После перехода прав собственности даритель ничего платить не будет, т. к. передает недвижимость безвозмездно и не получает никакой оплаты. И если в качестве одаряемого выступает близкий родственник, ему тоже ничего платить не придется. Но в остальных случаях платят НДФЛ в 13%.
Подробно разобрали, в каких случаях платят налоги с подаренной квартиры.
Кто платит налог на переоформление дарственной квартиры?
В соответствии со статьей 217 НК РФ, п. 18.1, от налога при дарении освобождаются близкие родственники: дети, внуки, супруги, состоящие в браке, бабушки и дедушки, родные сестра и братья.
Если получили недвижимость в подарок от тети или дяди, племянника или знакомого, придется заплатить налог сразу после перерегистрации прав собственности. Налог составит 13% от кадастровой стоимости жилья. Для нерезидентов РФ налоговая ставка повышается до 30% согласно статье 214.10 НК РФ.
В каких случаях платят налог с продажи квартиры?
Одаряемый обязан заплатить налог с продажи жилья, если после перерегистрации собственности прошло менее трех лет. Но это в том случае, если недвижимость досталась от близкого родственника и у одаряемого это единственное жилье. Если недвижимость досталась в подарок от дальних родственников, налог с продажи придется платить, если не прошло пяти лет согласно статье 217.1 НК РФ, п. 3.
Как не платить налог, если квартиру подарил дальний родственник
Представьте ситуацию, тетя передала квартиру своему племяннику, с которого требуют уплатить НДФЛ. Чтобы не платить налог, родственники могут подать в суд и доказать, что они ведут совместное хозяйство, проживают вместе и относятся к членам одной семьи. Если суд встанет на сторону одаряемого и дарителя, налог платить не нужно.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб.
Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб.
, — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Как платить налоги, если квартиру подарил сожитель?
Если мужчина и женщина живут вместе в гражданском браке, и один из них подарил другому квартиру, одаряемый платит НДФЛ в размере 13%. Одаряемому сразу после уплаты налога можно продать квартиру.
Чтобы не платить повторный налог, предоставьте декларацию об уплате НДФЛ во время дарения квартиры и переоформления документов. Но это работает, только если продаете квартиру по кадастровой стоимости.
Например, сожитель подарил квартиру и вы заплатили налог 13%. Но через год решили продать имущество. Если предоставите декларацию об уплате налога при дарении, вам не придется платить повторный налог с продажи имущества.
Но если продаете недвижимость дороже, чем по стоимости квартиры при дарении, нужно будет заплатить налог в 13% с полученного дохода. Например, сожитель подарил квартиру за 4 млн руб., а вы заплатили налог при дарении и через год продали за 4,5 млн руб.
, заплатите 13% с 500 тыс. руб.
При получении квартиры от дальнего родственника, налог в размере 13% с недвижимости платят еще до продажи жилья. Вам нужно будет сразу заплатить 13% еще при переоформлении прав собственности. Обязательно сохраните декларацию об уплате налога, чтобы можно было сразу продать недвижимость и ничего не платить снова.
- Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
- Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
- Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
- Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
Будьте с нами — подпишитесь на рассылку . Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.
Налог при продаже подаренной квартиры. Расчет НДФЛ от продажи квартиры, полученной в дар
В статье разберемся, когда продажа квартиры, полученной в дар облагается налогом, а когда нет. Чем регулируется продажа недвижимости после дарения, в каких случаях можно избежать уплаты налога или как его можно уменьшить законным путем. А также рассмотрим, что такое срок минимального владения квартирой и в чем разница между дарением от близкого родственника и постороннего человека.
Налогия
Статьи
Продажа имущества, квартиры в том числе, является доходом. Государство обязывает со своего дохода уплачивать подоходный налог – НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Также как с зарплаты удерживают 13%, так и, продавая имущество, человек должен 13% уплатить государству в качестве налога. Но в некоторых случаях при таких сделках закон освобождает от уплаты НДФЛ. Рассмотрим, что это за случаи.
Для понимания, облагается ли налогом продажа после дарения, важны два аспекта:
- От кого было дарение
- Сколько была в собственности подаренная квартира
Если квартира после дарения находилась в собственности дольше предельного минимального срока владения, то налог при продаже не платится. Таким сроком является 3 года и 5 лет. Он определяется способом, которым вам досталось жилье:
|
3 года |
5 лет |
|
Квартира подарена членом семьи или близким родственником |
Во всех остальных случаях |
|
Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй. |
То есть минимальным сроком владения для продажи квартиры, полученной по дарственной, считается 3 года для объектов, которые были получены по договору дарения от члена семьи илиблизкого родственника.
Близкими родственниками являются родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки.
Пример
Иванову в 2017 г. по договору дарения от бабушки досталась двухкомнатная квартира. В 2021 г. он ее продал и налог с продажи не платил – истек срок владения 3 года (бабушка – близкий родственник).
А если подаренное имущество было не от близкого родственника или члена семьи, и если это не единственное ваше жилье в собственности, то при продаже такой недвижимости должно пройти 5 лет, чтобы не платить налог.
Пример
Петрову по договору дарения от дяди досталась трехкомнатная квартира в 2019 г. А в конце 2021 г. он решил ее продать. И НДФЛ с продажи Петрову нужно будет заплатить, так как дядя – не близкий родственник и не член семьи, а значит, минимальный срок владения будет 5 лет, и он еще не истек.
Как рассчитывается налог с продажи
Если вы продаете квартиру после дарения, то нужно заплатить 13% в качестве НДФЛ от суммы продажи. Это налоговая ставка в России.
Пример
Жданов получил в подарок от родителей двушку. В собственности у него есть еще жилой дом. Через два года он продал свое жилье за 2 млн рублей. НДФЛ для уплаты составит 260 тыс. рублей (2 000 000 * 13%).
Если квартира продается ниже кадастровой стоимости
В случае, если после дарения жилье продается по заниженной цене, а именно – ниже кадастровой стоимости, то налог к уплате будет считаться не от суммы продажи, а от 70% кадастровой стоимости.
Пример
Тетя составила договор дарения на Сидорова, который через два года решил продать квартиру за 1 млн руб. Но кадастровая стоимость этой недвижимости составляет 2 млн руб.
И налог с продажи подаренного имущества Сидорову придется платить от 70% кадастровой стоимости, то есть 13% от 1,4 млн руб. (2 000 000 * 13%). Он должен будет заплатить 182 тыс. рублей.
Но даже в этом случае Сидоров сможет воспользоваться правом на налоговый вычет, о котором далее и расскажем.
Как уменьшить налог к уплате
Неважно, продаете вы квартиру после дарения или нет, вы можете уменьшить налог с продажи двумя способами — используя налоговый вычет или уменьшив доход на расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.
Налоговый вычет
Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в течение 12 месяцев, вы имеете право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).
Налоговый вычет — это возможность абсолютно законным образом уменьшить свой доход и заплатить налог с остатка. Максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи жилья, на 1 млн и заплатить 13% НДФЛ с оставшейся суммы.
Пример
Захарову после дарения досталась двушка, и он решил ее продать за 2,5 млн рублей. Не используя вычет, Захарову пришлось бы заплатить 325 тыс. руб. (2500000 * 13%). Но Захаров уменьшает свой доход на 1 млн и будет платить 13% с остатка — 1,5 млн руб. (2 500 000 — 1 000 000). Итого НДФЛ к уплате составит 195 тыс. руб. (1500000 * 13%).
Если вы продаете подаренное жилье дешевле 1 млн руб., то вам не нужно уплачивать НДФЛ и подавать декларацию тоже не нужно. Так как автоматически ваша налогооблагаемая база меньше, чем предоставляемая льгота, то есть налога к уплате фактически нет.
Пример
Селиванов после дарения стал владельцем «однушки», которую продал за 900 тыс. рублей. Селиванов не будет ни подавать декларацию 3-НДФЛ, ни платить налог.
Уменьшение доходов на расходы
Если вам подарил квартиру близкий родственник или член семьи, и этот человек (даритель), ранее сам покупал эту недвижимость, то вы можете использовать эти расходы, чтобы уменьшить свою налогооблагаемую базу (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть сумму, которую вы должны получить от продажи, можно уменьшить на сумму, которую даритель потратил на покупку этой недвижимости. И 13% будете платить с разницы в сумме.
Пример
Отец Зайцева купил квартиру за 2 миллиона руб. и подарил ее своему сыну. Зайцев-младший через год решил продать квартиру за 2,5 млн руб. Он может использовать вычет, и тогда 13% ему нужно будет заплатить с 1,5 млн руб. (2500000 – 1000000).
Но у отца Зайцева сохранились документы, подтверждающие расходы по приобретению этой квартиры. И Зайцев-младший может использовать их для уменьшения дохода на ранее произведенные расходы. И 13% с продажи будет платить с 500 тыс. руб.
(2500000 – 2000000).
Это работает только если дарителем был близкий родственник или член семьи, и если у вас есть документы, которые подтверждают его расходы на покупку.
