Вы здесьГлавная » Публикации » Нормативная площадь помещений квартиры
- Как уже неоднократно было отмечено в наших материалах, далеко не каждую перепланировку можно согласовать, чаще всего это касается дизайн-проектов, при разработке которых не учитываются нормы и правила действующего жилищного законодательства.
- Именно поэтому разработку проекта перепланировки следуют доверять только профессионалам, которые, как никто, осведомлены в нормативах и имеют соответствующие допуски СРО, что подтверждает их компетентность в данном вопросе.
- Наряду с запрещенными мероприятиями, которые заведомо станут причиной отказа жилищной инспекции в выдаче разрешения на перепланировку, существуют также ограничения, регламентируются которые строительными и санитарными нормами и правилами.
- В перечень данных ограничений входят также нормативы касательно минимальной площади помещений в квартире, несоблюдение которых приведут процедуру согласования в тупик уже на начальном этапе.
Непосредственно регламентирующий данные ограничения СНиПы достаточно объемны.
Собственнику квартиры знать все нюансы и не обязательно, для этого есть проектные организации, однако, резюмировать информацию относительно минимально допустимой площади квартиры и помещений можно, что мы и сделали для Вашего удобства.
На сегодняшний день действуют нормы, которые распространяются на строительство многоквартирных домов. Согласно данным нормам, минимальная площадь квартиры составляет:
| Количество комнат | Минимальная площадь квартиры, кв.м |
| 1 | 28 |
| 2 | 44 |
| 3 | 56 |
| 4 | 70 |
| 5 | 84 |
| 6 | 103 |
За все время деятельности нашей организации, нам приходилось иметь дело и с пяти- и с шестикомнатными квартирами, но основная масса нашей работы все же связана с 1-3 комнатными. Поэтому более подробно остановимся на прописанных нормативах именно этих квартир.
Минимальная площадь помещений квартир:
| Количество комнат | Жилая комната, кв.м | Площадь спальни, кв.м | Кухня, кв.м |
| 1 | 14 | 8 | 6 и 5 для кухни-ниши |
| 2 и более | 16 и 9 для остальных жилых помещений | 8 | 8 и 6 для кухни-ниши |
То есть, что значит верхняя таблица:
— Для однокомнатных квартир которые находятся в социальном найме, площадь жилой комнаты не может быть меньше 14 квадратных метров.
— Для двухкомнатных (и более комнатных) квартир площадь общей (большой) жилой комнаты не может быть менее 16 квадратных метров, остальные комнаты не могут быть менее 8 кв. метров.
И ранее, жилищная инспекция трактовала это СНиП единым для всех типов квартир, так как иного не было.
То есть, когда был написан СНиП иных форм собственности не было и опираться было кроме него не на что.
Однако в последнее время наметилась тенденция к некоторым изменениям в трактовке данных норм:
В СНиПе, в внизу странцы есть звездочка * и подпись «для квартир в социальном найме» и ссылки на данный пункт мы встречаем все реже.
Теперь не редки случаи когда в квартире согласуют допустим одну жилую комнату площадью 8-9 кв, при условии что она соответствует иным нормативам: ширина комнаты не менее 2.25 метра или в комнате должно быть естественное освещение (т.е. окно) и т.д.
Отдельное внимание необходимо уделить нормативной высоте потолков квартиры. В Москве минимальная высота между напольным покрытием и потолком должна составлять минимум 2,5 м, при этом допустимая высота коридоров и прочих нежилых помещений составляет 2,1 м.
Возьмем какой-нибудь пример из нашей практики. Ниже представлены план по дизайн-проекту, который нам предоставил заказчик и листы проекта перепланировки, разработанного нашей организацией.
В изначальном варианте, согласно дизайн-проекту, перегородка между коридором (5) и жилой комнатой (2) была смещена в пользу расширения прихожей, при этом площадь жилой комнаты уменьшалась до недопустимых 7,4 кв.м.
, что не соответствует нормам СНиПов.
- Перепланировка по дизайн-проекту Наш Проект перепланировки
-
- Совместно с собственником было решено изменить план перепланировки и коридор был несколько увеличен за счет жилой комнаты (1) и жилая комната (2) превратилась в гостиную, в результате чего проект был успешно согласован.
- Более подробно с данным проектом перепланировки, Вы можете ознакомится здесь.
Подобные несоответствия в дизайн-проектах встречаютсяо очень часто, как следствие собственник тратит средства на дизайнеров, решения которых являются несогласуемыми.
Нужно понимать, что красивая картинка ещё ничего не означает, даже если Вы работаете с дизайнером, консультация опытных проектировщиков лишней не будет, а в некоторых случаях даже поможет сэкономить средства.
