Передача денег через банковскую ячейку при продаже земельного участка

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что это и зачем нужно при оплате по сделкам?

Такой способ расчетов используется при проведении сделок купли-продажи недвижимости достаточно часто. Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, расположенный в особом помещении банка – депозитарии. Хранить в ячейке можно не только деньги, но и важные документы или ценности.

Кредитная организация обеспечивает лишь охрану депозитария и находящихся в нем ячеек, а также контролирует доступ к ним.

Справка! Содержимое сейфа известно лишь тем, кто им пользуется. Таким образом, при проведении расчетов через банковскую ячейку сохраняется полная конфиденциальность.

Расчет при покупке через банковскую ячейку происходит таким способом. Обе стороны сделки пересчитывают денежные средств и закладывают их на хранение в сейф. В течение определенного времени деньги находятся там, т. е. фактически они заблокированы. После оформления всех документов по купле-продаже продавцу дается доступ к ячейке, откуда он забирает деньги за проданную недвижимость.

Аренда

После того как договор купли-продажи заверен у нотариуса, продавец и покупатель должны арендовать ячейку. Сначала деньги пересчитываются и после этого их помещают в сейф. Затем банковский работник передает ключи покупателю. У продавца на данном этапе доступа к сейфу нет.

Банк предоставляет свой вариант договора хранения ценностей в ячейке, обязательными его элементами являются:

паспортные данные сторон;
полное наименование и номер лицензии банка;
номер ячейки;
срок действия договора, т. е. тот срок, на который ячейка арендована;
сумма оплаты за нее;
номер ключа;
порядок доступа каждой стороны к сейфу;
правила и ограничения пользования ячейкой;
права, обязанности и ответственность всех сторон договора;
реквизиты сторон, подписи, печать банка.

Кроме стандартных условий стороны могут указать и дополнительные. Например, в течение какого времени продавец может получить ключи и забрать деньги и документы.

Скачать бланк договора хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе

Порядок расчетов

Расчеты через банковскую ячейку проводятся в определенном порядке с выполнением ряда требований.

Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Выбор финансового учреждения

К выбору банка нужно подходить ответственно, поскольку нередки случаи отзыва лицензий у кредитных организаций. Лучше всего отдать предпочтение банку из 10-20 наиболее рейтинговых.

Если такой возможности нет, то можно посоветоваться с юристом или риелтором, который сопровождает сделку: в силу своей деятельности он неоднократно сталкивался с подобной ситуацией, поэтому сможет дать хороший совет.

Следует обратить внимание на то, что не все банки, предоставляющие в аренду ячейки, делают это под условия. Следовательно, проведение сделки купли-продажи недвижимости в таком случае будет невозможно.

На первом этапе сделки обе стороны договора одновременно приходят в депозитарий и закладывают туда предварительно пересчитанные и опечатанные денежные средства. Ключ в этот момент находится у покупателя.

После заключения договора купли-продажи ключ получает продавец. Но пока у него ее нет доступа к банковской ячейке. Он получит его лишь после того, как обе стороны получат на руки документы, свидетельствующие о переходе права собственности на недвижимость.

Для проведения расчетов таким способом нужно выполнить определенную последовательность действий:

выбрать банк;
заключить договор аренды сейфа (в том случае в нем не указывается хранимое имущество) или хранения (он составляется с подробной описью содержимого);
оплатить услуги банка по договору;
заплатить залог за ключ от ячейки и получить его на руки.

После этого сейфом можно пользоваться.

Подписание документов

В первую очередь покупатель должен заключить договор аренды ячейки. Для этого он должен выбрать банк и прийти туда, имея на руках паспорт. В банке ему выдадут бланк договора и заявления, которые он должен заполнить и подписать. В договоре аренды ячейки должны быть предусмотрены такие условия:

Сроки и порядок доступа (например, «с … (дата) по … (дата) продавцу предоставляется одноразовый доступ продавцу»).
Необходимые документы для получения доступа к ячейке (производится перечисление документов и их реквизитов). Обычно требуется оригинал договора купли-продажи недвижимости с отметками о регистрации.
Количество ключей от ячейки с указанием мест хранения (например, «для осуществления доступа к банковской ячейки используются два ключа. Один из них находится в банке, второй передается сторонам сделки»). На практике встречаются ситуации, когда банк отдает оба ключа арендаторам. В любом случае это должно быть отражено в соответствующем пункте документа.

Важно! В договоре указывает срок его действия и оговаривается, что если в течение месяца после этой даты ячейка не была освобождена, то банк имеет право вскрыть ее. После того, как договор аренды ячейки подписан, покупатель оплачивает услуги кредитной организации.

Стандартный срок, на который заключается договор, составляет один месяц. Это обусловлено тем, что на оформление договора и регистрацию прав собственности на нового владельца потребуется определенное время. Как правило, срок составляет не менее недели. Так что арендовать сейф нужно на срок не менее 7-14 дней.

