Размер госпошлины и список документов практически одинаков в обоих случаях. Процедура осуществляется в рамках с ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015
Акт приема-передачи	Обязателен	Не обязателен
Налогообложение	Продавец платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки	Выгодополучатель платит НДФЛ. Расчет делается исходя из стоимости сделки
Налоговые льготы	Продавец не платит НДФЛ. Основание – имущество принадлежит ему более трех лет. Покупатель вправе воспользоваться налоговым вычетом	Выгодополучатель не платит НДФЛ. Основание – сделка совершается между членами семьи

Что сложнее расторгнуть

Оспорить можно практически любое соглашение. При наличии надлежащих доказательств суд может признать недействительным как дарственную, так и договор купли-продажи. Абсолютной гарантии в стране не существует.

Отмена дарственной допускается по причине недееспособности дарителя, существенного ухудшения его материального положения, или совершенного в отношении него преступления. Например, если владелец подаренного имущества скончался от нанесенных ему побоев сто стороны одариваемого субъекта. Подобное явление не редкость в семьях.

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если ущемлены права совладельца, малолетнего ребенка или он прикрывает иную сделку. Существуют и другие основания для оспаривания соглашения. Например, если покупатель оплатил, лишь часть стоимости жилья.

Рекомендации

Чтобы решить, как лучше оформить долю в квартире – дарственной или куплей-продажей, необходимо исходить из конечного интереса. Если владелец пытается уйти от налогообложения, то выгоднее оформить договор дарения доли квартиры.

Например, если сделка совершается между родственниками. Такой маневр удобен при наследовании имущества. Владельцу не нужно ждать три года. Он сразу освобождается от уплаты НДФЛ.

Однако мнимые или притворные сделки довольно часто являются предметом судебных разбирательств.

Пример. Владелец части квартиры решил продать ее дальнему родственнику. Однако он вскоре узнал о невозможности заключения такой сделки. Приоритетное право выкупа принадлежало остальным двум совладельцам. Мужчина не хотел предлагать помещение им на продажу. Так как знал, что его часть выкупит один из них.

Он решил пойти на хитрость и оформил дарственную. Совладелец обратился в суд. Он требовал признать сделку недействительной и перевести на него права/обязанности покупателя. Под страхом уголовной ответственности одариваемый субъект признался, что выплатил деньги за часть квартиры. Договор дарения был признан недействительным.

Договор купли-продажи выгоднее заключать по истечении трехлетнего периода владения жильем. Расходы по сделке практически такие же, как при дарении.

Если владелец переживает, что может остаться на улице после оформления дарственной, тогда ему лучше сделать завещание.

При отчуждении жилья третьим лицам можно заключить договор купли-продажи. Впрочем, владелец вправе оформить и дарственную. При условии, что сделка действительно безвозмездная.

При выборе способа отчуждения жилья нужно исходить из конечной цели, которую преследует владелец. Если необходимо подарить имущество родственнику, то достаточно оформить дарственную.

Если стоит вопрос о продаже жилья и получении его стоимости, тогда оптимальным вариантом является договор купли-продажи. Детали каждой сделки описаны выше.

Если требуется дополнительная консультация юриста, то можно подать заявку через форму обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как подарить долю в квартире: родственнику, несовершеннолетнему и другие случаи

В этой статье расскажем:

• как подарить долю в квартире;
• чем отличается дарение малолетнему лицу;
• возможно ли отчуждение части прав на ипотечную жилье;
• какой размер налога на часть собственности, полученную в подарок.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 292 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Можно ли подарить долю в квартире

Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.

Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.

ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.

В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:

• даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
• запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
• квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
• получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.

Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.

Какую минимальную долю можно дарить

Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества.

В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю.

Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле.

Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.

Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.

Как подарить долю близкому родственнику

1. При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.

2. Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:

• паспортные данные сторон;
• месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
• технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
• часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).

1. В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
2. Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:

• свидетельство о праве на долю собственности;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.

1. Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
2. Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
3. После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.

Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку

1. Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
2. Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей.

   Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.

3. С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.

4. Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
5. Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
6. Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия.

   Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.

Как подарить долю квартиры жене

Супруг может подарить второму свою часть собственности. Если при дарении другому лицу, требуется согласие мужа или жены, то для отчуждения своего права (или его части) в пользу супруга, такое разрешение не требуется. Семейный кодекс РФ (ст.34, 36), отмечает, что подаренное имущество полностью переходит в собственность получателя и не делится при разводе как совместно нажитое.

Отчуждение права в пользу супруги также проходит на основе акта дарения и подлежит ряду обязательных процедур, описанных выше.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.37) отмечает, что любое отчуждение имущества клиентом банка возможно:

• с письменного разрешения на это финансовой организации, которая выдавала ипотечный кредит;
• если условия передачи прав отмечены в ипотечном договоре или в закладной.

Поэтому прежде чем составлять дарственную, обратитесь в банк и уточните, возможно ли вам передать часть своих прав на ипотечную квартиру.

Можно ли отказаться от дарения?

1. Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
2. Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.

3. Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
4. Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.

5. Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.

Размер налога при передаче доли в собственность

Подарок близкому родственнику не облагается налогом. Для других лиц размер пошлины определяется на основании информации, предоставленной собственниками жилья, кадастровыми органами.

Предметом налогообложения является рыночная стоимость сделки. Сумма налога исчисляется согласно подаренной части от стоимости всего жилья по ставке 13%. Если получателем доли является иностранец или гражданин-нерезидент, то сумма налога будет увеличена до 30%.

• Юридическая помощь по вопросам дарения имущества