Наша компания предоставляет услуги по проектированию и согласованию перепланировок. Если у Вас возник вопрос по поводу «согласуемости» вашей перепланировки, бесплатную консультацию можно получить по телефонам на сайте.
Правильная студия: какой она должна быть?
Студия считается наиболее выгодным вариантом жилья на рынке первичной недвижимости, особенно в кризисные времена. И за счет сниженных ставок по ипотеке такое жилье стало доступно многим людям.
Но при этом важно понимать, что не каждая студия будет комфортной и удобной для проживания. При выборе студии следует учитывать множество нюансов, чтобы в дальнейшем не пожалеть о своем приобретении.
В этой статье мы рассмотрим важные параметры, на которые необходимо обращать внимание при покупке студии небольшого размера.
Чаще всего в новостройках массового сегмента встречаются студии, обладающие очень маленькой площадью. Самая минимальная площадь типичной студии в новостройках составляет всего 18 кв.м. Что касается максимального размера обычной студии, то, как правило, ее площадь не превышает 40 кв.м.
Однако при небольшом бюджете на покупку жилья покупателю нередко приходится останавливать свой выбор лишь на маленьких квартирах. И если человек планирует жить в студии один, то он вполне может временно пожить в студии, имеющей площадь 18 кв.м. Но если в студии планируют жить двое, то потребуется студия гораздо большего размера — не меньше 28 кв.м.
В первую очередь при выборе небольшой студии необходимо начинать с выбора формы будущего жилья. Если студия имеет несоразмерные смежные стены, нарушенную симметрию помещений и иные искажения в плане геометрии, то она будет малофункциональной и не особо комфортной для проживания, даже если при этом будет просторной.
Для начала нужно смотреть на соотношение сторон студии. В идеале в основе такой квартиры должен быть прямоугольник 4:3. Однако в реальности студии небольшой площади нередко оказываются вытянутыми и узкими. И чем меньшую площадь имеет студия в форме «пенала», тем сложнее грамотно использовать имеющееся пространство жилья. В целом оптимальной шириной квартиры считается ширина не менее 3,5 м.
Также следует избегать студий, имеющих явное нарушение геометрии (например, округлые стены, тупые либо острые углы), поскольку подобные дизайнерские идеи мешают с пользой использовать каждый квадратный метр пространства и без того маленького помещения.
Обычно студии по техническим нормам имеют всего одну выделенную санитарную зону — ванную комнату. Тогда как прочие помещения, как правило, никак не отделены перегородками между собой, хотя это возможно с гипотетической точки зрения. При подборе студии следует уделить внимание следующим зонам:
В этой зоне можно разместить либо гардероб, либо шкаф для хранения вещей. Нередко сюда ставят и стиральную машинку, если позволяет место. Но если же прихожая имеет вытянутую и узкую форму, то использовать это пространство с пользой практически невозможно. Поэтому на это тоже следует обращать внимание при выборе студии.
Самая минимальная площадь санузла — 2,9 кв.м. Но в идеале будет лучше, если ванная комната будет иметь площадь 3,2 кв.м. Тогда в ней удастся разместить не только раковину, унитаз и душевую кабину, но и поставить стиральную машину.
Желательно, чтобы кухня-гостиная имела форму правильного прямоугольника, который продольно вытянут в направлении окна. Гораздо хуже варианты студий, имеющие узкое помещение «коридорного типа» либо полностью квадратную кухню-гостиную. Поскольку в первом варианте сложно грамотно меблировать такое помещение, а во втором варианте будут трудности с зонированием.
В помещении, которое имеет форму пенала, невозможно поставить мебель друг напротив друга. В этом случае мебель необходимо будет чередовать, что будет создавать свои трудности при проходе от входной двери к единственному окну в помещении.
Что касается квадратной кухни-гостиной, то здесь будет непросто выделить отдельные зоны под кухню, зону отдыха и зону для сна, тогда как в более вытянутом помещении такие зоны можно расположить поочередно и даже разделить их перегородками либо занавесками.
Количество окон, их размеры и расположение могут сделать небольшую студию комфортной для проживания. В идеале при подборе студии лучше всего останавливать свой выбор на тех студия, в которых установлено два окна.
Поскольку у второго окна можно сделать отдельное огороженное пространство, например спальню. Однако если студия имеет узкую форму, а окна при этом находятся на одной стене и рядом, то установить перегородку будет непросто.
Лучше всего выбирать студии, у которых окна находятся на смежных стенах.
Что касается размера окон, то следует учитывать, что чем они меньше в размере, тем меньше в помещении будет дневного света, что в свою очередь будет плохо сказываться на уюте жилья. Поэтому желательно, чтобы окно было большим. Также следует учитывать и то, на какую сторону выходит окно.