Получение средств после продажи

На момент подачи документов для регистрации сделки ключ от ячейки находится на руках у продавца.

После того как новые документы получены сторонами, он может идти в банк и вынимать деньги их сейфа. При этом должен присутствовать и покупатель. Продавец достает деньги, пересчитывает их.

После этого он должен составить расписку о получении денежных средств. На этом сделка считается исполненной.

Чаще всего до завершения регистрации сделки ключ от ячейки с заложенными в нее деньгами находится у покупателя. После того, как все документы оформлены и получены сторонами, покупатель берет у продавца расписку в получении денег в обмен на ключ. Однако этот порядок не является обязательным.

Иногда практикуется передача ключа продавцу сразу же после закладки денежных средств. Это безопасно, так как доступ он получит лишь после того, как у него на руках будут документы о регистрации права собственности нового владельца.

Что такое независимый доступ?

Такой доступ может быть организован банком или агентством недвижимости. Если у кредитной организации есть такая услуга, то за отдельную плату ключ можно оставить там. При этом условия доступа не меняются, но у сторон договора нет необходимости передавать ключ друг другу.

Но такая услуга есть не во всех банках. Тогда можно передать ключ в риэлтерское агентство под гарантийное обязательство. В данной ситуации составляется соглашение, где указывает, что продавец получает ключ после регистрации, а если сделка не состоялась, то его передают покупателю, чтобы он мог забрать свои деньги обратно.

Что делать в случае утери?

В таком случае нужно написать заявление в банк, где арендована ячейка. После рассмотрения его собирается специальная комиссия, которая в присутствии арендатора производит вскрытие сейфа. При этом убытки за взлом замка должен оплатить тот, кто арендовал сейф.

Что делать, если покупка не состоялась?

В случае расторжения сделки продавец не получит доступа к ячейке, и покупатель сможет забрать свои деньги. Следовательно, риска для последнего в таком способе расчетов нет.

Взаиморасчеты продавца и покупателя через ячейку считаются наименее рискованными. Ведь до тех пор, пока сделка не будет полностью оформлена, продавец не сможет забрать деньги. В то же время последний уже знает, что необходимая сумма передана покупателем в банк. При этом деньги предварительно проверяются и пересчитываются работником кредитной организации.

Плюсов у такого способа расчетов немало:

Отсутствует возможность отменить сделку в одностороннем порядке любым ее участником.
Защита от мошенничества, поскольку депозитарий оснащен камерами наблюдения.
Гарантия полной оплаты объекта недвижимости еще перед подачей документов на регистрацию.
Проверка подлинности наличности сотрудниками банка.
Сохраняется конфиденциальность: сумма сделки, подлежащая хранению, не разглашается и в договоре аренды не указывается.
Для продавца такой способ расчетов удобен тем, что он может сразу получить всю сумму. Если получать наличные из банка, то необходимо заранее заказать нужную сумму.

Но есть у расчетов через ячейку и ряд минусов:

за аренду сейфа, хранение и пересчет купюр нужно платить (3-5 тыс. руб.);
деньги невозможно застраховать: страховые компании не практикуют такое, поскольку содержимое ячейки неизвестно;
если во время совершения сделки у банка отзовут лицензию, то потом потребуется немало времени, что получить свои средства обратно.

Когда банки могут вскрыть депозитарий?

Банк имеет право вскрыть сейф без присутствия арендатора в случаях:

Когда срок аренды ячейки завершился, но клиент так и не забрал свои вещи. Тогда по истечении срока, указанного в договоре (это может быть 1-3 месяца), банк получает право вскрыть сейф и освободить его.
По требованию органов МВД (постановление следственного комитета, решение суда, санкция прокурора) для проведения следственных действий.
В случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
После смерти клиента – при предъявлении наследниками нотариально оформленных документов о вступлении в наследство.
В случае хранения запрещенных предметов (если это станет каким-либо образом известно банку), а также в случае появления излучений, резких запахов, электромагнитного поля и т. п.

Внимание! В любом из перечисленных случаев кредитная организация формирует специальную комиссию, которая оформляет акт вскрытия ячейки.

Сам по себе способ расчета через ячейку безопасен и поэтому риск минимален для обеих сторон. Однако могут возникнуть ситуации, когда одна из сторон попытается мошенничать.

Для продавца

Покупатель может уговорить продавца занизить стоимость квартиры в договоре, мотивируя это тем, что в таком случае можно уменьшить налог на доходы физических лиц. Если продавец пойдет на это, то он рискует получить лишь ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Оспорить сделку ему уже вряд ли удастся.

Также покупатель может предпринимать некоторые действия, которые приводят к затягиванию срока регистрации сделки. Но при этом в договоре использования ячейки четко указан срок, на который сейф предоставляется в пользование.

