Купить земельный участок без межевания можно. Это означает, что вы покупаете землю, которая имеет определенную площадь и адрес, однако не имеет границ.
Фактически, это земля без координат, а значит у нее нет установленного точного местоположения.
Соответственно, покупая такой земельный участок, можно столкнуться с трудностями как юридического характера, так и со спорами с соседями по поводу земли.
Привлекательным моментом является то, что обычно земельные участки без межевания продаются по более выгодной цене, нежели участки с установленными границами. О рисках такой покупки дальше в статье.
Риски при покупке земельного участка без межевания
Как было сказано выше, покупка участка без проведенного межевания может сопровождаться определенными рисками.
Во-первых, вы покупаете «кота в мешке». Если участок не отмежеван, то его границы не внесены в ЕГРН. Это означает, что форма и площадь земельного участка могут отличаться от того, что указано в старых документах на землю.
Предположим, что вы покупаете участок в СНТ площадью 6 соток стандартной прямоугольной формы без межевания.
По факту оказывается, что участок меньше, чем 6 соток по площади, форма отличается от прямоугольной, и вообще, забор сильно сдвинут к дороге, что нарушает документы планировки территории садоводства. Такие ситуации встречаются достаточно часто в практике кадастрового инженера.
Также при отсутствии межевания может возникнуть ситуация с ошибками в местоположении самого земельного участка. По старым документам он может находиться в одном месте, а по факту – в другом.
Так происходит вследствие ошибок в документах, например, в цифрах или обозначениях улиц, проездов и т.д.
При проведении процедуры межевания кадастровый инженер производит сверку всех документов и определяет фактическое местоположение земельного участка.
Кроме этого, при межевании происходит согласование границ с соседями смежных земельных участков. При покупке участка без межевания вы можете быть ущемлены в правах на него, поскольку границы участка не установлены в законном порядке – в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка.
Поэтому велика вероятность, что недобросовестные соседи могут воспользоваться частью вашей земли, а при дальнейших разбирательствах придется обращаться в суд для разрешения конфликта.
Добросовестные же соседи могут сразу напомнить вам о том, что межевание необходимо произвести, и посоветуют обратиться к кадастровым инженерам, например, в Службу Согласований.
Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?
Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.
Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.
Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо.
Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно.
Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.
Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами.
Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий.
Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы.
Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.
Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?
Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.
Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания.
Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого.
К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.
Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса.
Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка.
От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.
Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно.
Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание.
Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.
Можно ли арендовать земельный участок без межевания?
Арендовать земельный участок без межевания можно, однако здесь стоит упомянуть о некоторых важных моментах. Во-первых, важен срок договора аренды. Если вы собираетесь арендовать земельный участок на срок больше 1 года, то потребуется государственная регистрация договора аренды в Росреестре.
Поэтому, чтобы этого не делать, многие арендодатели заключают договор на 1 год и не регистрируют сделку. В таком случае отсутствие межевания земельного участка никак не помешает взять его в аренду.
Однако следует помнить, что, взяв в аренду участок без межевания, вы не знаете, где точно у него находятся границы и случайно можете нарушить права смежных землепользователей.
При аренде части земельного участка действует также правило 1 года, однако здесь в случае долгосрочной аренды больше 1 года межевание земельного участка потребуется в обязательном порядке с выделением части земельного участка и постановкой ее на кадастровый учет.
Как вступить в наследство на земельный участок без межевания?
Вступление в наследство осуществляется в 6-месячный срок после даты кончины человека. Соответственно, если вам передают по наследству земельный участок, который имеет кадастровый номер и определенную площадь, то происходит переоформление права собственности на лицо, вступившее в наследство.
Главное, чтобы земельный участок стоял на учете в ЕГРН, тогда его можно будет передать по наследству. Межевание земельного участка в таком случае рекомендуется провести, чтобы исключить споры по поводу границ, фактического использования вашего земельного участка и возможные разбирательства с соседями.
В случае наследования земельного участка вам может быть выдано свидетельство о праве на наследство по закону (рис. 1):
Рис. 1. Образец свидетельства о праве на наследство
Сохраняется ли право собственности, если межевание не проведено?
Конечно, сохраняется. Если у вас есть правоустанавливающий документ на земельный участок, то вы им владеете на том праве, которое указано в документе (право собственности, пожизненного наследуемого владения и т.д.). В таком документе указывается местоположение вашего земельного участка, его кадастровый (условный) номер и декларированная площадь (рис. 2).
Рис. 2. Первая страница свидетельства о праве собственности на землю
Однако наличие данного документа не означает, что ваше право собственности зарегистрировано. Часто бывают ситуации, что земельный участок имеет кадастровый номер и состоит на учете в ЕГРН, однако сведений о собственнике в ЕГРН нет. Проверить это можно, заказав выписку из ЕГРН на земельный участок.
В случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо это сделать – подтвердить, что именно вы являетесь собственником конкретного земельного участка.
Вместе с регистрацией права собственности обычно выполняют работы по межеванию земельного участка (уточнению его границ). Эти две процедуры (государственный кадастровый учет изменений и государственная регистрация прав) проходят одновременно в Росреестре.
За таким комплексом процедур вы можете обратиться к кадастровому инженеру, например, в Службу Согласований.
Можно ли поставить на кадастровый учет здание при отсутствии межевания земельного участка?
Руководствуясь многолетним опытом, можно сказать, что такое практически невозможно. Случалось, что Росреестр ставил на кадастровый учет дома при отсутствии межевания земельного участка, однако это были единичные случаи.
На самом деле, если у вас не проведено межевание и не уточнены границы земельного участка, то не понятно, где он расположен конкретно, т.к. в ЕГРН отсутствуют координаты границ земельного участка. Поэтому, если не понятно, где расположен земельный участок, то и не понятно, к какому земельному участку относится ваш дом.
А дом, вернее, здание является объектом недвижимости, т.е. такой вещью, которая прочно прикреплена к земле (поэтому и название «недвижимость»).
Соответственно, в случае отсутствия межевания земельного участка не получится поставить дом на кадастровый учет. Прежде всего необходимо установить границы вашего земельного участка и внести эти сведения в ЕГРН с помощью кадастрового инженера. Только после успешной постановки границ земельного участка на учет Росреестр поставит ваш домик на кадастровый учет.
Нужно ли проводить межевание при наличии кадастрового паспорта?
Кадастровый паспорт – это документ, в котором содержатся сведения о характеристиках объекта недвижимости, которые требуются для его учета в кадастре недвижимости (рис. 3).
На данный момент данный термин федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» исключен из обихода – вместо него появились понятия «выписка из ЕГРН», «межевой план» и «технический план».
Выписка из ЕГРН представляет собой документ, в котором представлены характеристики объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах, о частях и т.д.
Межевой и технический планы представляют собой пакеты документов, на основании которых проводится кадастровый учет объекта недвижимости – они содержат сведения исходно-разрешительной документации, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, координаты характерных точек границ земельного участка либо контура объекта недвижимости, сведения об основных характеристиках и т.д.
Рис. 3. Пример первой страницы кадастрового паспорта земельного участка
В вашем случае, скорее всего, речь идет о выписке из ЕГРН, которая до 2015 года называлась кадастровым паспортом (рис. 4).
Обратите внимание на сведения о границах вашего земельного участка – если в кадастровом паспорте прописаны координаты характерных точек его границ, то межевание проводить не требуется (рис. 5).
Однако, даже в случае наличия координат в кадастровом паспорте земельного участка, их точность может не соответствовать точности определения точек границ.
Например, координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью +/-0,2 м, а согласно законодательству для категории земель вашего земельного участка, требуемая точность составляет +/-0,1 м. Зачастую бывает так, что границы земельного участка вообще не установлены, а значит, в ЕГРН отсутствуют сведения о них. В таком случае необходимо обязательно проводить межевание, чтобы внести координаты точек границ земельного участка в ЕГРН.
Рис.. 4. Пример первой страницы выписки из ЕГРН на земельный участок
Рис. 5. Пример страницы выписки из ЕГРН с координатами характерных точек границ земельного участка
Законодательство по данной тематике:
- Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90″Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»;
Можно ли продать дачу без межевания в 2020 году?
Прежде чем продать дачу, надо задуматься о том, все ли необходимые документы есть на руках. Часть из них потребует времени на оформление (например, получение кадастрового плана), другая часть вызовет сомнения в необходимости. Одним из таких спорных вопросов при продаже дачи в 2020 году стало межевание границ. Надо или не надо? Попробуем ответить на этот вопрос.