Студии с окном на восток больше всего подойдет «жаворонкам», поскольку утром из него будет виден восход, но вечером в такой студии будет темно. Тогда как студии с окном на запад больше подойдут для «сов», потому что утром в таком жилье будет темно, а вечером можно будет наслаждаться закатом.
Желательно, чтобы в студии были высокие потолки, потому что они визуально могут сделать любую студию более уютной и светлой. Однако в новостройках массового сегмента редко можно найти студии с высокими потолками.
Помимо этого встречаются студии, имеющие потолки высотой от 3,5 м и даже выше. В таких помещениях можно сделать второй ярус, который можно использовать в качестве спальни или домашнего кабинета. Такое решение поможет значительно сэкономить место в нижней части квартиры и при этом с пользой использовать верхнюю часть жилья.
Также при выборе студии следует учитывать тот факт, что нередко квадратный метр студии может иметь высокую стоимость.
Поэтому прежде чем принять решение о покупке студии, следует изучить и предложения по однокомнатным квартирам, которые могут обойтись более выгодными по стоимости, нежели студия.
И если вам нужна помощь в выборе и покупке квартиры, то вы можете обратиться к специалистам компании ДОКТОР КЛЮЧ, которые смогут подобрать для вам наиболее оптимальный и выгодный вариант.
Минимальный размер жилой комнаты
Подборка наиболее важных документов по запросу Минимальный размер жилой комнаты (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Минимальный размер жилой комнаты
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 N 05АП-5480/2020 по делу N А59-6394/2018Требование: Об отмене определения о частичном удовлетворении заявления о признании незаконными действий финансового управляющего должника.
Решение: Определение изменено.
Поскольку наем жилья и оплата коммунальных услуг представляют собой часть непродовольственных услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности, необходимо признать, что соответствующие расходы уже учтены в величине установленного законодателем прожиточного минимума. Однако, в том случае, если должник претендует на содержание в размере, превышающем прожиточный минимум, соответствующие жизненные потребности должны быть подтверждены путем представления необходимых доказательств. Представление финансовым управляющим и должником договора аренды жилого помещения (квартиры, комнаты) от 02.10.2019 в отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих наличие объективных потребностей должника в несении соответствующих дополнительных расходов, таким доказательством не является.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Минимальный размер жилой комнаты
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Площадь и нормы площади жилого помещения по законодательству Российской Федерации: понятия, виды(Басос Е.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2019, NN 2, 3)
В настоящее время для жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, минимальный размер жилой площади, приходящийся на одного человека (так называемая санитарная норма), не установлен . Однако в СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные.
Актуализированная редакция СниП 31-01-2003″, утвержденных Приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр (далее — СП 54.13330.2016), установлена минимально рекомендуемая площадь квартир (без учета площадей открытых помещений, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) исходя из количества комнат в них.
Так, например, однокомнатная квартира должна быть от 28 — 38 кв. м, двухкомнатная — 44 — 53 кв. м, трехкомнатная — 56 — 65 кв. м и т.д. Кроме того, следует учитывать, что для квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов предусмотрены и минимальные размеры отдельных вспомогательных помещений (кухня — не менее 5 кв.
м) и жилых комнат (в однокомнатной квартире — не менее 14 кв. м).
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Жилое помещение по договору социального найма: общая характеристика(Басос Е.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2021, NN 1, 2)
1) общая площадь не менее законодательно определенного минимума, рассчитываемого исходя из нормы предоставления и количественного состава членов семьи (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). При этом размер нормы предоставления в ЖК РФ не закреплен и устанавливается органом местного самоуправления самостоятельно . Кроме того, в разных субъектах РФ и муниципальных образованиях отличаются не только числовые значения, но и формы выражения нормы предоставления: конкретный размер (например, 18 кв. м общей площади жилого помещения на одного члена семьи) , установление минимальной и максимальной границы (например, от 14 до 18 кв. м общей площади на одного человека) , определение только минимума (например, не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи) . Очевидно, что подход к определению нормы предоставления влияет на итоговый размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Следует отметить, что в отдельных субъектах РФ устанавливается наряду с минимальным максимально допустимый размер общей площади жилого помещения ;
Нормативные акты: Минимальный размер жилой комнаты
Нормы, правила и квартиры-студии
Популярно о том, что называют квартирами-студиями, что мешает хозяину такой квартиры произвести перепланировку и как под видом доступного жилья продают мало пригодные для жизни помещения.
Что такое квартира-студия?
Квартирой-студией называется однокомнатная квартира, в которой жилая зона не поделена капитальными стенами на две или более комнаты, но её площадь позволяет хозяину, соблюдая нормы и правила, произвести такую перепланировку, соорудив межкомнатные перегородки. Другими словами, квартира-студия — это квартира свободной планировки, жилая зона в которой имеет два или более окон и жилая площадь которой составляет минимум 24 квадратных метра.
Сегодня как на российском, так и на зарубежном рынках недвижимости преобладают также предложения о продаже малогабаритных квартир-студий или, как их ещё называют, квартир-студий эконом-класса.
В них есть совмещённый санузел, балкон или лоджия, кухня-гостиная и коридор, чаще всего не разделённые стеной.
Площадь таких квартир зачастую не превышает 25 квадратных метров, за счёт чего по сравнению с однокомнатными квартирами они имеют меньшую стоимость.
Нередко в продаже встречаются варианты двухкомнатных квартир-студий. Хотя сами продавцы интерпретируют данное определение как «двухкомнатные квартиры с кухней-студией», фактически это однокомнатные квартиры с кухней-гостиной.
На деле это всего лишь рекламный трюк, помогающий продать нежилую площадь под видом дополнительной комнаты. Площадь любых видов кухонь не входит в жилую площадь квартиры и при определении «студии» не учитывается.
То же касается и «квартир-студий» с тремя или более комнатами.
По нормам и правилам
В строительных нормах и правилах Российской Федерации определение квартиры-студии не закреплено. В связи с этим строительные компании строят «на своё усмотрение», а у покупателей квартир-студий появляется много вопросов и проблем. Например, касательно того, какую минимальную площадь должна иметь квартира-студия и в каких случаях в ней может быть сделана перепланировка.
Согласно строительным нормам и правилам (СНиП), площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 14 квадратных метров, а кухни, по самым «мягким» правилам, — 5 квадратных метров.
Согласно санитарным правилам и нормам (СанПиН), не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, из кухни и жилой комнаты. Стало быть, в однокомнатной квартире должны быть как минимум жилая комната, кухня, коридор и совмещённый санузел.
Все эти помещения должны быть разделены между собой стенами.
Также в СНиП сказано, что в жилых комнатах и кухне обязательно должен быть хотя бы один источник естественной освещённости (окно), что общая комната (гостиная) в двух- или более комнатной квартире должна быть не менее 16 квадратных метров, а площадь остальных комнат и кухни — по 8 и более квадратных метров. Так, в двухкомнатной квартире помимо кухни, коридора, санузла и комнат должно быть минимум три окна — по одному окну на комнаты и кухню.
Таким образом, абсурдно говорить о студии как о квартире свободной планировки, если в ней всего лишь один источник естественной освещённости или её общая площадь составляет менее 25-ти квадратных метров.
Сделать какую-либо перепланировку в таком помещении просто невозможно.
Собственно, и использование термина «квартира-студия» по отношению к таким «помещениям свободного назначения» неуместно, так как квартирам-студиям свойственна свободная планировка.
Для сравнения
В преобладающем большинстве студий единственными перегородками в квартире являются стены, отделяющие санузел от остальной площади квартиры.
В этом случае комната, кухня и коридор составляют единое пространство, из которого устроен вход в санузел.
Приходится не только жить в тесноте, но и мириться с грязью из коридора, доносящимся через входную дверь шумом, с разносящимися при приготовлении пищи по всей квартире запахами и пренебрежением общепринятым санитарным нормам.
Если сравнить стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах и стоимость квадратного метра в квартирах-студиях, то цены по Бердску на вторые окажутся значительно выше.
Так, по состоянию на 15 февраля 2015 года, средняя стоимость квадратного метра в квартирах-студиях незначительно выше 62000 рублей, тогда как стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах немногим ниже 54500 рублей.
Очевидно, что квартира-студия имеет по сравнению с однокомнатной квартирой более низкую стоимость только за счёт маленькой площади и при равных площадях с большей вероятностью обойдётся покупателю на порядок дороже.
Размеры помещений в квартире
В начале, дадим ссылку на статью, возможно она будет также актуальна:
Это статья о том что происходит с площадью квартиры УЖЕ после перепланировки
Начать эту статью лучше всего с признания того факта, что НЕ любая перепланировка может быть согласована, и причин тому множество.
Существует ряд ограничений и норм – строительных, санитарных и прочих, которые регламентируются СНиП, СП, СанПин, ПП, различными постановлениями Госстрой и ВСН.
К этим ограничениям и относятся рекомендации по минимальной площади жилых помещений, что интересует нас в контексте согласования перепланировки.
Минимальная площадь квартиры:
Обратимся СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3)
Дадим выдержку из данного СП и ниже наш комментарий.
5.
2 В многоквартирных зданиях государственного жилищного фонда согласно ЖК РФ, минимальные площади квартир социального использования (без учета площадей балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) и число их комнат рекомендуется принимать согласно таблице 5.1, а дополнительные сведения приведены согласно постановлению № 170 от 27 сентября 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Таблица 5.1
| Число комнат | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Рекомендуемая площадь квартир,м. кв. | 28-38 | 44-53 | 56-65 | 70-77 | 84-96 | 103-109 |
Примечание:Для конкретных регионов и городов число комнат и площадь квартир допускается уточнять по согласованию с органами местного самоуправления с учетом демографических требований, достигнутого уровня обеспеченности населения жилищем и ресурсообеспеченности жилищного строительства.
*В многоквартирных зданиях частного жилищного фонда согласно ЖК РФ и постановлению № 170 от 27 сентября 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и жилищного фонда коммерческого использования число комнат и площадь квартир следует устанавливать в задании на проектирование с учетом указанных минимальных площадей квартир и числа комнат.
НАШ КОММЕНТАРИЙ:
Данный СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные, дает нам точные показатели для квартир государственного жилищного фонда.
Площади же квартир коммерческого назначения могут значительно варьироваться в зависимости от задания на проектирование, которое составляет сам же застройщик. А составляет он его, так ему собственно нужно.
Мы видели квартиры коммерческого фонда которые очень сильно уже изначально при строительстве не укладывались в данные рамки:
ПРИМЕРЫ: Однокомнатная квартира, площадью 260 м². Однокомнатная квартира, площадью 22 м². Двухкомнатная квартира, площадью 80 м².
Трехкомнатная квартира, площадью 50 м².
и т.д.
То есть фактически, застройщик, может проектировать площади квартир, по своему желанию, без оглядки на вышеуказанную таблицу.
Минимальные площади помещений квартиры:
Снова обратимся СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3)
- 5.7 Площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов согласно ЖК РФ должна быть не менее:
- ► Общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м².
- ► Общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 м².
- ► Спальни — 8 м² (на двух человек — 10 м²); кухни — 8 м².
- ► Кухонной зоны в кухне-столовой — 6 м².
- ► В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м².
Исходя из логики того что это СП все также для квартир государственного фонда, то есть для квартир социального использования, а также области применения данного СП, звонящие нам собственники часто хотят получить от нас ответ на их вопрос:
«Там же написано, что это все для государственного/социального/область применения не подходит и т.д.
, а у нас квартира в собственности, то есть коммерческое жилье и вообще у нас перепланировка а не строительство и реконструкция, а в этом СП даже слово «перепланировка» не одного нет» Поэтому мы можем проектировать площади комнат так как нам нужно?
НАШ КОММЕНТАРИЙ:
Да, для перепланировок специальных СНиПов, СП, СанПинов нет.
В одних документах есть формулировка перепланировка, в других переоборудование, в третьих переустройство. Причем документы разрозненные и зачастую противоречат друг другу.
- То есть, нет кроме 508-ПП, какого документа именно только о перепланировках.
- А этот же 508-ПП, фактически сбор воедино формулировок из различных нормативных актов.
- Поэтому видимо, жилищной инспекции приходится «выкручиваться», что бы их решения были правомерными, толкуя на свое усмотрение различные нормативные акты.
И вот в случае площадей жилых комнат, жилищная инспекция данные показатели трактует как обязательные к исполнению.
*То есть делай задание на проектирование, не делай, бесполезно. Все равно откажет если не соблюдать данные требования.
ПРИВЕДЕМ ЖИВОЙ ПРИМЕР:
Часто возникает ситуация, когда есть изначально допустим двухкомнатная квартира: одна жилая комната 17 метров, а вторая 10 метров.
После перепланировки, получается, что большая комната уменьшается до 15 метров, а маленькая уже не важно, уменьшается или увеличивается, ну пусть будет 9 кв. метров.
По по данному решению будет 100 процентный отказ.
Будет написано юридическим языком, но общий контекст будет следующим: «В СП же написано, что большая комната не может быть менее 16 метров, а получается нарушение. Одна комната 9 метров, она проходит по нормам, а вторая же меньше 16, поэтому выдаем вам отказ».
Как же решить подобную ситуацию? (Ведь такое сплошь и рядом, особенно в старых домах, где площади помещений изначально не большие. Мы видели документы БТИ, в которых например жилая комната была 4.5 кв. метров, и обозначена была именно как жилая).