Как только этот срок закончится, покупатель снова получит доступ к ячейке.

Поэтому для продавца важно, чтобы еще до того, как он и покупатель обратятся в банк для закладки денег, все документы были проверены, а возможные ошибки и неточности в них исправлены.

Для покупателя

Есть ряд рисков и у покупателя:

точная сумма передаваемых на хранение денег не указывается в договоре аренды;
крайне редко, но может случиться так, что деньги окажутся похищенными недобросовестными сотрудниками банка;
в случае утери ключа ячейку придется взламывать, а покупателю придется компенсировать материальный ущерб.

Перед арендой сейфа тщательно проверить документы и объект недвижимости на юридическую чистоту, чтобы регистрация сделки прошла как можно быстрее.

Рассчитаться за квартиру при покупке можно и другими способами:

Наиболее безопасный вариант из перечисленных – аккредитив. Также можно воспользоваться безналичным переводом между расчетными счетами. А вот использовать наличные не рекомендуется: есть риск кражи денег или использования фальшивых банкнот.

Для проведения расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости часто используется банковская ячейка. Это самый безопасный способ передачи денег для обеих сторон. Продавец сможет получить оплату только после того, как сделка полностью завершена. В а случае ели она не состоялась покупатель может не переживать за сохранность денег.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации
расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку
перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка – это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.
если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.
Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.
Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В банковском договоре должны быть отражены

кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности
кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем
что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе, или между сторонами возникнут споры

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.
После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.
После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.
В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.
По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке.
Выражаются эти условия в следующем.

Закладка денег

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки – для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, то есть если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2021 года по 24 июля 2021 года включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель)
или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 – Петров Петр Петрович с 10 июля 2021 годапо 30 июля 2022 года включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Проверяйте документы на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:
старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).
При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е.

продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):
банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два-три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.
В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.
Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.
В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, – в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе (как на нейтральную сторону), в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке

Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.
Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.
Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.
Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений:

комнаты
квартиры
жилого дома
части жилого дома

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.). При этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу – выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Аккредитив

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.
При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».
Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».
Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.
Как работает аккредитив:

Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
- например, земельного участка
Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
- равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
Документы отдают на государственную регистрацию.
По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
- перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.
Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.
К таким преимуществам относятся:

осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
- то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
- так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
возможность выбора для продавца:
- или перечислить свои деньги на счет в другой банк
- или либо снять средства наличными
в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
- банк это делает за свой счет
банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Депозит нотариуса

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться здесь.

Полезно знать

Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Способы расчетов при купле-продаже земельного участка: Банковская ячейка

Очень часто при приобретении недвижимости, в том числе земельных участков, трудности возникают на стадии финансовых расчетов и завершения сделки.

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости (земельных участков) несколько:

передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка) или после получения документов о государственной регистрации сделки;
расчеты через банковскую ячейку;
перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская ячейка:

предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей;
сама по себе банковская ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего банковские ячейки используют именно для расчетов по сделкам купли-продажи с недвижимостью.

Значение расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) через банковскую ячейку

Значение расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) через банковскую ячейку для продавца:

если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, забрав их из банковской ячейки.

Значение расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) через банковскую ячейку для покупателя:

если регистрация сделки не состоится, то покупатель, независимо от воли продавца, сможет сохранить деньги, забрав их из банковской ячейки.

Стороны предстоящей сделки по купле-продаже недвижимости (земельного участка) предварительно договариваются:

в каком банке будет происходить закладка денег,
под какие условия допуска,
сколько необходимо банковских ячеек и
кто за это будет платить.

Накануне подписания договора купли-продажи недвижимости (земельного участка):

стороны являются в банк и оформляют аренду банковской ячейки с условиями и сроками допуска к ее содержимому,
предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В таком банковском договоре должны быть отражены следующие обстоятельства:

кто и на какой срок арендует банковскую ячейку, какие у него права и обязанности;
кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому банковской ячейки в дальнейшем;
что будет происходить, если сделка пойдет не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.

Банк обязан гарантировать:

своевременный допуск к банковской ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и
сохранность ее содержимого.

После подписания договора аренды банковской ячейки с банком и оплаты услуг банка:

можно отправляться в банковское хранилище, где имеется возможность спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре;
после того, как в банковскую ячейку будет заложено ее содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска;
обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации купли-продажи недвижимости (земельного участка);
иногда ключ остается на хранении в банке.

Договор аренды банковской ячейки с депозитарием и условия доступа к банковской ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В договоре аренды банковской ячейки участвуют обе стороны:

покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и
банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель банковской ячейки.

По договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже недвижимости (земельного участка) между покупателем и продавцом, являются:

условия доступа (посещения) к банковской ячейке.