Содержание статьи:
Что такое дача?
Дачей называют комплекс из двух элементов: земельного надела и построек на нем. Используют такой объект для отдыха и выращивания сельскохозяйственной продукции для себя (то есть не на продажу). Когда задается вопрос, можно ли продать дачу без межевания, речь идет именно о земельном участке.
Хотя, не стоит забывать, что даже при наличии межевания препятствием к продаже могут стать совсем другие факторы:
Садовый дом не введен в эксплуатацию.- Капитальная постройка (жилой дом) построена самовольно.
- Земельный участок не предназначен для возведения строений (то есть это огородный участок) и прочее.
Поэтому, анализируя возможность продажи, следует обратить внимание на все составные части дачи, законность их создания и использования.
Кадастровый учет и межевание
Какова взаимосвязь продажи, кадастрового учета и межевания?
Продажа дачи – это сделка, в результате которой право собственности на дачу переходит к другому человеку. Сам переход прав требует государственной регистрации. При этом параллельно переходит право на участок и право на те капитальные объекты, которые на нем построены.
Безусловно, что жилой дом, построенный на дачном участке, и межевание – понятия несовместимые, так как к строениям предъявляются иные требования (пригодность к проживанию, состояние коммуникаций, законность возведения и прочее).
Иная ситуация складывается в отношении того земельного надела, что признан дачным. Исходя из ст.37 ЗК РФ объектом продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет предполагает внесение данных об объекте в единую информационную систему – ЕГРН.
Это сведения о:
местоположении дачи;- границах надела (межевание);
- категории земли;
- правах на дачный участок (право собственности, аренды);
- площади дачи;
- кадастровом номере;
- правах третьих лиц (залогах, сервитутах);
- иных моментах (спорах, арестах и прочего).
Как видим, межевание – один из элементов кадастрового учета. Это установление границ участка при помощи специальной процедуры. Обследование, замеры, согласование с соседями – всем этим занимаются кадастровые инженеры по инициативе заявителя.
В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.
Важно! Межевание осуществляется только по заявлению собственника. Его отсутствие – не причина в отказе регистрации сделки.
Варианты продажи дачи
Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности
В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.
Вариант 2: Земля и постройки на ней принадлежат одному лицу
В этом случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ обязует продать оба элемента недвижимости. Дачный участок можно будет продать без межевания в 2020 году при условии, что нет споров о границах с соседями. Все риски о дальнейших уточнениях дачной зоны будет в этом случае нести покупатель.
Во избежание разногласий с соседями лучше заказать межевание, чтобы не доводить до суда.
Обратите внимание! Межевание – гарантия покупки реального участка. Поэтому отсутствие границ отрицательно сказывается на цене дачного участка и защите прав собственника.
Когда межевание необходимо?
Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию, что продавец хочет продать не весь участок, а только его часть.
В этом случае единый дачный массив делится на два участка. Такая процедура требует обязательного межевания перед продажей.
И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.
Другой вариант, когда собственников дачи – двое. И они хотят выделить свои доли. Здесь применяется норма статьи 13 закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: собственник должен заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания (п.4).
Выделив свою долю, можно будет ее продать. В этом случае дачный участок на момент продажи уже будет иметь четко закрепленные границы.
Важно! Продажа дачи без межевания допустима только в существующем виде. Любые изменения площади, конфигурации участка, судебные споры потребуют прохождения процедуры разделения границ.
Продать дачу в 2020 году без межевания, конечно, можно. Но лучше все-таки потратить время и подготовить все необходимые документы.
Это выгодно продавцу дачи по следующим причинам:
- Четко определена граница участка и в случае споров с соседями проще отстоять свои права.
- Цену такой дачи можно увеличить за счет полного комплекта документов.
- Без межевания покупатель не сможет оформить ипотеку.
Лучше законно оформить границы дачного участка, чем потом участвовать в судебных разбирательствах.
Видео сюжет расскажет об изменениях в законе про межевание участков в 2020 году
Можно ли купить участок без межевого плана? Как законно оформить сделку и купить участок без межевания?