Если вы получили по договору дарения квартиру от постороннего человека, значит, платили при этом налог на дарение. И в этом случае вы можете уменьшить доход от продажи на ту сумму, с которой платили налог на дарение.
Пример
Бочкин получил по договору дарения от дяди квартиру, стоимостью 3 миллиона. И платил налог на дарение 390000 руб., как и положено. Через полтора года решил продать квартиру за 3,5 млн руб. И Бочкин может уменьшить доход на 3 миллиона – так как именно с этой суммы он платил налог на дарение. И в итоге налогооблагаемой будет сумма 500тыс. руб. (3500000 – 3000000).
Имейте в виду, если вы освобождены от уплаты налога с продажи, потому что истек минимальный срок владения, то декларацию подавать не нужно. А вот если налога к уплате нет после применения вычета или после уменьшения дохода на расходы, то декларация 3-НДФЛ все равно подается.
Сроки предоставления налоговой декларации
Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
То есть если вы продали имущество после дарения в 2021 г., то подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2022 г., а заплатить налог до 15 июля 2022 г.
Какие потребуются документы
Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Перечень необходимых документов
Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год
Частые вопросы
Продается подаренное жилье за 990 тысяч. Нужно ли подавать декларацию?
+
Нет, так как сумма меньше 1 миллиона рублей, по закону вам не нужно ни подавать декларацию 3-НДФЛ, ни платить налог.
Есть 2 квартиры, 1 подарил дядя 3 года назад. Надо будет платить НДФЛ за нее?
+
Если вы имеете в виду НДФЛ с проданной недвижимости, то да. Так как подарок был не от близкого родственника и это не единственное ваше жилье, то минимальный срок владения составляет 5 лет.
Если нет документов на покупку, как уменьшить доход на расходы?
+
К сожалению, без подтверждающих расходы документов нельзя уменьшить доход на ранее произведенные расходы.
Заключение эксперта
Теперь вам известно, когда платится налог с продажи квартиры после дарения, а когда нет и от чего зависит минимальный срок владения. Также мы разобрали, как законным путем можно уменьшить налог к уплате после продажи подаренного имущества и в какие сроки нужно произвести оплату и отчитаться.
Публикуем только проверенную информацию
Получайте максимальные вычеты!
Получить
Налог при продаже подаренной квартиры. Когда можно продать квартиру после дарения без налога?
Через некоторое время после получения квартиры в дар, у Вас может возникнуть необходимость ее продать. Появится ли обязанность заплатить налог при продаже подаренной квартиры? Когда можно продать квартиру после дарения без налога? Важен ли тот факт, что дарственная была заключена с близким родственником? В статье расскажем о налогообложении при продаже подаренной квартиры.
Надо ли платить налог при продаже подаренной квартиры?
Доход от продажи недвижимости, в том числе от продажи квартиры после дарения, по общему правилу подлежит налогообложению. Какой налог при продаже подаренной квартиры или ее доли? Рассматриваемый доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Но если продается квартира или ее доля, находившаяся в собственности более минимального срока владения, физические лица освобождаются от уплаты налога с продажи подаренной квартиры.
Когда можно продать квартиру после дарения без налога?
Обратимся к закону, чтобы выяснить, через сколько можно продать квартиру после дарения (без уплаты НДФЛ). По данному вопросу в статье 217.1 Налогового кодекса РФ указано следующее:
«Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».
Какой минимальный предельный срок владения квартирой после дарения в целях налогообложения установлен в законе?
Согласно пункту 3 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения составляет три года для квартиры (или ее доли), право собственности на которую было получено налогоплательщиком по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.
В остальных случаях, минимальный предельный срок владения квартирой составляет пять лет.
Отметим, что указанные нормы действуют для квартир, приобретенных по договору дарения с 1 января 2016 года.
Если квартира была подарена до 1 января 2016 года, то по вопросу налогообложения при продаже квартиры после дарения необходимо обратиться к действующему до указанной даты пункту 17.
1 статьи 217 НК РФ, согласно которому не подлежат налогообложению доходы от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Итак, для ответа на вопрос «когда можно продать квартиру после дарения, чтобы не платить налог» необходимо знать:
- время нахождения квартиры в собственности,
- когда была подарена квартира (до 1 января 2016 года или после),
- кем была подарена недвижимость: близким родственником (членом семьи) или нет.
- Срок владения квартирой при дарении начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности и внесения соответствующей записи в ЕГРП.
- Субъекты РФ законом могут уменьшить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью.