Закладка денег в банковскую ячейку

Покупатель и продавец недвижимости (земельного участка) в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки):

получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки,
для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости),
а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в банковскую ячейку.

Посещение банковской ячейки продавцом недвижимости (земельного участка)

Если сделка купли-продажи недвижимости (земельного участка) зарегистрирована:

то посещение осуществляет продавец с предъявлением депозитарию документов, подтверждающих регистрацию сделки;
он получает право доступа к банковской ячейке (без покупателя) и забирает заложенные покупателем в уплату за недвижимость (земельный участок) денежные средства.

Посещение банковской ячейки покупателем недвижимости (земельного участка)

Если сделка купли-продажи недвижимости (земельного участка), после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась:

в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла,
покупатель получает право доступа к банковской ячейке.

Стороны указывают в договоре аренды банковской ячейки определенный период времени, в который покупатель недвижимости (земельного участка) может посетить банковскую ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет):

этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Предполагается, что если сделка купли-продажи недвижимости (земельного участка) состоялась и была зарегистрирована:

продавец, предъявив подтверждающие сделку документы, в установленный период забрал причитающиеся ему денежные средства за проданную недвижимость;
если продавец в указанный период не посетил банк и не потребовал доступа к банковской ячейке, это означает, что сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право в свой период забрать свои денежные средства назад.

Как выглядят условия доступа к банковской ячейке в договоре аренды банковской ячейки

В договоре аренды банковской ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Первый арендатор банковской ячейки — Петров Петр Петрович с 10 апреля 2019 г. по 10 июля 2019 г. включительно имеет право однократного посещения банковской ячейки при предъявлении следующих документов:

оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: _______ (указывается адрес), заключенного Петровым Петром Петровичем (Продавец) и Ивановым Иваном Ивановичем (Покупатель) и (или)
нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: __________ (указывается адрес) за Ивановым Иваном Ивановичем.

Второй арендатор банковской ячейки — Иванов Иван Иванович с 11 июля 2018 г. по 30 июля 2018 г. включительно имеет право однократного посещения банковской ячейки.

Если стороны признают задержки в оформлении документов обоснованными (болезнь, иное), они могут переоформить договор аренды банковской ячейки или подписать к нему дополнительное соглашение (приложение) с указанием новых сроков доступа к банковской ячейке.

Проверка документов на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью (земельным участком) надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской ячейки:

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (земельного участка):

депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к банковской ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской ячейки

При оформлении договора аренды банковской ячейки:

арендаторам банковской ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке с недвижимостью депозитарием передается ключ от нее или два ключа,
без которого или без которых открыть банковскую ячейку технически нельзя,
но это только технически, поскольку доступ к банковской ячейке в принципе можно получить, и
сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов банковской ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа к банковской ячейке.

Посетить банковскую ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

банк назначает день вскрытия банковской ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа,
а на следующий день, или через два — три дня, при этом о дне и времени вскрытия банковской ячейки уведомляется другой арендатор банковской ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает банковскую ячейку:

при этом сторона, которая осуществляет доступ к банковской ячейке,
уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды банковской ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ от банковской ячейки устанавливаются покупателем и продавцом самостоятельно, и как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от банковской ячейки:

покупатель дает обязательство передать ключ от банковской ячейки в случае регистрации сделки,
и, наоборот, продавец — в случае не регистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает, что сопровождающие сделку лица (риэлторы, юристы и пр.):

забирают ключ себе, как нейтральная сторона,
в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу, и покупателю.

Какие документы указывают в условиях доступа продавца к банковской ячейке

Документы, как условия доступа продавца к банковской ячейке, могут быть различными:

но продавец должен понимать, что в случае указания условием доступа к банковской ячейке наличие свидетельства о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальной копии такого свидетельства,
его посещение к банковской ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности к покупателю, но и от добросовестности самого покупателя.

Получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Возникает вопрос, когда покупатель или его представитель передадут продавцу этот документ:

а без этого документа продавец рискует пропустить свой срок обращения к банковской ячейке и
лишается возможности забрать полученные от сделки денежные средства.

Для продавца правильнее в условиях доступа к банковской ячейке указать оригинал договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае есть свои сложности:

дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома);
во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.),
при этом штамп о регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а ставится штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, при этом некоторые регистрационные органы ставят его только на экземпляр, который выдается покупателю.

Тогда для продавца (если осуществляется сделка купли-продажи не жилья, а, к примеру, земельного участка), правильнее:

помимо договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации,
указать как альтернативу — выписку из ЕГРН с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Ранее процедура регистрации прав на недвижимость проходила через две инстанции – государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый госреестр прав (ЕГРП). Начиная с 1 января 2018 года, эти органы объединили в один – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если на экземпляре договора, который получит продавец, не будет никакой отметки о регистрации, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРН, по которой будет иметь возможность получить доступ к банковской ячейке.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу