Налог на продажу квартиры по завещанию

Одним из способов получения жилплощади является наследование. Унаследовать можно дом, дачу, квартиру, комнату, земельный участок или часть какой-либо недвижимости.

Принимая имущество наследник оформляет право собственности и становится полноправным владельцем недвижимости. Теперь он вправе выполнять с жильем любые юридически значимые действия: обменять, продать, завещать, подарить.

В связи с этим возникает закономерный вопрос: а нужно ли платить налог с продажи квартиры? Если да, то кто и когда должен это делать? Какую сумму придется отдать государству за реализацию унаследованного имущества, и чем отличается продажа квартиры менее 3 лет в собственности от прочих видов сделок?

Мы расскажем, какие нюансы следует учитывать, чтобы избежать возможных рисков при оформлении сделок с унаследованным имуществом. Внимательно изучив материал вы сумеете избежать досадных ошибок.

Оформление наследства. Особенности

Итак, вам досталась квартира по завещанию. Когда можно продать имущество и как правильно это сделать?

Оглашение завещания является началом трудного и длительного пути к получению денег за унаследованное имущество. Продать квартиру можно лишь с том случае, когда имеются все соответствующие документы, к тому же, правильно оформленные. Существует определенный порядок действий:

1. Обратиться в нотариальную контору, заявить о правах на наследство.
2. Вступить в права наследования в течение 6 месяцев с даты его открытия.
3. Получить на руки свидетельство о наследстве.
4. Уплатить государственную пошлину.
5. Зарегистрировать в собственность унаследованный объект и получить соответствующий документ.
6. Найти покупателя, оформить документы для продажи.
7. Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

Ндфл на продажу квартиры по наследству

Как видите, уже спустя 6 месяцев вполне возможна продажа квартиры после вступления в наследство. Налог, а точнее необходимость его уплаты, будет зависеть от момента, в который решено провести сделку:

1. Если вы решили избавиться от квартиры вскоре после оформления права собственности и владели ею менее 3 лет, придется отдать государству подоходный налог с квартиры.
2. Жилье оставалось в собственности больше 36 месяцев? Налог при продаже квартиры, полученной по наследству, не взимается.

Внимание! Если дата получения наследства приходится на период после 31.12.2015 срок владения жильем, освобождающий от уплаты сбора, увеличивается до 5 лет.

Чтобы точно узнать, через сколько можно продать квартиру без налога, отсчитайте нужное число лет с момента смерти наследодателя. За начало отсчета принимается именно эта дата, а не день госрегистрации прав или получения свидетельства о наследстве.

В вопросе о том, нужно ли платить налог при продаже квартиры, есть еще один немаловажный момент. Когда продается недорогое жилье или часть квартиры (комната) и сумма сделки составляет менее 1 миллиона рублей сбор уплачивать нет надобности.

В соответствии с законом прежний порог неуплаты налога (3 года) сохраняется, когда жилье принято в наследство по договору о полном пожизненном содержании наследодателя.

Размер налогового отчисления

Если предстоит продажа квартиры, полученной по наследству, налог 2018 будет обусловливаться сроком, в течение которого гражданин непрерывно проживает на территории России на протяжении текущего года.

• 13% — придется уплатить тем, кто находился в пределах страны более 183 дней (резиденты);
• 30% — государство потребует с того, кто присутствовал на территории государства менее указанного периода (не резиденты).

Внимание! Наличие гражданства РФ при этом не имеет никакого значения.

Исключение

Существуют отдельные категории граждан, для которых срок пребывания в стране не имеет значения. Они по умолчанию относятся к резидентам РФ вне зависимости, сколько дней за год провели на территории государства. К ним относят:

• военнослужащих, выполняющих обязанности на территории другого государства по решению правительственных органов;
• госслужащих, чья работа напрямую связана с пребыванием за границей (дипломаты, послы, др.);
• специалистов высокой квалификации, опыт и знания которых чрезвычайно важны для государства (по отдельному списку).

Лица, причисленные к любой из указанных категорий, уплачивают налог в размере 13% вне зависимости от числа дней, проведенных на территории России.

Кто освобождается от выплаты налога

Налог с квартиры, полученной по наследству, уплачивают все граждане. Ошибочно полагать, что инвалиды или пенсионеры или освобождаются от этого вида налогообложения. Это не так. В данном случае речь идет не об имущественном налоге, по которому и вправду предусмотрены льготы, а именно о налоге на доходы физлиц.

Единственное послабление, на которое стоит рассчитывать — уменьшение налогооблагаемой базы. Речь идет о том, что при выплате НДФЛ есть возможность снизить его размер. Для этого от полной стоимости сделки необходимо отнять 1 000 000 и уже с полученной суммы рассчитывать налог для уплаты.

Особенность вычета

Необходимо знать, что размер вычета в 1 миллион начисляется на весь объект. Поэтому если наследников несколько, то каждый может претендовать только на часть вычета, равнозначную доле в собственности. Такое утверждение справедливо, когда имущество продается по общему договору.

Чтобы каждый собственник (наследник) имел право требовать полный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, квартиру необходимо продавать частями. То есть каждый наследник (собственник) должен заключать отдельный договор на продажу своей части квартиры.

Как продать без уплаты налогов

Если вы внимательно прочли все, сказанное ранее, то уже поняли, что существует лишь 2 законных способа, когда налог на продажу квартиры, полученной в наследство, можно не платить:

1. После смерти изначального владельца (наследодателя) прошло уже более 3 либо 5 лет.
2. Стоимость реализуемого имущества не превышает 1 миллион рублей.

Помните! Недобросовестные продавцы стараются занизить стоимость имущества в целях снижения размера налогообложения или во избежание его уплаты. Рискует в таком случае, скорее, покупатель.

Во-первых, в случае аннулирования сделки он сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, что прописана в документах. А во-вторых, покупатель будет лишен государственной льготы по налогообложению за покупку собственного жилья. Как вернуть налог с квартиры мы рассказывали здесь.

Ну а продавцу необходимо помнить: фискальные органы отлично осведомлены о таком правонарушении, как уклонение от уплаты налогов. Так что вместо выгоды есть шанс получить статью о незаконном обогащении.

Важно! Наличие законного права не уплачивать налог с реализации наследуемого имущества не освобождает от обязанности своевременно подать декларацию 3-НДФЛ.

Оформление сделки

По завершении процедуры наследования и регистрации собственности, реализация унаследованной недвижимости не будет чем-либо отличаться от продажи прочих видов жилья.

Единственный нюанс, который необходимо учитывать — количество наследников. Если их много, придется прийти к договоренности о продаже общего имущества. В противном случае возможна продажа каждой отдельной части, причем, не обязательно одному покупателю. Каждый наследник имеет право реализовать свою долю как отдельную часть, если, конечно, отыщет покупателя.

Для совершения сделки необходимо приготовить:

• гражданские паспорта участников сделки;
• документ о праве на наследство;
• регистрационный документ из Росреестра;
• техпаспорт, кадастровый паспорт на помещение;
• доказательство, что на жилье не накладывалось обременение в виде ареста, залогового обязательства (выписка ЕГРП);
• справки коммунальщиков об отсутствии задолженности;
• выписка управляющей организации о количестве и перечне лиц, зарегистрированных по указанному адресу;
• заверенное нотариусом согласие на совершение сделки от супругов продавца и покупателя;
• письменный отказ от претендентов на наследство, когда таковые имеются;
• разрешение опеки, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

В общем-то, сложностей при реализации квартиры возникать не должно. Исключение может представлять случай, когда наследуемая недвижимость находилась в ипотеке. Через сколько можно продать квартиру в этом случае придется решать с банком.

Важно! Поскольку по наследству переходят не только права, но и обязательства, наследникам придется самостоятельно выплачивать задолженность по ипотеке, либо отказаться от принятия такого имущества.

Договор купли-продажи

Равно как и при реализации квартиры, полученной любым другим путем, между сторонами заключается письменный договор купли-продажи. Документ имеет несколько важных пунктов, отсутствие которых считается основанием для признания его недействительным. К ним относят:

• полные сведения об участниках сделки (данные паспорта, адрес, ф. и. о., ИНН, другие);
• описание предмета договора (точный адрес, техническое состояние объекта; данные кадастрового паспорта);
• стоимость договора;
• обязанности и права сторон;
• порядок расчетов;
• способ и срок передачи объекта недвижимости;
• ответственность участников за неисполнение условий соглашения;
• дата составления, подписи, реквизиты сторон.

После обсуждения существенных условий, достижения полного согласия и взаимопонимания, документ подписывается сторонами, визируется печатью и подписью нотариуса. В дальнейшем оформленный документ подлежит обязательной госрегистрации.

Внимание! Раздумывая, облагается ли наследство налогом НДФЛ, и стараясь снизить расходы, продавцы часто занижают реальную стоимость квартиры. Чем это грозит обеим сторонам мы рассказывали выше. Так что дважды подумайте, прежде, чем соглашаться.

Регистрация в РосРеестре

После подписания ДКП и заверения его у нотариуса действие переносится в территориальный отдел Росреестра или ближайший многофункциональный центр оказания услуг. Подавать документы на госрегистрацию лучше лично, либо через представителя. В последнем случае придется запастись доверенностью. К заявлению прикладывают:

• ксерокопии гражданских паспортов продавца и покупателя;
• ДКП и акт приёма помещения;
• кадастровый паспорт жилья;
• чек на оплату государственной пошлины за регистрацию (оплачивает покупатель).

Регистрация проводится в срок 10 дней (рабочих) с момента принятия документов.

Возможные риски

Если процедура принятия наследства проведена без нарушений, осложнений возникнуть не должно. Тем не менее, периодически случаются ситуации, при которых вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры, отступает на второй план. Например, после реализации квадратных метров вдруг объявляются дополнительные наследники, также претендующие на долю имущества.

Истребовать свою часть они могут исключительно через суд. Но если рассмотрев все обстоятельства дела судья придет к выводу, что права заявителя ущемлены, договор будет аннулирован.

Получение наследства по завещанию не избавляет от такого риска. Завещание можно оспорить в судебном порядке.

Чтобы снизить риск подобной ситуации, следует придерживаться некоторых правил:

• требовать документ, подтверждающий факт отсутствия прочих наследников;
• получить нотариальный отказ от доли в пользу продавца у других претендентов, если таковые имеются;
• уточнить у нотариуса, все ли действия проведены для установления полного круга наследников.

Однако даже точное соблюдение этих условий не может со стопроцентной вероятностью гарантировать отсутствие рисков. Для дополнительной безопасности лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста, причем такого, который разбирается в тонкостях ведения сделок с наследуемым имуществом, имеет успешный опыт подобной работы.

Итоги

Надеемся, наша статья помогла разобраться, платится ли налог с продажи квартиры, доставшейся по наследству. В целом такая сделка мало чем отличается от реализации прочего имущества. Однако если у вас остались вопросы, вы можете в любое время обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам. Мы постараемся в кратчайший срок прояснить все неясности.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству — советы экспертов (видео)

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

Как продать квартиру, полученную по наследству: важные нюансы

Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать

And-One/shutterstock

Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.

Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.

Когда унаследованную квартиру можно продать

Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.

«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества.

Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
• документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Как получить право на наследство

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

• наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
• всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат.

По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке.

Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием.

Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно.

Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных.

Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева.

Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Продажа квартиры, полученной по наследству. Как рассчитать налог- Ваши налоги

15.01.2021

Стоимость имущества, полученного по наследству, налогом не облагают. Причем не важно кем вам приходится наследодатель. Ближайшим родственником или нет.

По закону любой доход в виде денег или имущества, полученного вами при наследовании, не учитывают при расчете налога на доходы. Это прописано в статье 217 (пункт 18.1) Налогового кодекса.

А вот продажа квартиры, полученной по наследству, совсем другой случай.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры, полученной в наследство? Налог на доходы. Ведь при продаже такой недвижимости возникает доход, облагаемый налогом. И появляется обязанность заплатить налог на доходы. Но здесь важное значения имеют два фактора:

• первый — срок, в течение которого квартира находилась в вашей собственности на момент продажи (менее 3 лет в собственности или более 3 лет);
• второй — сумма дохода от продажи квартиры, полученной после вступления в наследство.

Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)

Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд. В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу.

Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом. Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.

Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.

Пример
Вы получили квартиру в собственность 22 марта 2021 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2024 года. Это ровно 36 месяцев. Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом.

Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2024 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом. На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог. Поэтому продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2024 года.

Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?

По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Из этого правила есть несколько исключений. Одно из них касается наследства.

Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства. День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса . Цитата:

Статья 1152. Принятие наследства

4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорит  статья 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:

Статья 1114. Время открытия наследства

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют. Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.

Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо. Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.

Пример
Вы продаете квартиру после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2021 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2021 года.

Ситуация 1
Квартира продана 26 июня 2024 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в  вашей собственности с 22 апреля 2021 года по 26 июня 2024 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 2
Квартира продана 29 марта 2024 года. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2021 года по 29 марта 2024 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.

Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода от продажи наследственной квартиры

Чтобы посчитать налог вам нужно определить:

• сумму дохода от продажи;
• сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
• доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.

Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;

Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.

Пример
Вы продаете квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в вашей собственности менее 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость — 5 150 000 руб.

70 процентов от кадастра:
5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.

Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость 7 850 000 руб.

70 процентов от кадастра:
7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.

Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.

При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):

• первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
• второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.

Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб.

Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора. Вы вправе применить только первый способ.

Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.

Внимание!
Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Однако декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы обязаны подать в любом случае. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в собственности  наследника меньше 3 лет. Продажная цена по договору больше кадастровой стоимости квартиры. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

• Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
  2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.
• С него нужно заплатить налог в размере:
  1 300 000 х 13% = 169 000 руб.
• В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
750 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Налог платить не надо. В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Доходы минус расходы наследодателя

Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:

• договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
• платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).

Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

Пример
Вы продаете унаследованную квартиру. На момент продажи она находилась в вашей собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше ее кадастровой стоимости.

Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она равна 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры.

Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что он получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.

1. Ситуация 1
   Расходы на покупку квартиры наследодателем — 3 750 000 руб.
2. Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
   5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.
3. С него нужно заплатить налог в размере:
   1 550 000 х 13% = 201 500 руб.
4. В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.

Ситуация 2
Расходы на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.

В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Продажа квартиры полученной по наследству: налоги и схема расчета

Если квартира получена в наследство, то налог с продажи вам следует платить лишь при определенных условиях. Вот схема действий, которая поможет быстро разобраться нужно ли платить налог.

Портал «Ваши налоги»
2021

Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?

ksvetlaya/Depositphotos

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Граждане, продающие унаследованную недвижимость, должны заплатить налог (НДФЛ), если владели этим имуществом менее трех лет. Для сравнения: если речь идет о продаже ненаследственной недвижимости, то для освобождения от налога с продажи срок владения составляет пять лет.

Важно отметить, что при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники имеют имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн рублей цены в договоре купли-продажи.

Для примера, с квартиры, проданной за 10 млн рублей, нужно выплатить 13% от 9 млн рублей – 1,17 млн рублей. Если же собственник продает квартиру за цену, не превышающую 1 млн рублей, то от налога он освобождается. Еще одно примечание: цена, указанная в договоре, не должна быть заниженной и составлять менее 70% от кадастровой собственности.

В противном случае вмешается налоговая служба.

Вступление в наследство на квартиру

Продала полученную в наследство квартиру. Плачу ли я налог?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

После продажи своей недвижимости гражданин должен заплатить государству налог в установленном размере. Это правило распространяется на всех лиц и на любую недвижимость. Налог при отчуждении унаследованной квартиры необходимо уплатить, если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет.

Если же квартира принадлежит продавцу более указанного срока, гражданин освобождается от уплаты налога, такой порядок установлен ст. 217, 217.1 НК РФ. При этом стоит помнить, что в случае унаследованной жилплощади трехлетний срок будет высчитываться не с момента регистрации права на недвижимость, а с даты смерти наследодателя.

В рассматриваемом случае квартира стала собственностью продавца только в 2018 году, поэтому при ее продаже налог необходимо заплатить.

В случае продажи принятой в наследство жилплощади налог уплачивается в размере 13% от полученного дохода. Следовательно, сумма выплаты зависит от стоимости, за которую недвижимость будет продана.

Сэкономить средства на уплату налога при продаже жилья гражданин может двумя законными способами:

1. дождаться, когда срок владения недвижимостью превысит три года, в этом случае налог платить не придется вообще в соответствии со ст. 217, 217.1 НК РФ;
2. оформить налоговый вычет и таким образом снизить облагаемый налогом доход при отчуждении квартиры (такое право предоставляется ст. 220 НК РФ).

Важно отметить, что максимальный размер налогового вычета – 1 млн рублей.

Если квартира продана за меньшую сумму, то вычет полностью покроет полученный продавцом доход, в таком случае от уплаты налога гражданин будет освобожден.

Вычет предоставляется только после подачи заявления и должным образом заполненной декларации по форме 3-НДФЛ. К заявлению прилагается документация, подтверждающая право на получение вычета и сумму продажи недвижимости.

Продали наследственную квартиру и купили новую. Какой налог мы платим?

Нужно ли платить налог или пошлину на наследство?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы можете воспользоваться налоговой льготой, предусмотренной на продажу жилья раз в год. Она равна одному миллиону рублей.

После продажи квартиры подайте декларацию о доходах и укажите, что хотите воспользоваться правом снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей.

Учтите, что если цена продажи будет выше кадастровой, то налог будет исчисляться из нее. И если она будет более миллиона, то налог будет начислен в размере 13% от превышения.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Квартира в наследство и завещание
• Составлять завещание – обязательно?
• Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

 Мир квартирМир квартир

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий.

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

купленным до 1 января 2016 года;

подаренным близким родственником;

единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.

Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.

https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk

Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.

От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей.

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;

недвижимость была приватизирована более трех лет назад;

квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;

недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.

Налог с продажи недвижимости по « переуступке»

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;

начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;

если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг.

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);

раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);

раздел 2 (расчет налога);

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;

документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;

в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС.

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.