- Продажа подаренной квартиры от близкого родственника
При дарении квартиры между близкими родственниками, одаряемый освобождается от уплаты налога. Выясним, платится ли налог при продаже подаренной квартиры, если ее Вам подарил близкий родственник или член семьи. Если Вы владели недвижимостью:
- более 3 лет, то НДФЛ при продаже подаренной квартиры не уплачивается, подавать декларацию тоже не нужно;
- менее 3 лет, то налог с продажи квартиры, полученной по дарению от близкого родственника, придется заплатить государству.
Пример.
Сын получил по дарственной от отца квартиру. Через 2 года он решил ее продать и приобрести новую. Чтобы продать квартиру после дарения без налога, сын принимает решение дождаться окончания трехлетнего срока с даты приобретения квартиры в собственность.
Продажа квартиры после дарения от не родственника
Если квартиру Вам подарил не родственник, чужое лицо, друг, дальний родственник или родственник, который не является близким, то Вы обязаны были заплатить налог при дарении квартиры. Определим, когда можно продать подаренную квартиру без налога. Итак, если квартира была подарена после 1 января 2016 года и Вы владели недвижимым имуществом:
- более 5 лет, то налог при продаже квартиры после дарения не платится,
- менее 5 лет, то Вам придется заплатить налог с продажи подаренной квартиры.
Но если квартира по дарственной была передана Вам до 1 января 2016 года, то Вы освобождаетесь от уплаты налога, если на момент продажи квартира находилась в Вашей собственности более трех лет. Подавать декларацию подавать в этом случае не нужно (Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@).
Пример
Дядя подарил своему племяннику квартиру в 2016, но племяннику через три года понадобились деньги, и он решает продать подаренную недвижимость. В этом случае племянник заплатит налог и при дарении квартиры и при ее продаже.
Лицо, получившее квартиру по договору дарения, вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продать
- Продажа подаренной квартиры (в собственности менее 3 лет)
- Если Вы продаете полученную по дарственной квартиру и после дарения прошло менее 3 лет, то Вам необходимо будет заплатить подоходный налог.
- Налог с продажи подаренной квартиры (более 3 лет в собственности)
- В случае, когда Вы получили квартиру (или ее долю) от близкого родственника/члена семьи и владели ею более 3 лет, то Вам не нужно платить подоходный налог при продаже квартиры.
Однако следует помнить, что от уплаты налога с продажи квартиры, полученной позже 1 января 2016 года по дарственной от неблизкого родственника или не родственника, Вы освободитесь только по прошествии пяти лет с даты оформления права собственности на недвижимость. Если же квартира была подарена указанными лицами до 1 января 2016 года, то уже через три года ее можно продавать без уплаты налога.
Размер налога с продажи подаренной квартиры
Итак, если квартира продана ранее минимального предельного срока, то доход от продажи облагается налогом на доходы физических лиц в установленном порядке. Налоговая ставка составляет
- для резидентов – 13%,
- для нерезидентов — 30%.
Для расчета налога при продаже квартиры после дарения применяется пункт 5 статьи 217.1 НК РФ (с 1 января 2020 года – статья 214.10 НК РФ), определяющий какая стоимость квартиры учитывается в целях налогообложения.
Также налоговым резидентам РФ при определении налоговой базы по НДФЛ при продаже подаренной квартиры:
- можно воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей;
- или можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (например, на сумму уплаченного налога при дарении квартиры (или ее доли) не родственнику).
Из статьи Вы узнали, когда можно продать квартиру после дарения без налога. При определении минимального срока владения квартирой необходимо учитывать, кто являлся дарителем по дарственной. Вам не нужно платить налог при продаже подаренной квартиры, если квартира была подарена близким родственником более 3 лет назад.
Квартира в подарок. Договор дарения и всё, что с ним связано
Безвозмездно, то есть даром
Дарение — такая же сделка, как и все остальные, ведь квартира переходит от одного человека к другому и новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
От других сделок дарение отличается тем, что за недвижимость никто никому не платит. Вообще никак — ни деньгами, ни услугами. Дарение исключает любые встречные обязанности получателя квартиры, в этом весь смысл подарка: он ни к чему не обязывает. Это называется «безвозмездность».
- Если получатель квартиры должен взамен хоть что-то, кроме своей благодарности, это уже не подарок.
- Нельзя ставить условия получения и использования квартиры
- Ещё одна особенность дарения — егобезусловность.
Это означает, что даритель не может ставить получателю подарка какие-либо условия, в том числе как и что делать с подаренной квартирой. Если в договоре написать, что «я дарю трёхкомнатную квартиру Семенову Сергею Сергеевичу, только если он не будет водить туда своих друзей, курить на кухне и никогда не подарит её своей жене», то всё это не будет иметь силы. Подарок должен быть безусловным.
Подаренную квартиру можно сразу же использовать по своему усмотрению — даже передарить другому человеку или продать.
Существует одно небольшое и спорное исключение: когда по договору у дарителя остаётся право жить в подаренном жилье (право пожизненного проживания). Закон такого вида обременения не предусматривает, и Росреестр его не регистрирует.
Считается, что получатель квартиры в этой ситуации не несёт никаких финансовых затрат и обязанностей, поэтому суды в большинстве случаев признают такие договоры дарения действительными.
Дарение общей и долевой собственности. Дарение в браке
Если квартира находится в совместной собственности, то дарить её можно только с согласия второго собственника: супруги могут подарить недвижимость только по общему решению, один из них не вправе сделать это самостоятельно.
А вот с долевой собственностью всё проще. Подарить долю в праве собственности можно без разрешения остальных собственников. Правила, действующие при продаже доли, в этом случае не работают, и предлагать долю всем собственникам не нужно.
У подаренных вещей, и квартир в том числе, есть ещё одна особенность: они не считаются совместной собственностью, даже если получены в браке.
Все подаренные квартиры и дома — личная собственность того супруга, которому их подарили, и при разводе она не делится. НО если муж подарил жене квартиру после заключения брака и при этом средства на неё накопил уже в браке, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить.
Подарил или пожертвовал?
Если подарок делается на общеполезные цели — благотворительным фондам, больницам, школам, музеям и другим подобным заведениям, — то это уже не дарение, а пожертвование, которое регулируется законом отдельно. Пожертвования делаются не только некоммерческим организациям, но и другим людям. Но в этом случае нужно указать, на какие цели жертвуется квартира.
Виды дарения
Есть два вида дарения— в зависимости от того, когда квартира будет передана в подарок — сразу же или спустя какое-то время. Во втором случае в договоре указывается определённый срок, например 1 год.
При этом надо помнить, что дарение возможно только при жизни дарителя. Если он умер раньше назначенного срока, то жильё перейдёт его наследникам.
Так, если бабушка планировала подарить квартиру внучке через год, к окончанию университета, но умерла раньше, квартира достанется её мужу и ребёнку (папе или маме девушки).
А если вы хотите подарить квартиру в строящемся доме, то заключайте договор дарения прав, потому что квартира как объект недвижимости и право собственности на неё пока не существуют.
Кто не может дарить недвижимость
Законные представители малолетних и недееспособных не имеют права дарить имущество своих подопечных от их имени. Распоряжаться недвижимостью может только дееспособный человек старше 14 лет.
Не может написать дарственную человек, не являющийся собственником недвижимости. Распоряжаться квартирой имеет право только тот, чьё право зарегистрировано в Росреестре.
Собственник может поручить подписать договор дарения другому человеку. Для этого нужна доверенность.
Кому нельзя подарить квартиру
Под видом щедрого подарка может скрываться взятка. Чтобы этого не происходило, закон позволяет дарить имущество не всем.
Так, нельзя дарить квартиру госслужащим и некоторым другим служащим, если подарок этот делается из-за их служебного положения.
https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY
Не могут принимать недвижимость в подарок от своих пациентов и воспитанников, а также от их родственников врачи, учителя, воспитатели и другие социальные работники.
Если вы дарите недвижимость не близкому родственнику, то в будущем это может осложнить продажу квартиры. У покупателя наверняка вызовет массу вопросов подарок «постороннему», а многие попросту не захотят связываться с такими подозрительными вариантами.
Очень часто на рынке встречаются аферы именно с договором дарения: например, когда такой договор прикрывает куплю-продажу, и продавец на самом деле получил деньги. Это происходит, например, при продаже доли, чтобы избежать формальностей в оформлении. Такой договор может быть признан недействительным.
Как составить и зарегистрировать договор дарения
Любой договор дарения недвижимости должен быть письменным, устные обещания здесь не работают. Хотя другие подарки можно дарить и без письменных договорённостей.
Договор дарения квартиры нужно подать в Росреестр. Там зарегистрируют не только право собственности получателя квартиры, но и сам договор.
Договор дарения доли в праве собственности на квартиру нужно дополнительно заверить у нотариуса.
Можно ли отказаться от подаренной квартиры
Можно. Если квартиру ещё не приняли, то есть не подписали акт приёма-передачи, то от неё можно просто отказаться. Если договор уже подписан, но не подан на регистрацию, нужно написать отказ и не относить документы в Росреестр. Если же документы уже поданы, то и отказ от квартиры придётся зарегистрировать в ЕГРН.
Может ли даритель забрать подаренную квартиру обратно
Дарителю сложнее передумать и вернуть себе «подарок». Это реально сделать только через суд и только в нескольких случаях:
- Если получивший квартиру попытался убить дарителя или его близких родственников или покалечил их. Если покушение было со смертельным исходом, потребовать квартиру назад могут наследники дарителя.
- Если одаряемый получил в подарок очень ценную для дарителя недвижимость и при этом настолько плохо следит за ней, что появился риск её утраты. Например, устраивает ежедневные вечеринки с огненными шоу и потопами.
- Если подаривший квартиру пережил одаряемого. Но такое право дарителя обязательно должно быть прописано в самом договоре дарения, иначе квартира перейдёт к наследникам умершего.
- Может ли даритель отказаться от обещания подарить
- Если договор предусматривает обещание подарить квартиру в будущем, а не сразу, то у дарителя есть ещё одна возможность «передумать».
- Он вправе отказаться дарить квартиру, если после подписания договора его финансовое или семейное положение, либо состояние здоровья настолько ухудшилось, что выполнение обещания существенно снизит его уровень жизни.
К примеру, дядя пообещал через 5 лет подарить вам одну из двух своих квартир, а через год он попал в аварию, стал инвалидом, с ним развелась жена и отсудила одну из квартир. Если дядя подарит вам квартиру, то ему будет негде жить. От исполнения такого договора он может и отказаться.
Однако «просто так» передумать дарить квартиру не получится. Иначе пропадает весь смысл заключения подобных договоров.
Налоги и расходы по договору дарения
Подоходный налог. Не платится, если квартиру дарит один член семьи другому или сделка происходит между близкими родственниками. К ним относятся родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, родные и сводные братья и сестры, усыновители и усыновлённые.
Всем остальным придётся заплатить подоходный налог 13%. Он считается либо от цены квартиры, если её прописали в договоре, либо от кадастровой стоимости недвижимости. Её цену можно узнать в онлайн-сервисе на сайте Росреестра или заказать выписку о кадастровой стоимости в ближайшем МФЦ.
Другие расходы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Если вам нужно заверить договор у нотариуса, то прибавьте стоимость его услуг.
Договор дарения можно оспорить
Как, впрочем, и любую другую сделку. Из-за безвозмездности дарения его, к сожалению, проще оспорить,чем другие договоры. Особенно, если квартиру подарил пожилой или больной человек. В этих случаях реально доказать, что его заставили подарить квартиру мошеннику.
Поэтому при покупке подаренной квартиры нужно особенно тщательно проверять все документы.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова
Налог при дарении между родственниками
Подарком от родственников могут быть деньги, недвижимость, транспорт и другое имущество. Поэтому возникает вопрос — нужно ли рассматривать подарок от родственника как доход? Обязаны ли мы в этом случае платить налог на доходы?
Дарение между близкими родственниками не облагается налогом
Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ подарок от близкого родственника или члена семьи освобожден от налога (Письмо Минфина России от 01.06.2016 №03-04-05/31613).
Близкими родственниками и членами семьи признаются:
- супруги;
- родители (в том числе усыновители);
- дети (в том числе усыновленные);
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Пример: Внук подарил дедушке автомобиль. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ дедушка и внук являются близкими родственниками, поэтому дедушке не нужно ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налог на доходы от подарка.
Пример: Лаврентьевой З.М. муж подарил квартиру. Так как согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ супруги признаются близкими родственниками, то Лаврентьевой З.М. не нужно декларировать получение в подарок квартиры и платить налог на доходы.
Обратите внимание: Иногда даже в случае, когда недвижимость или транспорт получены в дар от близкого родственника, налоговый орган все равно присылает письмо о необходимости уплаты налога на доходы от подарка. При получении такого письма не стоит беспокоиться — налоговый орган часто рассылает его по всем сделкам, не разбираясь между кем они заключены.
В этом случае лучше всего отправить письмо в налоговой орган и объяснить, что сделка совершена между близкими родственниками и не должна декларироваться и облагаться налогом. К письму приложите подтверждение родства (например, свидетельства о рождении).
Также бывает, что налоговый орган присылает письмо не получателю подарка, а дарителю, предположив при этом, что была совершена продажа. В этом случае мы рекомендуем дарителю написать в налоговой орган объяснительную записку и приложить к ней копию договора дарения.
Пример объяснительного письма Вы можете скачать здесь: Формы и бланки.
Налогом облагается только дарение недвижимости, транспорта, долей, акций
Если дарение произошло от родственника, который не относится к близким (см. выше), то доход от подарка будет облагаться налогом только в случае, если дарятся:
- недвижимость (квартира, дом, комната, земельный участок, и др.);
- транспортные средства;
- акции;
- доли;
- паи.
Пример: В 2020 году Зеленская У.Т. получила в подарок от дяди квартиру стоимостью 2,5 млн рублей. Так как дядя, согласно абз. 2 п. 18.1 ст.
217 НК РФ, не признается близким родственником, то по окончании 2020 года (до 30 апреля 2021 года) Зеленская У.Т.
должна будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2021 года заплатить налог в размере 2 500 000 х 13% = 325 000 рублей.
Пример: Двоюродный брат подарил Кожикину А.С. на свадьбу 200 тыс. рублей. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Поэтому Кожикину А.С. не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и платить налог на доходы от подарка.
Пример: В 2020 году Азерникова Д.Ф. получила в подарок от свекрови акции на сумму 50 000 рублей. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст.
217 НК РФ свекровь не признается близкой родственницей, поэтому Азерникова Д.Ф.
по окончании 2020 года (до 30 апреля 2021 года) должна подать декларацию в налоговую инспекцию и до 15 июля 2021 года заплатить налог на доходы от подарка в размере 50 000 х 13% = 6500 рублей.
Как можно избежать налога?
Если Вы получили в подарок от не близкого родственника квартиру, дом, транспорт, акции/доли, то появляется вопрос: можно ли как-то избежать налога или хотя бы уменьшить его?
К сожалению, очевидных решений (таких как, например, налоговые вычеты при продаже имущества) нет. В тоже время нельзя не упомянуть, что люди часто прибегают к «нестандартным» / «черным» методам:
1) Дарение через близкого родственника. Например, дарение квартиры тетей своей племяннице облагается налогом на доходы. Но если тетя подарит квартиру своей сестре, а та, в свою очередь, дочери, то налог платить не придется. В результате дарение произойдет, а налога на доходы не возникнет.
2) Заключение фиктивного договора купли-продажи. В случае, если тетя хочет подарить квартиру своему племяннику, то она может заключить с ним не договор дарения, а договор купли-продажи. При этом у племянника налога на доходы не возникнет, а тетя:
- будет освобождена от налога, если квартира находилась в ее собственности более 3 или 5 лет;
- должна будет заплатить налог на доходы от продажи квартиры, если квартира находилась в ее собственности менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты приобретения квартиры). Однако в этом случае тетя сможет воспользоваться стандартным вычетом (1 млн руб.) или вычетом по расходам на приобретение этой квартиры.
В любом случае при составлении договора купли-продажи налог на доходы будет меньше, чем при оформлении договора дарения.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Виды налогов на недвижимость
https://www.youtube.com/watch?v=FoArftg0EXE
Обязанность уплаты налога возлагается на всех владельцев недвижимости, независимо от ее назначения. Размер платежа для физических лиц при покупке и продаже объектов исчисляется по схеме, указанной в Налоговом кодексе РФ.
Налог обязаны платить физические лица — собственники домов, квартир, дачных домиков, гаражей, парковок, коммерческих помещений и прочих возведенных объектов, перечень которых также регламентируется указанным нормативно-правовым актом.
В 2021 году налог на недвижимость рассчитывается по новой схеме, предусматривающей использование кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как это было ранее. При этом в первые три года исчисление НДФЛ производится с учетом понижающих коэффициентов, по окончании указанного срока — по полной кадастровой стоимости.
Единственный ограничительный фактором — прошлогоднее значение. Новый налог не может превышать его более чем на 10 %. В связи с этим специалисты рекомендуют уточнить, в какую сумму оценена недвижимость в 2021 году, ведь от этого фактора зависит уровень расходов собственника.
Налог на подаренную недвижимость
Согласно поправкам, внесенным в Налоговый кодекс, в 2021 году гражданин, получивший недвижимость в дар, обязан уплатить НДФЛ с доходов, равных кадастровой стоимости обретенного объекта. При этом во внимание принимается значение, установленное на начало того года, когда новый владелец зарегистрировал право собственности.
Если при дарении физическому лицу передается часть недвижимого имущества, расчет дохода производится согласно кадастровой стоимости этой доли. При получении недвижимости в дар гражданину необходимо подать декларацию в ФНС и уплатить налог.
Правило не касается имущества, подаренного членами семьи: бабушками и дедушками, сестрами и братьями, супругами, родителями и детьми. В этом случае необходимо документально подтвердить факт родства, и тогда все претензии по уплате НДФЛ будут сняты. Членами семьи считаются граждане, ведущие общее хозяйство и состоящие в родственной связи.
В отдельных случаях от налога могут быть освобождены и прочие родственники, которые не являются близкими. К примеру, племянник и дядя, падчерица и отчим. Основное требование в этом случае — документально подтвержденный факт ведения совместного хозяйства и проживания в одной квартире (доме, комнате).
Обязанность уплаты НДФЛ возникает у физических лиц только в случае, если объект выставлен на продажу в 2021 году, и до истечения пяти лет с момента регистрации гражданина в качестве собственника. При этом, если объект является для владельца единственным жильем, он освобождается от уплаты налога по истечении трех лет владения недвижимостью.
Единственным жильем считается:
Квартира (дом, комната) или доля в ней, после реализации которой у гражданина в собственности не остается другого жилья.
Недвижимость, после продажи которой, у собственника остаются квадратные метры, но их приобретение состоялось не ранее чем за 90 дней до регистрации права собственности на квартиру новым владельцем.
Величина налога может быть рассчитана по одному из следующих способов:
налог взимается в процентном соотношении к сумме кадастровой стоимости (70 %), установленной на 1 января того года, в котором совершается сделка;
налоговая база устанавливается в зависимости от продажной стоимости жилья, обозначенной в договоре купли-продажи.
При этом для расчета используется большее значение.
Как снизить налог на недвижимое имущество при продаже
Нововведения коснулись и порядка продажи недвижимого имущества, подаренного продавцу ранее. В этом случае продавец может снизить налогооблагаемую базу на сумму:
расходов, понесенных дарителем в процессе приобретения этого имущества, если ранее он не заявлял указанные траты с целью возврата подоходного налога за приобретение недвижимости;
налогового платежа, который был внесен в ФНС при получении имущества в дар (если одаряемый и даритель не близкие родственники);
налогового вычета на имущество для продавцов недвижимости.
С целью уменьшения дохода можно использовать только один из обозначенных способов. К примеру, если использовался налоговый вычет, рассчитывать на снижение НДФЛ за счет расходов, понесенных дарителем при покупке жилья, не стоит.
Льгота распространяется и на то имущество, которое к моменту совершения сделки являлось единственным жильем. Если указанные исключения не могут быть применены, имущественный вычет используется только в отношении квартиры, право собственности на которую возникло не менее пяти лет назад.
Если срок владения объектом ниже обозначенного предела продавец может обратиться за налоговым вычетом (1 млн рублей).
При одновременном совершении двух сделок — продажи старой квартиры и покупки новой, вместо вычета используют другое основание для снижения налогооблагаемой базы: из суммы, полученной от продажи, вычитаются расходы на приобретение нового жилья.
Если приобретаемый объект дороже проданной недвижимости, разница компенсируется за счет налога с физических лиц, начисленного по иным основаниям. В этом случае закон устанавливает лимит — 2 млн рублей. Если оформляется ипотечный кредит, размер лимита увеличивается до 3 млн рублей.
Изменения в налоговом законодательстве
С 1 января 2021 года в России вводится прогрессивная шкала налогообложения, согласно которой для физических лиц, имеющих годовой доход свыше 5 млн рублей, вводится повышенная ставка НДФЛ — 15 %.
Нововведения затронут не только тех, кто много зарабатывает, но и обычных граждан, поскольку та же ставка действует в отношении владельцев недвижимости в случае ее реализации. Сумма сделки при этом должна быть не менее 5 млн. рублей.
У собственника возникает обязанность уплаты налога при продаже объекта, если между двумя событиями (дарением и продажей) прошло не более трех лет. При этом недвижимость должна перейти в собственность по следующим основаниям:
по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя);
по договору дарения (от близкого родственника);
по договору ренты (пожизненного содержания);
если квартира приватизирована после 1 января 2016 года;
если на момент реализации объект — единственное жилье.
По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. Во всех остальных случаях налог на продажу не взимается при условии, что имущество продано по истечении пяти лет с момента его покупки.
Немаловажное изменение и в том, что теперь от уплаты налогов после пяти лет владения недвижимостью освобождаются и нерезиденты страны, имеющие имущество на территории РФ. Ранее они были обязаны уплачивать НДФЛ, даже если владели квартирой более 10 лет.
Налогом облагается только та недвижимость, которая реализуется до момента истечения обозначенного законом срока.
Законодательством РФ предусмотрено несколько вариантов снижения налоговой базы при соблюдении определенных условий.
Нерезиденты также освобождаются от уплаты налогов на общих основаниях.
Загрузка...