Так как мы действительно противоречим СП на который опирается жилищная инспекция, то в таблице где прописываются назначение помещений, стоит писать не «жилая изолированная», а «спальня».
То есть у нас НЕ, жилая площадью 15 кв. метров и жилая площадью 9 кв. метров.
А СПАЛЬНЯ площадью 15 кв. метров и ЕЩЕ ОДНА СПАЛЬНЯ площадью 9 кв. метров.
И ТАКОЕ РЕШЕНИЕ ПРОПУСКАЮ, ВЕДЬ ПЛОЩАДЬ ПЛОЩАДЬ СПАЛЬНИ МОЖЕТ БЫТЬ НЕ МЕНЕЕ 8 КВ. МЕТРОВ.
Размеры помещений в квартире:
Согласно СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий
6.1.9 Для квартир, проектируемых согласно требованиям таблицы 5.1 СНиП 31-01 и таблицы 6.1 настоящего Свода правил, ширина жилых комнат в новом строительстве должна быть не менее, м: общей комнаты (гостиной) — 3,2; спальни — 2,4.
В квартирах реконструируемых и модернизируемых жилых домов ширина жилых комнат допускается, не менее, м: общей комнаты (гостиной) — 2,8; одной из спален — 2,25.
*Для квартир, проектируемых в жилых зданиях других форм владения, указанные размеры могут приниматься в качестве рекомендуемых.
НАШ КОММЕНТАРИЙ:
Исходя из практики жилищная инспекция требует ширину жилой комнаты не менее 2.25 метра.
Надеемся в данной статье вы нашли ответ на свой вопрос.
Если же какая та тема была не раскрыта, вы всегда можете позвонить или написать нам любым удобным способом и мы ответим на ваши вопросы.
Однушка vs Студия — что выбрать для комфортной жизни, сдачи в аренду и инвестирования
Отличия студии от однушки
Студией называют квартиру почти без внутренних стен. Кухня, гостиная, спальня и другие помещения представляют собой единое пространство. Стенами выделен санузел и иногда гардеробные, кладовые и прихожие.
Но пространство для жизни всё равно единое — этим студия принципиально отличается от однокомнатной квартиры, где зоны чётко разделены.
При этом площадь студии в среднем на 5–15 м2 меньше, чем у однокомнатной квартиры.
Создателями студий считаются американские архитекторы-модернисты, которые придумали этот формат в 1920-х годах. Похожее жильё в СССР в 1960–1970-е называлось «гостинками». Но ещё 5–10 лет назад не все понимали, что это значит — квартира-студия.
С ростом популярности такого жилья выросло и предложение. Архитекторы новостроек стали проектировать студии разных форматов — от микрожилья до элитных апартаментов площадью до 120 м2, которые отличаются от одно-, двух- и трёхкомнатных квартир только отсутствием стен.
Однако формально никаких студий не существует. Такого термина нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в своде строительных норм и правил. Нет его и в СанПиНе 2.1.2.
2645-10, в котором прописаны санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
По документам студия — это обычная квартира, для которой действуют все санитарные нормы и правила купли-продажи жилой недвижимости.
Если выбираете, что купить — студию или однушку, — посмотрите на цену. По сравнению с однушками студии, как правило, дешевле.
Особенности жизни в студии
Даже очень большая студия — вариант, скорее, для одного человека или пары без детей. Большие семьи предпочитают изолированные пространства: можно уложить детей спать в комнате и заниматься своими делами на кухне или в другой комнате.
Не подойдёт студия и парам с разным ритмом жизни — пока один утром собирается на работу, второй не сможет спокойно спать. Решаться на такую покупку стоит тем, кто готов постоянно быть друг у друга на виду.
Возможности изолироваться не будет.
При покупке студии в новостройке на этапе строительства внимательно посмотрите на варианты планировки от застройщика. На картинках всё может выглядеть красиво: на плане будет отмечено и место для кровати, и место для обеденного стола, нарисован шкаф и рабочее место. Но на деле места для всей мебели может не хватить.
Поищите на рынке недвижимости уже готовые студии похожего метража и оцените их в реальности. Оказавшись в таком помещении, вы поймёте, сможете ли в нём жить или не выдержите ощущения «давящих» стен.
Иногда студии продают сразу после получения акта сдачи-приёмки, потому что реальный размер помещений не всегда подходит для комфортной жизни.
Именно из-за этих особенностей у небольших студий свой «жизненный сценарий». Риелтор и инвестор в недвижимости Артём Сошников: «Чаще этот вид жилья покупают родители для детей-студентов либо молодые люди до 30 лет. В среднем через 5–7 лет такие квартиры продают. Как только владельцы вырастают из первого жилья, его выставляют на продажу».
Удобные и неудобные планировки студий
Просторные студии площадью более 40 м2 обустроить несложно: тут реально выделить зону гостиной и спальни, зону готовки и столовую, предусмотреть системы хранения. Но большинство предложений на рынке недвижимости отличаются более скромными площадями. По данным Яндекс.Недвижимости, в Москве и Санкт-Петербурге средняя площадь студий — 25–26 м2. И здесь особенно важно грамотное зонирование.
«Один из лучших вариантов — окна на две стороны света, — говорит архитектор, арт-директор студии Lines Владислав Седов. — Но такое встречается редко. Чем больше света в помещении, тем лучше и для здоровья человека, и для экономии электроэнергии.
К тому же студийное пространство даёт больше возможностей для зонирования. Можно возводить перегородки, стеклянные или раздвижные конструкции.
Но нужно предусмотреть более сильную вентиляцию и вытяжку, чтобы запахи из зоны готовки не попадали в зону отдыха».
Студия-пенал с единственным окном в торце считается самой худшей планировкой. В глубине квартиры света будет не хватать. Такой вариант допустим только для небольшой площади.
Квартира-студия 19,3 м² в ЖК «Level Амурская»
Более удачной считается планировка комнаты, «вытянутой» вдоль стены с окнами. Такое помещение проще зонировать, и естественный свет будет поступать не только в гостиную, но и на кухню. «А студию с несколькими световыми проёмами, нестандартной формы, с нишами под кухню при желании можно переделать в малогабаритную однокомнатную квартиру», — подчеркивает риелтор Артём Сошников.
Квартира-студия 25,1 м² в ЖК «Румянцево-Парк»
Студии в новостройках
Квартиры-студии в большинстве своём делают в новостройках. Последние 5–10 лет количество предложений увеличилось из-за роста спроса на недорогое жильё. Застройщики проектируют дома, полностью состоящие из студий, или располагают жильё такого типа на этаже рядом с обычными квартирами. Но при этом над и под вами будут такие же студии.
Ещё на этапе проектирования здания архитекторы предусматривают, чтобы они отвечали всем СНИПам и СанПиНам для жилого помещения. Например, площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 м2 (это прописано в пункте 5.7 СП 54.13330.
2016), она оборудована электроплитой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим побуждением, а мокрые зоны расположены строго друг над другом.
Архитектор Владислав Седов советует при выборе жилья учитывать его класс: эконом, бизнес-класс и элитный — это абсолютно разные квартиры. Они могут быть разными по площади, высоте потолков, количеству света.
Чем выше класс, тем интереснее и комфортнее условия для жизни. Например, в «бизнесе» и «элите» потолки могут быть выше 3,2 метра.
В этом случае можно обустроить спальню на втором ярусе, например, над санузлом и прихожей или над кухней.
Студии в старом фонде
Если не считать тех самых «гостинок», в старом фонде студий нет. Но иногда они там появляются в результате перепланировок. Часто — незаконных.
Владельцы малогабаритных квартир пытаются сделать пространство более функциональным при помощи перепланировки. Для этого кухню присоединяют к комнате, чтобы получилась просторная студия.
Но в российском законодательстве множество норм и правил, соблюсти которые при перепланировке непросто. Например, согласно п. 11.17 и 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, запрещено объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату.
А в хрущёвках и почти всех «брежневках» плита именно газовая, поэтому такая перепланировка незаконна.
Запрет распространяется и на кухни с электроплитами в однокомнатных квартирах. Если стену между помещениями снести, то они оба автоматически станут нежилыми.
А это противозаконно — хотя бы одна комната в квартире должна быть жилой. Иногда зону бывшей кухни выделяют раздвижной перегородкой, фрагментами стены или хотя бы напольным покрытием.
Но решение о согласовании в каждом конкретном случае принимает жилинспекция.
Специалист по недвижимости, коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик не советует покупать студию в старом фонде, чтобы избежать неприятностей: «Не зря «мокрую зону» запрещено располагать над жилым помещением. После перепланировки протечка на кухне соседей сверху может повредить ремонт во всей студии, хотя раньше ограничилась бы одним помещением».
А ещё часто из одной большой квартиры делают несколько студий и продают их как доли в той самой большой квартире. Как правило, такие перепланировки можно узаконить только на первом этаже (и то не всегда). По факту покупатель приобретает долю квартиры (часто — с несогласуемой в принципе перепланировкой), а не отдельный объект.
Помимо юридических проблем, риелтор Артём Сошников называет и чисто практические: «На квартиру чаще всего выделяют не более 7–8 кВт мощности электросети. Ограничения есть и в водоснабжении. И с тем, и с другим в переделанной студии могут быть перебои».
Инвестирование и сдача в аренду
Студий на рынке недвижимости в разы меньше, чем квартир. В 2019 году на Яндекс.Недвижимости продавалось порядка 4–6 тысяч студий в Москве. Это составляет всего 3–4% от общего объёма квартир.
В среднем по России такие же показатели: около 4–4,5% всех квартир — студийные. В Санкт-Петербурге студий значительно больше — 10–15 тысяч, или 12% всех квартир.
В то же время спрос превышает предложение: от 9 до 12% просмотров объявлений в обеих столицах приходится на студии.
Коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик считает, что студии — весьма ликвидный тип квартир: «Из-за маленькой площади стоимость квадратного метра выше, хотя бюджет покупки остаётся небольшим. Этот тип квартир пользуется спросом ещё и потому, что требует меньших вложений на отделку и меблировку».
Если выбирать для инвестирования — студия или однокомнатная квартира — стоит учесть несколько важных параметров. Один из главных — цена. В среднем студия в Москве стоит около 5 млн рублей, а в Питере — 3,2 млн рублей.
За эти деньги в ипотеку лучше купить именно студию, потому что однушку с таким ценником найти практически нереально и придётся занимать у банка больше. А значит, студия окупится быстрее. Но, по словам риелтора Артёма Сошникова, сдать студию сложнее: «Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды.
Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания».
Важно учитывать расположение студии. Жильё на окраине предпочитают семьи с детьми. Они жертвуют транспортной доступностью ради большей площади. Поэтому студию в спальных районах сдать сложнее. Но в центре города спрос со стороны молодых арендаторов практически гарантирован. Им обычно важнее инфраструктура и близость к рабочему месту.
Юридическая «чистота» студии
Покупка студии формально ничем не отличается от аналогичной сделки с обычной квартирой и требует проверки того же пакета документов. Но есть и свои особенности. Например, иногда под видом обычной студии продают апартаменты.
Чтобы не ошибиться, адвокат Дмитрий Цараринский советует проверять выписку из Единого государственного реестра прав/недвижимости (ЕГРП или ЕГРН): «В случае с апартаментами там будет написано «нежилое помещение».
Если этого не проверить, то в приобретённой студии можно будет получить только временную регистрацию на 5 лет, там будут выше коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Как мы уже писали, под видом студий могут продавать и долю в квартире. Владелец многокомнатной квартиры делит её на части, обустраивает в каждой кухню-нишу и санузел, а затем продаёт несколько студий с большой выгодой. В выписке из ЕГРН в этом случае будет указано «общая долевая собственность».
На поэтажном плане БТИ тоже будет видно, была ли студия в прошлом частью большой квартиры. Покупая такую недвижимость, вы становитесь собственником доли в квартире, возможно, с неузаконенной перепланировкой. Это важно понимать. Если все перепланировки согласованы и вас всё устраивает, то проблем быть не должно.
Но продавцы не всегда честно сообщают покупателям об особенностях и юридических тонкостях таких помещений.
Даже владельцы комнаты в коммунальной квартире, которая считается отдельным помещением, тоже обустраивают мини-кухню и санузел, и не всегда эта перепланировка согласована.
Проверьте, что именно вы покупаете в старом фонде — отдельную квартиру или долю — и убедитесь, что владелец согласовал перепланировку.
Для этого запросите поэтажный план здания в БТИ или посмотрите у собственника технический паспорт объекта. Важно, чтобы документы были свежими.
Хорошо, если продавец честно признаётся, что не согласовал перепланировку. Он может снизить стоимость квартиры, чтобы покрыть расходы нового владельца на согласование или его риск жить в квартире с незаконными переделками, если согласовать их нельзя. Риелторы отмечают, что скидка может достигать 30%.
Новый владелец берёт на себя всю ответственность за несогласованную перепланировку. Жилищная инспекция может выписать штраф. В Москве он составит 2000–2500 рублей (пункт 9.12 КоАП города Москвы).
Если переделку после этого не согласовать или не вернуть всё как было (в случае, если переделку нельзя узаконить), квартиру в крайнем случае могут отобрать и продать с торгов.
Бывшему собственнику выплатят не очень большую сумму, вырученную на торгах за вычетом стоимости переделок.
Плюсы и минусы студии и однушки. Что же выбрать?
Так что же лучше: студия или однокомнатная квартира? Универсального ответа нет. У обоих видов жилья есть свои достоинства и недостатки. Чтобы принять решение, стоит определиться, для чего вам жильё, как вы планируете распоряжаться им в будущем, каким вашим требованиям оно отвечает сейчас
|
|
|
|
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.
Загрузка...