Несмотря на вступившие в силу в 2018 году уточнения к законам о регистрации недвижимости и другим нормативным актам, собственники не спешат проводить документальное фиксирование границ своих земельных владений. Рассмотрим, можно ли оформить сделку и стать собственником участка без межевания.
Правила заключения сделок с землей
К земле, с которой можно совершать операции по купле-продаже без межевания, относят участки с оформленным правом собственности.
На примере переоформления владения в СНТ разберемся, как продать земельный участок без межевания. Если у собственника есть свидетельство о праве собственности он может продать свой участок, однако подходить к такой сделке следует с большой осторожностью.
В первую очередь можно проверить право собственности на надел при помощи сервиса Росреестра (в электронном виде) или при получении выписки в МФЦ (в бумажном виде). Выписка ЕГРН содержит информацию о собственнике, площади, кадастровой стоимости, целевом назначении земли. В отношении границ участка будет стоять пометка об их отсутствии.
Далее продавец встречается с покупателем у нотариуса либо без него для подписания договора, получения задатка или оплаты в полном объеме. После этого в регистрирующие органы подаются документы о переходе права владения к новому собственнику.
Продать участок без межевания
На сегодняшний день продать участок без межевания возможно, но все чаще нотариусы отказываются проводить подобные сделки. Еще более осторожны покупатели, ведь они знают, что не оформленные границы могут повлечь массу проблем. Поэтому у риелторов, земли без уточнения границ остаются не проданными намного дольше, чем аналогичные, но с проведенными кадастровыми работами.
До 2018 года власти заявляли о невозможности сделок без межевания. Данное постановление воспрепятствовало бы сразу множеству уже начатых сделок и навело бы хаос на всем рынке недвижимости. Было решено отложить еще на какой-то срок эту процедуру. Когда она будет действовать пока не ясно.
Когда межевание участка обязательно
Имеются законодательно оформленные нормы, когда без установления границ земельного надела невозможно обойтись. К ним относятся:
- увеличение участка,
- существование претензий к границам у соседей,
- желание произвести раздел.
В остальных случаях можно не проводить уточнение кадастровых границ участка и его площади, но при этом иметь в виду существующие риски, в том числе судебного порядка.
Бесплатная консультация
+7-495-720-68-84
Как купить участок без межевания
После изучения правоустанавливающих документов на землю покупатель заключает с продавцом нотариальный или в простой письменной форме договор купли-продажи. Далее оплачивает в зависимости от договоренности задаток или всю стоимость надела.
После этого оба участника сделки обращаются в органы Росреестра или отделение МФЦ с заявлениями, квитанцией об уплате пошлины, договором, выпиской ЕГРН на участок. В случае необходимости прилагаются нотариальные разрешения супругов о том, что они осведомлены и согласны со сделкой.
После рассмотрения предоставленных документов в Государственный реестр вносится соответствующая запись о новом собственнике недвижимости.
На основании всех рассмотренных вариантов очевидно – обращение в геодезическую компанию чтобы заказать межевание садового участка на сайте оправдано и целесообразно.
Осуществить продажу участка без межевания становиться все сложнее. Редкие сделки регистрируются без межевого плана.
Покупатель, даже если он готов пойти на риск, не всегда сможет найти нотариуса, который согласится зарегестрировать договор без установленных границ. Очевидно, чтот намного безопаснее обратиться к кадастровому инженеру.
В нашей компании процесс межевания возможен в самые короткие сроки – мы работаем напрямую с Росреестром.
Специалисты «Сервис Гео» имеют необходимую сертификацию для предоставления услуг по установлению координат, площади и границ владения.
После всех проведенных мероприятий новому собственнику выдается межевой план, который прошел регистрацию в Росреестре, а также выписку ЕГРН с уже установленными границами.
Завершив этап межевания земельный участок будет отображен на Публичной кадастровой карте.
Стоимость услуг
| Первичная консультация | Бесплатно |
Регистрация земельного участка без межевания в 2022 году: отменят или оставят (и существует ли вообще)?
06.05.2019
В прошлом году ходили упорные слухи о том, что в самое ближайшее время оформление земли без межевания станет невозможным. Якобы в недрах Государственной Думы уже запланирован такой законопроект и скоро ему дадут «зеленый свет». Эти слухи сподвигли некоторых доверчивых граждан в бешеном темпе закрывать начатые сделки. Юристам и нотариусам прибавилось работы перед Новым годом.
На деле все оказалось несколько иначе. Регистрация ЗУ, не прошедшего межевание, доступна и в 2022 году. Вопрос в том, насколько удобен этот вариант лично вам. В этой статье мы расскажем, каков действующий порядок оформления и почему межевание так важно.
Кому доступна регистрация земельного участка без межевания
Переживания участников рынка насчёт возможного изменения правил вполне обоснованы. Порядок «Дачной амнистии» меняется год от года, и конца этому не видно. На сегодняшний день регистрация земельного участка без межевания доступна тем, кто получил его в период до 2001 года. Среди них стоит выделить:
- дачников, отказавшихся межевать землю ввиду высокой стоимости кадастровых услуг. Нередко эта причина подкреплена наличием незаконных «прирезков» земли. Многие из них и не подозревают, что недавно вступил в силу закон, позволяющий легализовать эти «прирезки»;
- граждан, имеющих право бессрочного пользования на ЗУ. Они не могут передать свой надел по наследству, подарить или реализовать его. Участок такого типа допустимо оформить в упрощенном режиме;
- людей, купивших землю без межевания. Как правило, в таких случаях предыдущий хозяин воспользовался «дачной амнистией» и дальше решил «не заморачиваться».
Оформить землю в собственность без межевания и документов — реально! А надо ли?
Это ключевой вопрос, ответ на который лучше найти заблаговременно. Никто не запрещает оформить землю в собственность без межевания, однако отсутствие точных границ создаёт неопределённость. Причём для обеих сторон сделки:
- покупатель фактически приобретает «кота в мешке». ЗУ, границы которого не определены, в перспективе могут «наложиться» на владения соседа. В итоге вы платите за одну площадь, а получаете совсем другую, да еще и проблемы в качестве бонуса. Например, невозможность зарегистрировать построенный жилой дом;
- продавец тоже страдает — привлекательность сделки резко падает, а вместе с ней и стоимость земли. Придётся долго искать покупателей, которые решатся на подобную авантюру. Это нейтрализует преимущества в виде ускоренной процедуры оформления и отсутствия платы за межевание неопределенного ЗУ.
Что касается упрощённого порядка регистрации земли, учтите. Невозможно оформить участок в собственность, если отсутствует документ-основание. Это может быть:
- выписка из архива дачного общества;
- свидетельство;
- постановление или решение, в том числе советского образца.
Единственный выход, если бумаги утеряны и нет возможности их восстановить (архивы, между прочим, тоже горят), признать права через суд.
Узнайте точную стоимость регистрации земельного участка без межевания
Межевание защитит ваше право и территорию
Конечно, никому не хочется проходить дополнительную бюрократическую процедуру, тем более, если за неё нужно платить. Однако, игнорирование данного мероприятия сулит немалые проблемы в будущем.
Не знаете, кому доверить работу, чтоб не переплатить и переделывать потом не пришлось — обратитесь к Земельному юристу. Мы сотрудничаем с кадастровыми инженерами, чей процент ошибок и исправлений стремится к нулю. Помимо кадастровых работ мы можем предложить вам полное юридическое сопровождение регистрации прав в Росреестре.
«Земельный юрист» работает следующим образом:
- оцениваем ситуацию и составляем «дорожную карту» по решению проблемы;
- готовим комплект документов для оформления, восстанавливаем утерянные, при невозможности — обращаемся в суд за признанием прав;
- сопровождаем прохождение процедуры в Росреестре до получения выписки из ЕГРН.
Звоните нам прямо сейчас, чтобы получить более подробную консультацию применительно к вашему случаю!
С 1 января 2020 года земли без межевания нельзя будет продавать. как размежевать участок, инструкция в 5 шагов – квадратный метр
Каждый второй владелец земельного надела на территории Свердловской области в любой момент может обнаружить, что часть земли, которую он привык считать своей, вдруг отошла к соседу. Это может произойти, если участок не прошёл процедуру межевания.
Кроме того, с 1 января 2020 года земли без межевания нельзя будет продавать, дарить, завещать.
Но тот, кто решил межевать свою собственность должен помнить, что незавершённая процедура «легализации» надела может обернуться потерей квадратных метров или даже нескольких соток своей земли.
По данным Управления Росреестра по Свердловской области, на сегодняшний день в регионе прошли межевание только 52% земельных участков.
Соответственно, без межевания пока остаются 48% или 670 тысяч штук земельных участков (это не только частные наделы, но и земли под предприятиями, многоэтажками, леса и пр.).
Судя по существующим темпам проведения межевания земель, большинство этих участков не будут размежёваны до Нового года. Следовательно, операции с ними окажутся невозможными. Впрочем, ничего не помешает владельцу земли провести её межевание и после 1 января 2020 года.
И уже тогда он сможет совершать с ним любые операции. Кроме того, как замечают в Росреестре – внесение в кадастр сведений о границах участка является гарантией прав собственников, сводит к минимуму возникновение земельных споров и позволяет адекватно начислять налог на имущество.
Межевание — это определение границ земельного надела на местности и внесение точной информации о координатах и размерах участка в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также в процессе межевания уточняется расположение надела по отношению к соседним участкам. Межевание проводит кадастровый инженер.
Помимо чисто технической работы он должен опросить соседей на предмет существования претензий по границам участка. Собственникам участков следует иметь в виду, что в процессе межевания границы фиксируются в бумагах (в межевом деле).
Чтобы обозначить уточнённые границы непосредственно на земле, надо заказать кадастровому инженеру дополнительную (также платную) услугу – вынесение границ на местность.
Стоит ли покупать земельный участок без межевания
Несмотря на то, что по закону нет запрета на покупку участков без межевания, могут возникать различные проблемы. Причем это возможно даже при сделке с умным продавцом. Одной из них может стать споры с соседями.
Особенно это реально, если при оформлении участка указан неточный или несоответствующий реальному размер, в результате участок заходит на территорию соседей.
Решение проблем, касающихся проблем определения границ земельного участка, происходит лишь по итогам судебных разбирательств и требуется весьма затратная экспертиза из соответствующего ведомства.
Установленные точным образом границы земельного участка достаточно важны, ведь если покупатель в дальнейшем планирует застраивать территорию, то процедура оформления собственности на готовое жилье будет значительно проще. Кроме того, при рассмотрении порядка наследования участка межевание позволит избежать судебных споров.
Если было юридически оформлено соглашение о покупке или аренде участка, при этом не было межевания участка, то юридические последствия наступят только при появлении претензий на установленные ранее границы.
Если они возникают на участке капитального строительства, то последствиями будут несоблюдение красной линии застройки, а также требование о переносе фундаментной границы на то расстояние от межи, которое соответствует юридическим нормам.
Важно: если межевание не было произведено, то это не является причиной, согласно которой можно нарушать красную линию застройки.
При наилучшем варианте имеющиеся нарушения по наложению границ участка будет выяснено, когда будет вестись оформление недвижимости и сделок по ней. Это позволит остановить сделку, ведущуюся с нарушением закона.
Эти действия регулируются положениями федерального закона номер 122, который рассматривает процесс регистрации недвижимости и связанных с нею сделок.
Самые сложные ситуации с юридической точки зрения возникают тогда, когда земля не просто приобретена новым покупателем, но и активно им осваивается.
Судебные тяжбы по вопросу нарушения границ входят в ответственность нынешнего собственника вне зависимости от того, как возникли проблемы с кадастровыми органами.
Точно так же будет и в случае расходов, какие могут произойти по причине недостаточно компетентного отношения к правовой способности участка. Покупателю необходимо требовать, чтобы было установлено межевание. В этом случае можно предотвратить различные инциденты. Причем требовать нужно вне зависимости от регламента.
Из сказанного ранее следует, что земельный участок, юридически размежеванный, обладает большими преимуществами.
Причиной тому служит то, что оформление сделки без межевания выгодно исключительно продавцу. Он отдает решение всех проблем по межеванию покупателю, что позволяет продавцу экономить финансы и время. Однако если покупателю приглянулся такой участок без геодезических работ, то нужно ознакомиться со всеми моментами данной сделки.
Главные условия процедуры
Чтобы осуществить межевание участка, необходимо следовать действующему законодательству, а проведение процедуры доверять сертифицированным специалистам.
Важным пунктом считается составление всех документам по межеванию. Это позволит избежать неприятных последствий, а ответственность за неверное измерение или случайное наложение объектов друг на друга ляжет непосредственно на исполнителей.
Форма межевого плана:
Куда стоит обращаться
Обращаться насчет межевания следует в строительную или геодезическую фирму. Некоторые агентства недвижимости, реализующие участки, также могут предоставлять своих специалистов.
Владельцу участка необходимо убедиться в квалификации сотрудников, а также подписать договор на предоставление услуг. В документе обязательно должен значиться пункт о несении ответственности за неверные измерения.
Кроме этого, геодезистов можно пригласить из БТИ. Государственная организация внушает намного больше доверия, но при этом придется подождать некоторое время, если на проведение процедур имеется очередь.
Каков порядок
Процедура межевания предусматривает следующий порядок действий:
- обращение с заявлением в соответствующую организацию – собственник участка может составить договор на проведение работ по межеванию, а также обратиться в государственные органы с заявлением о самостоятельном проведении процедуры (возможно только при наличии необходимо образования);
- специалисты в указанное время приступают к работам;
- заключение о проведенных действиях предоставляется заявителю в качестве межевого плана;
- владелец участка с полученной технической документацией обращается в регистрационные органы.
Срок постановки на учет земельного участка достигает до 2-хмесяцев. На практике время зависит от занятости организации, времени года и очередности.
Доступные действия
При отсутствии возможности, средств, а иногда и желания для проведения процедуры межевания собственник может свободно его реализовать.
К доступным действиям с участками без межи относятся:
- продажа;
- сдача в аренду;
- дарение;
- обмен;
- переход по наследству.
Владелец имеет право практически на все действия, пока действует «дачная амнистия». Однако, специалисты рекомендуют все же осуществить процедуру межевания
. Это позволит избежать возможных проблем, а также поднимет в цене недвижимость при попытке ее продать.
Можно ли купить земельный участок без межевания
Покупатель в принципе может приобрести участок без проведенного межевания. При этом риск для покупателя в таком случае гораздо больший, нежели для продавца. Также могут происходить неоднозначные ситуации, касающиеся границ участка, которые потребуют разрешения через судебные заседания.
В каких случаях это возможно?
При определенных ситуациях можно приобрести участок без межевания. Условия сделки такого рода, которые обязательны к выполнению, предусматривают правоустанавливающие акты на землю помимо плана размежевания.
В данной ситуации осуществить намерение можно после предварительных переговоров с продавцом. После достижения договоренностей, можно приступать к оформлению предварительного соглашения по сделке и продаже. Нормативы статьи 429 ГК РФ рассказывают об условиях, по которым заключается договор предварительного плана.
В соответствии с ними, стороны возлагают на себя обязательства, согласно которым спустя определенный промежуток времени будет заключено основное соглашение. В основном договоре оговаривается, что передача земли будет произведена согласно условиям предварительного договора.
- Стоит ли покупать землю в СНТ?
- Обязательно ли межевание земельного участка при продаже, читайте тут.
- Образец договора купли-продажи садового участка смотрите по ссылке:
Обычно форма предварительного договора похожа на форму основного. Если стороны не станут соблюдать правила формы предварительного договора, то последний признается «ничтожным».
В том же договоре должны быть положения, какие помогают установить объект сделки, значимые условия главного соглашения. Туда нужно занести дату заключения основного соглашения. Иначе главный договор будет заключен по истечении года после заключения предварительного соглашения.
При уклонении одной из сторон от заключения соглашения основного типа, надлежит действовать, исходя из положений статьи 445 гражданского кодекса.
Обязательства, которые возлагаются предварительным соглашениям, будут прекращены, когда:
- Основное соглашение не было заключено до окончания установленного ранее срока;
- Одна из сторон не стала выступать с предложением по основному договору.
Важным условием таких сделок является межевание до того, как будет заключен основной договор.
Какие изменения вступают в силу с 2020 года?
Основные положения новых федеральных законов начнут действовать с начала 2020 года. Хотя, по сути, кроме обязательности межевания, законодательная база о земле не претерпела особых изменений. Изменился только порядок вступления и участия в дачных и садовых товариществах.
Прописка, как и прежде, возможна на участках, относящихся к определенной категории земель (с назначением ИЖС или ЛПХ). Однако перед этим требуется зарегистрировать постройку, соблюдая все нормы. Эксперты полагают, что урегулирование этого вопроса будет содержаться в дополнительных актах.
Как купить земельный участок без межевания
Стоит ли купить участок, на котором не проводилось межевания? После покупки или продажи такого участка ответственность и риски за него лежат на новом собственнике.
Когда продавец существенно понижает цену земель при продаже из-за отсутствия межевания, то покупатель может как обрести, так и потерять выгоду от сделки.
Суть такова, что межевание помогает выявить проблемы и нарушения, а также устанавливает реальные границы межевания на местности. Неприятные сюрпризы могут появиться до проведения межевания.
При покупке такого участка оформление ведется следующим образом:
- Между сторонами заключается купчая, которая заверяется у нотариуса;
- Договор после всех необходимых процедур обязательно регистрируется в МФЦ. Происходит оплата пошлины, составляется заявление на регистрацию сделки по имуществу и прикладывается необходимая документация;
- Спустя месяц покупатель обретает свидетельство о собственности плюс паспорт кадастра. Следовательно, при покупке участка без межевания вся ответственность за границы участка начинает лежать на нем.
Чтобы оформить сделку в МФЦ, необходимы:
- Паспорта обеих сторон;
- Договор в количестве 3 штук;
- От собственника – документы, свидетельствующие о собственности и устанавливающие право на участок;
- Квитанция, где указана оплаченная пошлина.
Отсутствие паспорта кадастра не мешает оформить сделку.
Если документация, касающаяся сделки по участку без межевания, оформлена по всем правилам, то это не гарантирует приобретение того объекта, какой указан в договоре. Лучше всего в такой ситуации внести в Росреестр сведения, которые укажут на проведение межевания вместе с координатами точек поворота.
Возможно ли проведение операций с недвижимостью?
Объекты недвижимости, в том числе – участки земли под домом или не застроенные и предназначенные для различных целей наделы, допускаются к участию в имущественных сделках.
Основные требования для проведения имущественных операций следующие:
- Недвижимость требуется оформить в собственность путём приватизации или иметь правоустанавливающую и право удостоверяющую документацию, полученную в результате предыдущей имущественной сделки.
- Имущество не должно быть обременено залогом.
- Если земельный участок или иной объект находится в совместной собственности – требуется солидарное участие в сделке или предоставление нотариально удостоверенной доверенности.
- Сделка оформляется официальным гражданско-правовым договором и требует регистрации в многофункциональном центре (МФЦ) или местном отделении Росреестра.
Как показывает практика, в данный регламент не входит требование по обязательному проведению межевания, при условии, что надел состоит на кадастровом учёте (о связи кадастра и межевания мы писали тут). Получается, на вопросы, можно ли продать землю без межевания и можно ли купить земельный участок без межевания, можно однозначно ответить — да.
СПРАВКА. При регистрации сделки в Росреестре, так же не требуется представление межевого дела, если участок внесён в регистрационные сведения.
Выводы
Земельный участок в статусе без установленных границ с каждым годом превращается во все большую головную боль для собственника. Даже если эта мера вынужденная, и приходится таким образом оптимизировать налоги, с этим вопросом лучше не тянуть, и сделать наконец межевание..
Согласно новому законодательству, без установления границ ЗУ, продать возможно только его долю. Любые иные сделки с неразмежеванным земельным участком (как купля-продажа, дарение, передача в наследство) невозможны пока вы не определите его границы и не задокументируете должным образом.
Новые правила по выносу границ участка в натуру
Возвести жилое строение разрешено только на землях, относящихся к категории «земли населенных пунктов», а также на сельскохозяйственных угодьях, отведенных под строительство дач. На землях ОНТ, то есть на огородах, разрешено строительство построек хозяйственного назначения.
Согласно новому закону, на садовом участке по-прежнему разрешается строить дом с целью сезонной эксплуатации. Впрочем, согласно п. 2 ст. 23, чтобы построить такой дом, требуется не только соответствие категории земель, но и согласование с генпланом муниципалитета.
Загрузка...
